İstanbul’un parlayan yıldızı Maltepe’de konut fiyatlarını sizler için araştırdık. İnşaat sektöründeki daralma bölgeyi nasıl etkiledi? Uzun süren durgunluğun ardından gayrimenkul sektörü eski günlerine dönüyor mu? Maltepe’de emlak fiyatlarında son durum ne? Tüm bu sorular ve daha fazlasını Emlak Haber Ajansı olarak konunun uzmanı Turyap İstanbul Maltepe Çarşı Temsilcisi Erim Erdi cevapladı.
Maltepe bilindiği gibi İstanbul’un yıldızı parlayan ilçeler arasında yer alıyor. Şu an bölgenize rağbet nasıl?
Krizin etkileri bölgemiz için de hala negatif bir tablo çizmektedir. Ancak son dönemde hafif bir kıpırdanma var diyebilirim. Diğer bölgelerin çoğunda olduğu gibi ekonomik daralma ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni konut üretimi bölgemizde de durma noktasında yavaşladı. Maltepe geneline baktığımızda yeni Konut üretimi daha çok E5 üstü Aydınevler, Girne, Gülsuyu, Zümrütevler, Fındıklı gibi mahallelerin de daha yoğun seyrederken E5 altı ve sahile yakın Mahallelerinde ise oldukça yavaş ilerlemekte. Bölge de genel bir canlanma için Kentsel dönüşümün bölge genelinde dengeli olarak (abartmadan) yaygınlaşıp yeni konut üretiminin artması gerekiyor ki mevcut ekonomik daralma ve inşaat maliyetleri ile pek mümkün gözükmüyor. Bölgenin geneline bakıldığında mevcut konut stoku hep eski binalardan oluşmaktadır. E5 üstü bölgeler de ise kaçak yapılaşma yine çoğunlukta.
Maltepe’de yeni yapılan konutların en düşük ve en yüksek fiyat aralığı nedir? Bu konutlar kaç TL’den kiracı buluyor. Ortalama fiyatlar verebilir misiniz?
Maltepe bölgesi Sahil şeridinden başlayarak E-5 Üst tarafında Başıbüyük ile sonlanan oldukça geniş bir bölge. 3+1 90-100 metrekare bir dairenin mahallesine göre ortalama fiyatı 200.000 TL ile 2.000.000 TL arasında değişmektedir. Kiralar da bölgemizin genelinde de yine 3+1 bir daire için 850 TL ile 6,500 TL arasında değiştiğini söyleyebilirim.
Maltepe’de eski konutların en düşük ve en yüksek fiyat aralığı nedir? Bu konutlar kaç TL’den kiracı buluyor. Ortalama fiyatlar verebilir misiniz?
Bölgede yeni konut üretiminin çok yavaş olduğunu zaten söylemiştim buna rağmen şu anda eski konutlar satın alma maliyeti noktasında ulaşılabilir noktalarda olduğunu söyleyebilirim. 3+1 bir daire için 350,000 TL ile 450,000 TL aralığında birçok alternatif üretmek mümkün ve bu rakamlar hala İstanbul- Maltepe gibi bir ilçe için çok iyi diye düşünüyorum. Kiralar da ortalama 1600 TL ile 2000 TL arasında seyretmektedir.
Yabancıların Maltepe’ye ilgisi ne durumda? Yabancıya konut satışından sonra hangi ülkelerden bu bölgeye talep arttı? Ne tip konutları tercih ediyorlar?
Yabancılar ile çok çalıştığımızı söyleyemem ancak çalışan arkadaşlardan duyduğumuz kadarıyla özellikle körfez bölgelerinden Sahilde ki yeni yapı ve büyük site projelerine ilgi var. Onun haricinde Maltepe’nin diğer bölgelerinde yoğun bir yabancı ilgisi olduğunu söylemek zor.
Konut kredi faizlerinde yaşanan indirim bölgedeki konut projelerine satış olarak yansıyor mu?
İnsanların sadece konut kredi faizlerinin inmesi ile alıma yöneleceği beklentisinin yanlış olduğu görüşündeyim. Barınma büyük ihtiyaç bu noktada fırsat yakaladığı zaman kendi oturacağı konut için kredi faizlerinin düşmesini bekleyen vatandaşlarımız var ancak şu da bir gerçek ki ne zaman konut alımında yukarı yönlü bir kıpırdanma yaşansa hem müteahhitler hem de bireysel satıcılar da ellerinde ki konutların fiyatlarını arttırıyorlar.
Hal böyle olunca kredilerde ki düşüşün de çok bir etkisi olmuyor. Piyasalarda yaşanan genel ekonomik daralmanın aşılması ve insanların tekrar taşınmaza yatırım yapma noktasına gelmesi gerekiyor ki bu durumun kısa vadede zor gözüküyor. Kısa cevap ivedi olarak oturacağı konutu almak isteyen vatandaşları hareketlendirse de bunun bizlere yansımasını göremiyoruz. Bankaların da kredi vermek noktasında oldukça isteksiz olduğunu belirtmek isterim.
Maltepe’nin en değerli mahalleleri hangileri? En fazla prim yapan bölgeler neresi? En fazla değer kaybeden bölgeleri neresi?
Maltepe’nin Altıntepe, Küçükyalı, İdealtepe, Çınar ve Yalı Mahallelerinin sahil bölümleri en değerli bölgeleri. Şu anda en fazla prim yapan bölge olarak yine bu mahallelerin Sahil bölümleri (Denize yakın sokakları) ile E5’e kadar uzanan bölümlerinde toplu taşımaya (Marmaray- Tren ve Metro’ya yakın) bölgeler daha fazla prim yaptı. Özellikle Marmaray’ın açılması ile birlikte tüm hat boyunca uzanan bölgelere yoğun bir ilgi var diyebilirim. Zümrütevler – Başıbüyük’te yer alan büyük site projeleri de rağbet gören ve değerli projeler. Değer kaybetme noktasında döviz veya altın gibi diğer yatırım araçlarına alternatif olarak baktığımızda tüm bölgenin 3 sene öncesine kadar değer kaybettiğini söylemek yanlış olmaz. Bu değer kaybı bölgelere göre daha az veya daha çok diye sınıflandırılabilir.
Konut almak isteyen vatandaşlar nelere dikkat etmeli? Bir ev alırken hayati önem taşıyan noktalar nelerdir?
İstanbul için deprem kaçınılmaz bir tehdit. Bu noktada vatandaşların yeni üretilen konutlara yönelmesinde büyük fayda var diye düşünüyorum. Yeni yükselen projeler de vatandaşların projeyi bilen, projeyi yerinde görmüş, teslim tarihlerini ve projede kullanılacak malzemelere kadar bilgi sahibi olan gayrimenkul uzmanları ile çalışmasında fayda olduğu görüşündeyim. Üretilen yeni konutun Deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığına da mutlaka azami dikkat edilmeli. Konut alımında en önemli unsur hiç şüphesiz ki lokasyon olmalı. Tercih edilecek konutun bulunduğu bölgede ki ulaşım araçlarına olan yakınlığı ile yaşam alanlarına, hastanelere, üniversite ve sosyal alanlara olan yakınlığı da bu noktada dikkat edilmesi gereken kriterler arasında. Yukarıda bahsettiğim bütün bu unsurların sadece güncel olanları değil aynı zamanda yakın gelecekte oluşması ihtimali olan unsurları da araştırmakta fayda var. Yine bu noktada bölgede Uzman Gayrimenkul profesyonelleri ile çalışılması he zaman fayda getirecektir.
Maltepe’de konutların amortisman süresi ortalama kaç yıl?
Burada da alım kararı vereceğiniz bölgeler önem arz ediyor. Yine 3+1 bir daire üzerinden gidersek daha ucuza alacağınız konutların olduğu E5 üst tarafında yer alan mahallerde ortalama 190 ay ile 200 ay gibi bir amortisman süresi var ancak sahil kesimlerinde bu oran 300-320 ay gibi sürelere çıkabiliyor ki satın alma maliyetinin de en az 3 kat arttığına dikkat çekmek isterim. 2+1 daireler de bu sürenin daha makul olduğunu da belirtmek isterim.
ilhan ÇAMKARA / Emlak Haber Ajansı