Konut kredisi maliyetinde yavaş ama istikrarlı gerileme kasımın ilk haftasında da sürdü. Merkez Bankası’nın haftalık faiz istatistiklerine göre bankaların yeni kullandırdığı Türk lirası cinsi konut kredilerinde ağırlıklı ortalama yıllık faiz, 6 Kasım 2026 haftasında bir önceki haftaya göre 16 baz puan azalarak yüzde 41,33’e indi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) aynı haftaya ait bülteni ise konut kredisi bakiyesinin 855 milyar 82 milyon liraya yükseldiğini gösterdi.
Ortalama faiz dört haftada 33 baz puan düştü
Haftalık verilere bakıldığında konut kredisi faizlerinde sert bir kırılmadan çok kademeli bir iniş göze çarpıyor. Ortalama oran 18 Eylül haftasında yüzde 41,96, 9 Ekim haftasında yüzde 41,66 seviyesindeydi. Ekimin ikinci yarısında yüzde 41,49-41,50 bandında yatay seyreden faiz, 6 Kasım haftasında yüzde 41,33’e geriledi. Böylece son dört haftadaki toplam düşüş 33 baz puana ulaştı.
Yıllık karşılaştırmada ise tablo farklı. Bir yıl önceki aynı haftada konut kredilerinde ortalama faiz yüzde 37,78 düzeyindeydi. Yani bugünkü oran, geçen yılın aynı dönemine göre hâlâ 3,55 puan yukarıda bulunuyor. Bu durum, bankaların konut kredisi fiyatlamasında yıl içindeki sıkılaşmanın izlerini henüz tam olarak silmediğini gösteriyor.
Yüzde 41,33’lük yıllık bileşik oran, aylık bazda yaklaşık yüzde 2,92’ye karşılık geliyor. Bu ortalama oranla 2 milyon liralık, 120 ay vadeli bir konut kredisinin aylık taksiti yaklaşık 60 bin 307 lira olarak hesaplanıyor. Bankaların vitrinde ilan ettiği kampanyalı başlangıç oranlarının bu ortalamanın altında kalabildiğini, ancak müşteriye özel tekliflerin gelir, kredi notu ve teminat durumuna göre değiştiğini hatırlatmak gerekiyor.
Diğer kredi türlerinde karışık görünüm
Aynı hafta diğer kredi türlerinde farklı yönlü hareketler izlendi. Aracı kurum raporlarına yansıyan verilere göre TL ticari kredi faizi 281 baz puan artışla yüzde 53,07’ye, ihtiyaç kredisi faizi de 52 baz puan yükselişle yüzde 59,20’ye çıktı. Taşıt kredisi faizi ise 552 baz puanlık sert düşüşle yüzde 39,16’ya indi. Taşıt kredilerinde bayi ve banka kampanyaları nedeniyle haftadan haftaya büyük dalgalanmalar görülebildiği biliniyor.
Mevduat tarafında ise bankaların TL mevduata uyguladığı ortalama faiz 2 baz puan azalarak yüzde 42,04 oldu. Dikkat çekici olan nokta, konut kredisi faizinin mevduat faizinin altında kalmaya devam etmesi. 6 Kasım haftası itibarıyla aradaki fark yaklaşık 0,7 puan düzeyinde bulunuyor. Uzun vadeli ve ipotek teminatlı olması nedeniyle düşük riskli görülen konut kredileri, bankalar açısından ihtiyaç ve ticari kredilere kıyasla daha düşük marjla fiyatlanıyor.
Konut kredisi bakiyesi 2,6 milyar lira arttı
BDDK’nın haftalık bültenine göre 6 Kasım itibarıyla bankacılık sektörünün toplam kredi hacmi 40 milyar 440 milyon lira artışla 29 trilyon 41 milyar 219 milyon liraya yükseldi. Tüketici kredileri ise aynı dönemde 1 milyar 602 milyon lira artarak 3 trilyon 558 milyar 541 milyon liraya ulaştı.
Tüketici kredilerinin 855 milyar 82 milyon lirası konut, 42 milyar 736 milyon lirası taşıt ve 2 trilyon 660 milyar 724 milyon lirası ihtiyaç kredilerinden oluştu. 30 Ekim haftasında 852 milyar 509 milyon lira olan konut kredisi bakiyesi, böylece bir haftada yaklaşık 2 milyar 573 milyon lira büyümüş oldu.
Rakamlar dikkatle okunduğunda ilginç bir ayrıntı ortaya çıkıyor. Konut kredisi bakiyesindeki artış, toplam tüketici kredilerindeki artıştan daha yüksek gerçekleşti. Bu da konut dışındaki tüketici kredilerinin toplamda yaklaşık 1 milyar lira gerilediği anlamına geliyor. Konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı ise yüzde 24 seviyesinde bulunuyor.
Takipteki alacaklar artmaya devam ediyor
Bültenin risk tarafındaki verileri de dikkat çekiyor. Bankacılık sektöründe takipteki alacaklar 6 Kasım itibarıyla bir önceki haftaya göre 12 milyar 907 milyon lira artarak 996 milyar 24 milyon liraya çıktı. Bu tutarın 728 milyar 16 milyon lirasına özel karşılık ayrıldı. Bankaların bireysel kredi kartı alacakları ise 29 milyar 314 milyon lira azalışla 3 trilyon 466 milyar 995 milyon lira oldu.
Aktif kalitesine ilişkin bu tablo, bankaların kredi fiyatlamasında neden temkinli davrandığını kısmen açıklıyor. Konut kredileri teminat yapısı sayesinde görece güvenli bir alan olarak öne çıksa da sektör genelindeki risk algısı, faiz indirimlerinin kredi tarifelerine yansıma hızını sınırlayabiliyor.
Ev alacaklar için ne anlama geliyor?
Haftalık veriler, konut kredisi faizlerinde aşağı yönlü eğilimin sürdüğünü ama hızın sınırlı kaldığını gösteriyor. Ortalama faizdeki 16 baz puanlık düşüş, 1 milyon liralık ve 120 ay vadeli bir kredide aylık taksiti hesaplamamıza göre yalnızca 90 lira civarında azaltacak büyüklükte. Bu nedenle kredi kullanmayı planlayanların yalnızca piyasa ortalamasına değil, bankaların kişiye özel tekliflerine ve yıllık maliyet oranlarına bakması önem taşıyor.
Önümüzdeki günlerde piyasanın gündeminde iki önemli başlık var. TÜİK’in 17 Kasım’da açıklaması beklenen ekim ayı konut satış istatistikleri, ipotekli satışlardaki eğilimi ortaya koyacak. Merkez Bankası Para Politikası Kurulu’nun 10 Aralık’taki yılın son toplantısı ise bankaların yıl sonuna doğru konut kredisi tarifelerini yeniden gözden geçirip geçirmeyeceği konusunda belirleyici olacak.