Konut kredisi faizlerinin son haftalarda yavaş da olsa gerilemesi, kredisini ödemeye devam eden pek çok kişinin aklına aynı soruyu getiriyor: Borcu erken kapatmak ya da bir kısmını vadesinden önce ödemek ne kadara mal olur? Merkez Bankası verilerine göre TL konut kredilerinde ağırlıklı ortalama faiz 6 Kasım 2026 haftasında yüzde 41,33’e indi. Aralık ayındaki faiz kararı öncesinde erken ödeme ve yeniden finansman seçeneklerini değerlendirenler için yasal kuralları derledik.
Erken ödeme yasal bir hak
Konut kredilerinde erken ödeme, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 37’nci maddesiyle güvence altına alınmış durumda. Kanuna göre tüketici, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksidi önceden ödeyebileceği gibi konut finansmanı borcunun tamamını da erken kapatabiliyor. Bu durumda banka, erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve diğer maliyet unsurlarında indirim yapmakla yükümlü.
Yani krediyi erken kapatan kişi, kalan vadeye ait faizi ödemiyor; yalnızca kalan anapara ve o güne kadar işlemiş faiz üzerinden hesaplanan tutarı ödüyor. Ticaret Bakanlığı’nın tüketici bilgilendirme rehberine göre kısmi erken ödeme, bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarla yapılabiliyor.
Kanunun 4’üncü maddesi, bu hükümlerin katılım bankalarını da kapsadığını açıkça belirtiyor. Katılım bankalarında uygulama faiz yerine kâr payı dikkate alınarak yapılıyor; dolayısıyla konut finansmanı kullananlar da aynı haklara sahip.
Tazminat yüzde 1 mi, yüzde 2 mi?
Erken ödemede bankanın talep edebileceği tek ek kalem erken ödeme tazminatı. Ancak bu tazminat her kredide istenemiyor ve kanunla sınırlandırılmış durumda. Tazminat talep edilebilmesi için iki şartın birlikte bulunması gerekiyor: Kredinin faiz oranı sabit belirlenmiş olmalı ve tazminat sözleşmede yer almalı.
Bu şartlar sağlandığında tazminatın üst sınırı kalan vadeye göre değişiyor. Kanuna göre erken ödeme tazminatı, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve erken ödenen tutarın, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde yüzde 1’ini, kalan vadesi 36 ayı aşan kredilerde ise yüzde 2’sini geçemiyor. Değişken faizli konut kredilerinde ise erken ödeme tazminatı talep edilemiyor.
Ticaret Bakanlığı ayrıca önemli bir sınıra dikkat çekiyor: Erken ödeme tazminatı hiçbir şekilde tüketiciye yapılacak toplam indirim tutarını aşamıyor. Başka bir deyişle banka, erken ödeme nedeniyle silinen faizden daha fazla tazminat isteyemiyor.
Örneklerle hesap
Kuralların pratikte ne anlama geldiğini birkaç örnekle görmek mümkün. Sabit faizli, sözleşmesinde tazminat hükmü bulunan ve kalan vadesi 84 ay olan bir kredide 800 bin liralık borcu tek seferde kapatan kişiden alınabilecek azami tazminat, yüzde 2 sınırıyla 16 bin lira oluyor. Kalan vadesi 30 ay olan bir kredide 300 bin liralık erken ödeme yapılması halinde ise üst sınır yüzde 1, yani 3 bin lira.
Bu tutarlar kanuni azami sınırları gösteriyor. Banka sözleşmede daha düşük bir oran belirleyebileceği gibi tazminattan tamamen vazgeçebiliyor da. Bu nedenle erken ödeme öncesinde kredi sözleşmesindeki ilgili maddeyi okumak ve bankadan yazılı kapama tutarı istemek en sağlıklı yol.
Yeniden finansman ne zaman mantıklı?
Kanunun 32’nci maddesi, konut finansmanı tanımına mevcut kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan kredileri de dahil ediyor. Yani yüksek faizle kredi kullanan biri, faizlerin düşmesi halinde mevcut borcunu daha düşük faizli yeni bir krediyle kapatabiliyor.
Bu kararı verirken tazminat ve yeni kredinin masraflarını, sağlanacak faiz avantajıyla karşılaştırmak gerekiyor. Örneğin kalan borcu 1 milyon lira, kalan vadesi 100 ay ve aylık faizi yüzde 3,20 olan bir kredinin taksiti hesaplamamıza göre yaklaşık 33 bin 433 lira. Aynı borç, 6 Kasım haftasındaki piyasa ortalamasına denk gelen aylık yaklaşık yüzde 2,92 faizle yeniden finanse edilirse taksit yaklaşık 30 bin 940 liraya iniyor. Aylık yaklaşık 2 bin 490 liralık fark, yüzde 2’lik azami tazminatın karşılığı olan 20 bin lirayı birkaç ayda telafi edebiliyor. Ancak yeni kredi için ödenecek tahsis ücreti, ekspertiz ve ipotek işlemleri gibi kalemlerin de bu hesaba eklenmesi gerekiyor.
Sigorta primi iadesini unutmayın
Krediyi erken kapatanların gözden kaçırdığı bir diğer konu, kredi süresince peşin ödenen hayat sigortası. Ticaret Bakanlığı’nın rehberine göre kredinin erken kapatılması halinde sigorta sözleşmesini sonlandırmaya ilişkin bir dilekçeyle kalan süreye ait prim tutarının iadesi talep edilebiliyor. İade, riskin devam ettiği gün sayısı hesaplanarak kalan gün sayısı kadar yapılabiliyor.
Kanunun 38’inci maddesine göre tüketicinin açık talebi olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamıyor ve tüketicinin istediği sigorta şirketinden sağladığı teminatın banka tarafından kabul edilmesi zorunlu. Yeniden finansman sırasında sigorta seçimi de bu nedenle pazarlık konusu yapılabiliyor.
Uyuşmazlık durumunda tüketiciler, değeri yasal sınırın altındaki başvurular için tüketici hakem heyetlerine, daha yüksek tutarlar için ise arabuluculuk sonrasında tüketici mahkemelerine başvurabiliyor. Erken kapama planlayanların, işlem öncesinde bankadan kalan borç dökümünü ve uygulanacak tazminat tutarını yazılı olarak alması olası anlaşmazlıkların önüne geçiyor.