Kentsel dönüşüm, yalnızca bina yenileme süreci değil, aynı zamanda ekonomik, çevresel ve sosyal boyutlarıyla şehirlerin yeniden tasarlanması anlamına geliyor. Günümüzde karbon salınımının azaltılması, enerji verimliliği ve sürdürülebilir şehircilik uygulamaları, bu dönüşüm projelerinin vazgeçilmez unsurları arasında yer alıyor. Ancak bu vizyonun hayata geçmesi için finansman konusu halen büyük bir engel teşkil ediyor.
Kentsel dönüşümün finansmanında geleneksel finansman yöntemleri çoğu zaman yüksek maliyetli ve erişimi zor modeller olarak kalmaktadır. Hayatımıza Temmuz 2024 ile giren Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF) ise, belirli bir projeye özel olarak kurulabilmesi ve finansmanı çeşitlendirebilmesi sayesinde hem dönüşüm süreçlerini hızlandırabilir hem de sürdürülebilirlik odaklı projeleri destekleyerek daha uygun maliyetli finansman imkânları yaratabilir.
Kentsel dönüşümde finansman sorunları ve mevcut modeller
Kentsel dönüşüm projeleri yapısı gereği yüksek maliyetli ve uzun vadeli yatırımlar olup, proje sahiplerinin ve yatırımcıların finansmana erişiminde bazı zorluklarla karşılaşmasına neden olabilmektedir:
1 Özkaynak gereksinimi: Müteahhitlerin ve yatırımcıların büyük ölçüde banka kredilerine veya özkaynak kullanımına bağımlı olması, projelerin başlamasını zorlaştırmaktadır.
2 Uzun geri dönüş süreleri: Dönüşüm projelerinin tamamlanması yıllar alabilmekte, bu da yatırımcılar için likidite riskleri yaratmaktadır.
3 Yeşil dönüşüm finansmanının yetersizliği: Karbon salınımını azaltan, enerji verimli binalar inşa eden veya çevresel sürdürülebilirlik odaklı projeler için fonlama seçenekleri sınırlıdır.
Bu sorunların çözümü için esnek, proje bazlı ve sürdürülebilir finansmana uyumlu yeni araçlara ihtiyaç duyulduğunu söylesek yanlış olmayacaktır.
Proje GYF, münhasıran bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere kurulabilen yatırım fonlarıdır. Bu model, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde, müteahhitlerin özkaynak yükünü hafifletmek, yatırımcıların projeye katılımını kolaylaştırmak ve çevresel sürdürülebilirlik hedeflerine uygun projeleri desteklemek açısından büyük bir avantaj sunmaktadır.
Proje GYF’ler;
-Yatırımcı tabanını genişletir ve finansman kaynaklarını çeşitlendirebilir
-Sürdürülebilir projeleri önceliklendirebildiği noktada finansmana erişimi artırabilir
-Riskin yayılmasını sağlar ve finansal sürdürülebilirliği artırır
-Kamu ve özel sektör iş birliğini güçlendirir
Sürdürülebilir kentsel dönüşüm için Proje GYF’nin rolü
Kentsel dönüşüm sürecinin geleceğinde karbon salınımını azaltan, enerji verimli ve sürdürülebilir projeler büyük önem taşıyor. Ancak bu tür projelerin geleneksel finansman mekanizmalarıyla yeterince desteklenmediğini de biliyoruz. O halde, kentsel dönüşüm süreçlerinde Proje GYF’den olabildiğince faydalanmak gerekiyor. Çünkü;
-Proje GYF, kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında hem likidite sorunlarını çözebilecek hem de sürdürülebilir finansman araçlarına erişimi kolaylaştırabilecek bir model sunuyor.
-Sürdürülebilir dönüşüm projeleri için yeşil finansman kaynaklarıyla uyumlu hale getirildiğinde, daha düşük maliyetli ve uzun vadeli finansman sağlanabilir düşüncesindeyim.
-Küçük ve büyük ölçekli yatırımcıların katılımını artırarak, kentsel dönüşüm projelerini daha hızlı, şeffaf ve erişilebilir hale getirebileceği ise muhakkak.
Önümüzdeki dönemde, Proje GYF’nin sürdürülebilir dönüşüm projelerine nasıl entegre edileceği ve yeşil finansman fırsatlarının nasıl değerlendirileceği, Türkiye’nin kentsel dönüşüm stratejilerinde belirleyici bir faktör olacaktır.
Kaynak: Dünya Gazetesi – Prof. Dr. Ali Hepşen’in “Kentsel dönüşümün finansmanında yeni bir alternatif: Proje gayrimenkul yatırım fonları ve sürdürülebilirlik” başlıklı köşe yazısı