Oluşturulan bilirkişi kurulu kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
- Cins ve nevini,
- Yüzölçümünü.
- Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
- Varsa vergi beyanını,
- Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
- Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini
- Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
- Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
- her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Tüm bu hesaplamalar sonucunda taşınmaz için kararlaştırılan bedel kamulaştırma bedeli olarak adlandırılır.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma bedeline itiraz 30 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yapılabilmektedir. Bu sürenin aşılması durumunda ne yazık ki taşınmaz sahibinin kamulaştırma bedelini onayladığı kabul edilir. 30 günlük süre hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kamulaştırma Davaları Nasıl Açılır?
Kamulaştırmayı yapan idare, kamulaştırmayı satın alma usulü ile yapamaz ise taşınmazın malikine karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açar. İdare; topladığı bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki her türlü dökümanı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Mahkemeden taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi talep edilir. Bu davaya verilen ad kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasıdır.
Bir diğer dava da kamulaştırmanın iptali davasıdır. Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın malikine kamulaştırma davasının açılması neticesinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açma hakkı tanınmıştır. Taşınmaz maliki bu davaları mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde açabilir.
Kamulaştırma Davaları Hangi Mahkemede Açılır?
Kamulaştırma davalarında görevli mahkemenin neresi olduğu davanın konusuna göre değişiklik göstermektedir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir. Fakat kamulaştırma işleminin iptali davası idare mahkemelerinde görülür. Görevli mahkemeleri belirtmekle birlikte kamulaştırma davalarında yetkili mahkemeden de bahsetmek gerekir. Buna göre kamulaştırma davalarında yer bakımından kamulaştırmaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer?
Kamulaştırma davaları devletin kamu yararı gördüğü durumlarda gerçek karşılığını peşin ödemek suretiyle özel mülkiyette bulunan taşınmazları kamunun mülkiyetine tahsis etmesi işlemleri için açılır. Burada verdiğimiz tanım esasen kamulaştırma kavramını açıklamaktadır. Daha önce de belirttiğimiz üzere kamulaştırma yapılabilmesi için ödenecek olan miktarın belirlenmesinde taşınmazın sahibi ile idare arasında anlaşmaya varılamadığında ise kamulaştırma davaları açılır. Burada ilk olarak bedel tespiti yapılacaktır.
Kamulaştırma davalarının ne kadar süreceği hakkında kesin bir bilgi vermek mümkün değildir. Bu davanın konusuna, görevli ve yetkili mahkemenin iş yüküne ve davada çalışan avukatın tecrübesine göre değişiklik gösterebilecek bir konudur. Bu davalarda keşif ve bilirkişi gibi delil yöntemleri kullanıldığından dava süresi bu unsurlarla da oldukça yakından ilgilidir. Ancak herhangi bir kesinlik söz konusu olmasa da kamulaştırma davalarının ortalama olarak 10-15 ay içerisinde sonuçlanabileceğini belirtmek yanlış olmayacaktır.
Arazi Kamulaştırma Davaları
Arazi kamulaştırma, idarenin kendi mülkiyetine almak istediği bir arazi hakkında söz konusu olacaktır. Buna göre kamulaştırmaya konu taşınmaz arazi olduğundan bedel tespiti buna göre yapılacaktır. Arazi kamulaştırma davaları arazinin satımı konusunda idare ile malikin anlaşamaması durumunda açılacak, bedel tespit ve tescil davası olarak geçecektir. Kamulaştırmada bedel tespiti Kamulaştırma Kanunu m.11’de düzenlenmiştir. Buna göre kamulaştırmaya konu malın arazi olması halinde ilgili taşınmaz veya kaynağın mevkii ve şartlarına ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirin dikkate alınacağı öngörülmüştür.
Dava sonucunda tescili gerçekleşen arazi ekili ise bu arazinin boşaltılması KK m.20 gereği hasat sonuna bırakılacaktır. Fakat bazı durumlarda hasat zamanını beklemek mümkün olmayabilir. Bu halde kamulaştırmayı yapan idarenin ekin bedelini tazmin ederek arazinin boşaltılmasını talep etmesi m.20 düzenlemesi ile mümkün kılınmıştır.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma süreci idari aşamalar ve adli aşama olmak üzere iki aşamalıdır. Kamulaştırma süreci ilk olarak idari aşamalar ile başlar. İdari aşamalardan birincisi kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin sağlanmasıdır. Ödenek temin edilmeden işlemlerin başlatılamayacağı Kamulaştırma Kanunu m.3’de açıkça öngörülmüştür. İkinci olarak kamu yararı kararı alınacaktır. Bilindiği üzere kamulaştırma ancak kamu yararı varsa mümkün olabilecek bir işlemdir. Üçüncü olarak kamulaştırılacak taşınmaz belirlenecektir. Daha sonra kamulaştırma kararı alınır ve bu tapu siciline şerh verilir. Ardından kamulaştırmayı yapacak idare kamulaştırma bedelinin tespiti için yetkili kişileri görevlendirecektir. Kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinin ardından ilk olarak kamulaştırmaya konu taşınmazın satın alınması usulü denenir. Taşınmaz sahibi satışa yanaşmazsa veya kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşma sağlanamazsa adli aşama başlayacaktır.
Adli aşamada ilk olarak kamulaştırmayı yapacak idare, asliye hukuk mahkemesine müracaatta bulunur. Böylece başlatılan adli aşamada idare taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini talep eder. Mahkeme idarenin bu amaçla kendisine başvurmasından itibaren otuz gün içerisinde meşruhatlı davetiye çıkararak duruşma gününü tebliğ eder. Bu noktadan sonra iki farklı seçenek vardır: taşınmaz sahibi ya süresi içinde idarenin bu işlemine karşı idari yargıda iptal davası açacak ve yürütmenin durdurulması kararını belgeleyecektir ya da kamulaştırma işlemi kesinleşecektir. Kamulaştırma işleminin kesinleşmesi halinde bedel üzerinde duruşmada taraflar anlaşabilir. Ancak anlaşamazlarsa bedeli mahkeme belirleyecektir. Bedelin belirlenmesinin ardından idare kamulaştırma bedelini bankaya yatıracak ve mahkemece tescil kararı verilecektir. Mahkemenin verdiği bu tescil kararı ile mülkiyet artık idareye geçmiştir. Bundan sonra tapuda yapılacak işlemler yalnızca beyan edici nitelikteki işlemlerdir.
Kamulaştırma İşleminin İptali
Kamulaştırma işlemleri hakkında adli aşamalardan ve kamulaştırma davalarından biri kamulaştırma işleminin iptalidir. İptal idari mahkemeler nezdinde açılacak bir iptal davası ile mümkündür. Muhatap, yani taşınmaz maliki mahkemece kendisine yapılan tebligat tarihinden itibaren otuz gün içerisinde idari yargıda iptal davası açabilir. İdari yargıda açılacak olan iptal davası bedel tespit ve tescil davasından öncelikli görülür.
Taşınmaz malikinin açtığı iptal davasında idare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı verir, bu karar da asliye hukuk mahkemesine iletilirse asliye mahkemesi için bu husus bekletici mesele olacaktır. Yani asliye mahkemesinde açılan davanın sonucu idari davaya göre şekillenecektir. İdare mahkemesi iptal davasını reddederse asliye hukukta dava görülmeye devam olunacaktır. Ancak idare mahkemesi iptal kararı da verebilir. Böylece işlem iptal olmuş olduğundan bedel tespiti ve tescil işlemlerine gerek kalmayacaktır. Dolayısıyla idare mahkemesinin kamulaştırma kararının iptali kararı vermesi halinde asliye hukukta görülen davanın reddine karar verilecektir.