Yabancıların mülk edinmesi ve oturma izni işlemleri bazı yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. Ülkemizde inşaat sektörünün büyümesi ile yabancıların da Türkiye’den taşınmaz satın alma talepleri artış göstermiştir. Türkiye’de yabancıların mülk edinmesi 2644 sayılı Tapu Kanunu madde 35 düzenlemesiyle yasal zemine oturtulmuştur. Söz konusu maddede “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” öngörülmüştür. Buna göre yabancıların mülk edinmesi birtakım şartlara, sınırlamalara tabi kılınmış, ayrıca her ülke vatandaşının da gayrimenkul alımı engellenmiştir.
Kanunun 36.maddesinde belirtilen yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi esas ve usulleri ilgili Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yabancının mülk edinimi 35.madde hükümlerine aykırı olarak gerçekleşti ise yahut edinim amacına aykırı kullanıldığı Bakanlık veya idare tarafından tespit edildi ise süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile ilgili maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Yabancıların mülk edinmesi ve oturma izni işlemleri : Yabancıların oturma izni işlemleri bir başka yazımızın konusu olmakla beraber bu yazımızda da kısaca bahsettik. Herhangi bir sebeple Türkiye’ye yerleşmek isteyen kimseler oturma izni almak zorundadır. Yabancı gerçek kişiler oturma izni almak için vatandaşı oldukları ya da bulundukları ülke konsolosluğuna başvuru yapmak durumundadırlar. İstenilen belgelerin eksiksiz olması halinde yapılan bu başvuru değerlendirilecek ve uygun görüldüğü takdirde oturma izni düzenlenecektir. Oturma izni başvurusu yapıldıktan 90 gün içerisinde sonuçlanacaktır. Ancak yabancıların Türkiye’de mülk edinimi için oturma izni almaları zorunlu değildir. Oturma izni, Türkiye’ye yerleşecek olan yabancıların zorunlu tutulduğu bir izindir.
Hangi Ülke Vatandaşları Türkiye’den Gayrimenkul Alabilir?
Tapu Kanunu madde 35’e göre yalnızca Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye’den gayrimenkul alabilecek ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Hangi ülke vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul alabilir? Bu soruya cevap alabilmek için Türkiye büyükelçilik ve konsolosluklarına yahut Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne başvurulabilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne göre ülkemize sınırı olan ülkelerin vatandaşları kendi ülkelerine sınırı olan illerimizden taşınmaz satın alamayacaktır. Örneğin Gürcistan ülke vatandaşları Türkiye’de Artvin’den taşınmaz satın alamazlar. Edirne ve Kırklareli’nden Bulgaristan vatandaşları mülk edinemeyecektir. Tapu Kanununda yapılan 6302 sayılı değişiklik ile yabacıların mülk edinmesinde mütekabiliyet ilkesi kaldırılmıştır. Böylece artık Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları mütekabiliyet ilkesine dikkat edilmeksizin Türkiye’den gayrimenkul satın alabilecektir.
Hangi ülke vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul alabilir 2018 yılında; Almanya, Brezilya, Fransa, İngiltere, İtalya, Jamaika, Kanada, Kolombiya, Sırbistan gibi pek çok ülkenin vatandaşları ülkemizden gayrimenkul satın alabilmektedir. Lakin sınırlamalara tabi birtakım ülkeler yalnızca ülkemizde sınırı olan ülkeler, sınır illerimizden mülk edinimi gerçekleştirememektedirler.
Yabancıların Türkiye’de Ev Alma Şartları Nelerdir?
Yabancıların Türkiye’de ev alma şartları, yabancıların mülk edinme şartları nelerdir? Yalnızca gerçek kişiler Türkiye’de ev satın alabilir ya da sınırlı ayni hak edinebilirler. 2644 sayılı Kanun 6302 sayılı değişik 35.maddesinde yabancıların Türkiye’de ev satın alması için kanuni sınırlamalara uyması gerektiği belirtiliyor. İşte bu kanuni sınırlamalara bakacak olursak, yabancı gerçek kişi Türkiye’de en fazla 30 hektarlık bir taşınmaza sahip olabilecektir. Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları tarafından yapılabilecektir. Yabancı gerçek kişiler satın almış oldukları arsa gibi yapısız taşınmazlarda geliştirmiş oldukları projeyi en geç iki yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar. İşte yabancıların Türkiye’de ev alma şartları kanunda ve ilgili mevzuatta belirtilen yukarıda saymış olduğumuz birtakım gerekliliklerdir. Yabancıların taşınmaz edinimi Yönetmelik 36.maddede belirtilmiş olan şirketlerin de taşınmaz edinim esas ve usullerini düzenlemektedir.
Türkiye’de Yabancıların Mülk Edinmesi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Yabancıların mülk edinmesi için gerekli belgeler bulunmaktadır. Bu belgelerin başında kimlik belgesi ya da pasaport bulunmaktadır. Taşınmazın Tapu Senedi yahut taşınmazın bulunduğu köy ya da mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi gerekmektedir. Bunların yanında ilgili belediyeden taşınmaza ait “Emlak Rayiç Değeri Belgesi” alınmalıdır. İlgili binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi ve son 6 ay içerisinde çekilmiş satıcıya ait bir, alıcıya ait ise 2 adet fotoğraf yabancıların mülk edinmesi için gerekli belgeler arasında bulunmaktadır. Yabancıların mülk edinmesi için gerekli belgeler arasında eğer yurtdışında düzenlenmiş olan bir vekaletname ile işlem yapılacaksa vekaletnamenin tercümesi ile aslı ya da onaylı örneği de vardır.
Türkiye’de Yabancıların Mülk Edinmesi Durumunda Sınırlama Var Mıdır?
Yabancıların taşınmaz edinimi durumunda bazı sınırlamalar bulunmaktadır. Yabancıların mülk edinmesi ancak gerçek kişiler tarafından yapılabilmektedir. Öncelikle yabancıların taşınmaz edinimi uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde gerçekleşir. Yabancıların Türkiye’de edinebilecekleri taşınmazlar açısından alan sınırlaması da bulunmaktadır. Buna göre yabancılar Türkiye’de toplamda 30 hektarlık bir alan satın alabilmektedirler ya da sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu miktarı Cumhurbaşkanı iki katına kadar arttırabilmektedir. İlgili kanunun 35.madde birinci fıkrasına göre, yabancıların edinmiş oldukları taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu geçemeyecektir. Bu kanuni sınırlamaların yanında askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz satın almaları yasaktır.
Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmazı kiralamaları da mümkün olmamaktadır. Yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise ancak özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz satın alıp sınırlı ayni hak edinebilir. 2644 sayılı kanuna göre bu, mümkün olmayacaktır. Unutulmamalıdır ki, gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesis edilirken bu kanuni sınırlamalar uygulanmayacaktır. Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi gerçek kişiler için de tüzel kişiler için de birtakım sınırlamalara tabidir. Yabancıların taşınmaz edinimi yönetmelik uyarınca Tapu Kanunu madde 36’da belirtilen şirketlerin esas ve usulleri düzenlenmiştir. Özel bölgeler, askeri yasak ve güvenlik bölgeleri vb. sınırlamalar için ilgili Yönetmeliğe bakılmalıdır.
Yabancıların Tapu İşlemleri Esnasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yabancıların tapu işlemleri sırasında dikkat etmeleri gereken birtakım hususlar bulunmaktadır. Tapu işlemlerinde bazı suçların mağduru haline gelmemek adına mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber çalışılmalıdır. Yabancıların taşınmaz edinimi sırasında taşınmazın satılmasına engel teşkil edecek bir hususun var olup olmadığına dikkat edilmelidir. Yabancıların tapu işlemleri öncelikle taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinimi için ön başvuru yapılmalıdır. Taşınmaz başvurusunun reddi halinde bu karara itiraz edilebileceği unutulmamalıdır. Bu itiraz Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğüne yapılacaktır. Her ne kadar yukarıda yabancıların mülk edinmesi ve oturma izni konusunu ele alsak da, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi için oturma izni almış olması şart değildir. Son olarak belirtmek gerekmektedir ki, yabancıların tapu işlemleri sırasında güvenilir olduğuna emin olmadığı kişi ve şirketler ile çalışmaması gerektiğini tavsiye ederiz.