Ev almak için krediye başvurmayı düşünenlerin gözü, Merkez Bankası Para Politikası Kurulu’nun (PPK) 10 Aralık 2026’da yapacağı yılın son toplantısında. Politika faizi 22 Ekim’deki 100 baz puanlık indirimle yüzde 36’ya inmişti. Piyasa aralıkta bir indirim daha beklese de son aylardaki veriler, politika faizindeki gevşemenin konut kredisi faizlerine oldukça sınırlı yansıdığını gösteriyor.
Fonlama maliyeti 400 baz puan düştü
Merkez Bankası, ağustosun son haftasında bir hafta vadeli repo ihalelerine yeniden başlayarak para politikası çerçevesini normalleştirdi. TCMB Başkanı Fatih Karahan’ın 12 Kasım’daki Enflasyon Raporu sunumunda aktardığına göre bu adımla para piyasalarında gecelik faizler yüzde 40 olan üst bant seviyesinden yüzde 37 olan politika faizine geriledi. Ekim toplantısında ise politika faizi yüzde 37’den yüzde 36’ya çekildi; gecelik borç verme faizi yüzde 39’a, borçlanma faizi yüzde 34,5’e indirildi.
Karahan, haftalık repo fonlamasına geçiş ve ekimdeki indirimle ağırlıklı ortalama fonlama maliyetinin toplam 400 baz puan gerilediğini ve bu değişimin mevduat ile kredi faizlerine büyük ölçüde yansıdığını söyledi. Karahan ayrıca kredi faizlerine geçişkenliğin bankaların kârlılığı ve kredi riski gibi birçok etkene bağlı olduğunu vurguladı.
Konut kredisinde düşüş 63 baz puanda kaldı
Konut kredisi tarafındaki tablo ise bu genel değerlendirmeden ayrışıyor. Merkez Bankası’nın haftalık faiz istatistiklerine göre TL konut kredilerinde ağırlıklı ortalama faiz, 18 Eylül haftasında yüzde 41,96 iken 6 Kasım haftasında yüzde 41,33’e geriledi. Yani yaklaşık iki aylık dönemde konut kredisi faizindeki düşüş 63 baz puanla sınırlı kaldı.
Bu gecikmenin birkaç nedeni bulunuyor. Konut kredileri uzun vadeli ve Türkiye’de genellikle sabit faizle kullandırılan ürünler olduğu için bankalar bu kredileri fiyatlarken yalnızca bugünkü fonlama maliyetine değil, önümüzdeki yıllara ilişkin faiz ve enflasyon beklentilerine de bakıyor. Ayrıca konut kredisi faizleri, ihtiyaç ve ticari kredilere göre zaten daha düşük bir seviyede seyrediyor. 6 Kasım haftasında TL mevduat faizi yüzde 42,04 iken konut kredisi faizinin yüzde 41,33’te bulunması, bankaların bu alanda marjının dar olduğunu gösteriyor.
Kredi büyümesindeki yavaşlama da tabloyu tamamlıyor. Karahan’ın verdiği bilgilere göre toplam kredi büyümesi şubat sonundaki yüzde 35 seviyesinden yüzde 20 civarına indi. TL ticari kredilerde büyüme yüzde 34 düzeyinde bulunurken bireysel kredilerde büyüme belirgin şekilde yavaşlayarak yüzde 15 seviyelerine geriledi.
Piyasa aralıkta yüzde 35 bekliyor
Merkez Bankası’nın kasım ayı Piyasa Katılımcıları Anketi’ne göre katılımcılar 10 Aralık toplantısında politika faizinin yüzde 35’e indirilmesini bekliyor. Sonraki iki toplantıya ilişkin beklentiler sırasıyla yüzde 34,30 ve yüzde 33,37 olurken 12 ay sonrası için politika faizi beklentisi yüzde 28,90 oldu.
Uluslararası kurumlar arasında ise görüş birliği yok. Bank of America, Merkez Bankası’nın aralıkta faizi 100 baz puan indirerek yüzde 35’e çekmesini öngörüyor. ING de temel enflasyondaki iyileşmenin aralıkta indirime alan açtığı görüşünde. Buna karşılık Goldman Sachs ve BBVA Research, enerji fiyatları, enflasyondaki seyir ve rezervlerdeki gelişmeler nedeniyle faizin sabit bırakılmasını bekliyor.
Enflasyon cephesi de belirsizliği artırıyor. TÜİK verilerine göre ekim ayında yıllık enflasyon yüzde 29,77 oldu. Merkez Bankası ise 12 Kasım’da 2026 yıl sonu enflasyon tahminini yüzde 29,5’e yükseltti ve 2027 sonu için ara hedefi yüzde 21 olarak açıkladı. Karahan, düşük baz etkisi nedeniyle kasımda enflasyondaki düşüşün duraksayabileceğini ancak bunun ana eğilimdeki iyileşmenin durduğu anlamına gelmeyeceğini belirtti.
Bir puanlık düşüş taksiti ne kadar etkiler?
Politika faizinde olası bir indirimin konut kredisine birebir yansıması beklenmese de faizdeki küçük değişimlerin taksit üzerindeki etkisini görmek, karar verecekler için fikir veriyor. Hesaplamamıza göre yıllık yüzde 41,33’lük ortalama faizle 1 milyon liralık, 120 ay vadeli bir konut kredisinin aylık taksiti yaklaşık 30 bin 197 lira tutuyor. Ortalama faizin 1 puan düşerek yüzde 40,33’e inmesi halinde taksit yaklaşık 29 bin 639 liraya, 2 puan düşüşle yüzde 39,33’e inmesi halinde ise yaklaşık 29 bin 80 liraya geriliyor.
Başka bir deyişle ortalama faizdeki her 1 puanlık düşüş, bu örnekte aylık taksiti 550-560 lira civarında azaltıyor. Ancak bu hesaplar ortalama orana dayanıyor; bankaların kişiye özel teklifleri, kampanyalı başlangıç oranları ve kredi masrafları nihai maliyeti değiştirebiliyor.
Beklemek mi, şimdi almak mı?
Faiz indirimi beklentisiyle kredi kararını ertelemek her zaman avantaj sağlamayabiliyor. Faizdeki birkaç puanlık düşüşün sağlayacağı taksit avantajı, aynı süre içinde konut fiyatlarında yaşanabilecek artışla kolayca dengelenebilir. Öte yandan mevcut faizlerle kredi kullanıp ileride faizlerin belirgin şekilde düşmesi halinde, erken ödeme ve yeniden finansman seçenekleri de değerlendirilebilir.
Kısacası aralık toplantısı, konut kredisi tarifeleri açısından bir işaret fişeği niteliği taşıyacak. Ancak son iki ayın deneyimi, politika faizindeki indirimlerin konut kredisine kademeli ve gecikmeli yansıdığını gösteriyor. Kredi kullanmayı planlayanların, aralık kararı sonrasında bankaların güncelleyeceği tarifeleri ve kasım enflasyon verisini birlikte takip etmesi yerinde olacak.