İpotek, muayyen bir alacağı, tesis edildiği gayrimenkulün bedelinden öncelikle istemek ve almak yetkisi veren ayni bir haktır.
Öğretide ipotek, “kişisel bir alacağı temin etmek için kurulan ve kıymetli evraka bağlanmayan bir rehin hakkı” olarak tanımlanmaktadır.
Halen mevcut veya ileride doğacak ya da doğabilecek bir alacağın teminatını teşkil etmek üzere ipotek tesis edilebilir. İpotek hakkı mala doğrudan doğruya bağlı ayni bir haktır. Bu nedenle, ipotek tesisinden sonra taşınmazın maliki değişse bile ipotek hakkı aynı şartlarla devam eder.
İpotek, özel mülkiyet konusu ve tapu kütüğüne tescil edilmiş bulunan bütün taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Tapuya kayıtlı olmayan veya kamu yararına tahsis edilmiş yol, meydan, pazaryeri ve benzeri yerlere ipotek konamaz.
İpotek akdinin tapu sicil müdürlüğü tarafından resen ve resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve tesis edilen ipoteğin tapu kaydına işlenmesi, yani tescil edilmesi gerekmektedir. Bu şekil şartlarına uyulmaması durumunda ipotek işlemi kendiliğinden geçersiz olacaktır.
Tapu sicili tarafından ipoteğin tesisinden sonra alacaklıya, tescilin yapıldığını belgeleyen bir “İpotek Belgesi” düzenlenerek verilir. İpotek belgesi, ipoteğin kurulduğuna dair delil olup kıymetli evrak niteliğinde değildir. Dolayısıyla alacaklının isteği üzerine, tapu görevlisi tarafından verilen ve ipoteğin kütükteki yazımının bir örneği olan ipotek belgesi, tedavül edemez.
Kendi taşınmazını bir başkasının borcu için ipotek eden kişinin sorumluluğu sınırlı sorumluluktur. Bu sorumluluğa “ayni sorumluluk” denir. Bunun sonucu olarak da rehinli alacaklı alacağını, taşınmazın satışından elde edilen bedelden tümüyle alamadığı takdirde, bakiye kısmı taşınmazın malikinden isteyemez. Bu durumda alacaklının, asıl borçlu hakkında kalan kısım için haciz veya iflas yolu ile takip yapma yetkisi devam eder.
İpotekli gayrimenkulün başkasına devredilmesi, ipoteğin teminat fonksiyonunu zedelemeyeceği gibi, borçluyu da borcundan kurtarmaz. Devir için alacaklının onayına ihtiyaç yoktur. Gayrimenkul kime devredilirse devredilsin, alacaklı mevcut ipoteğini ayni bir hak olarak yeni malike karşı da ileri sürebilir.
Aynı alacak için birden çok gayrimenkul ipotek edilebilir. Bunun için birden çok gayrimenkulün aynı malike ait olması veya gayrimenkuller aynı şahsa ait değilse o taktirde maliklerin müteselsil borçlu olmaları lazımdır. Bu iki şart yoksa, her gayrimenkul borcun tamamından sorumlu olur.
Müşterek mülkiyete tabi taşınmazlarda her bir hissedar kendi hissesini ipotek edebilir. Ancak, iştirak halinde mülkiyette hissedarlar kendi payını ipotek edemezler.
İpotekli bir alacağın başkasına geçirilmesinin (temlikinin) geçerli olması için, bunun tapuya tescili gerekli değildir. Yapılacak temlik sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Yeni alacaklının başvurması ve temlik sözleşmesini ibraz etmesi halinde, adı soyadı ve ikametgah adresi alacaklılar siciline kaydolunur ve eski rehinli alacaklının ismi kırmızı kalemle silinir.
İpotek Neleri Kapsar
Gayrimenkul rehni mütemmim cüz ve teferruat ile birlikte gayrimenkulün kira gelirlerini de kapsar.
Çıplak bir arsa üzerinde alacağın tamamı için ipotek tesis edildikten sonra, arsa üzerinde bir fabrika kurulur ve içine makinalar monte edilirse, ayrıca her hangi bir tapu muamelesine gerek olmaksızın, ipotek mütemmim cüz olan makinaları ve teferruatı oluşturan şeyleri de kapsar.
Gayrimenkulün teferruatı sayılan şeyler, tapu sicilinde gösterilmemiş olsa bile ipotek kapsamındadır. Teferruatın tapu sicile yazılmasının sadece aleniyeti sağlayan bir anlamı vardır. Bunların ipotek kapsamına dahil olması için tapuya kayıt edilmeleri gerekmemekle birlikte, kayıt edilmeleri ispat kolaylığı sağlaması yönünden yararlı olacaktır.
Sigorta tazminatı da ipoteğin kapsamı içindedir. Sigortayı ya ipotekli taşınmazın maliki kendi nam ve hesabına yapar, ya da banka lehine üçüncü şahsın hesabına yapar. Malik tarafından sigorta ettirmekten kaçınılması halinde, bankaca masrafları malike ait olmak kaydıyla sigorta yaptırılması gerekir.