Deprem gerçeği kendini her geçen gün hissettirirken, gözler kentsel dönüş için yıkılan ancak yarım kalan binalara çevrildi. İstanbul’da dönüşüm için 150 binanın yıkıldığını, ancak bir çivi daha çakılmadığı belirtiliyor. Binaların yarım kalma nedenleri arasında, geçmiş yıllarda finansal zorluk yaşayan bazı müteahhitlerin projeyi sürdürememesinin yanı sıra, malikler arasında arsa payı anlaşmazlığının mahkemelere taşınması, kentsel dönüşümü hızlandırmak için yüzde 50 artı 1 çoğunluk kararı getiren yasa değişikliğiyle maliklerin müteahhit değişikliğine gitmesinin tapu iptallerini beraberinde getirmesi ve imar iptalleri yıkılan binaların ortada kalmasına neden olurken, süreç de kitleniyor. Ağırlıklı Kadıköy’ün yanı sıra, Bahçelievler, Güngören, Avcılar, Şişli ve Beşiktaş’ta yarım kalmış binaların olduğuna işaret eden sektör temsilcileri, binlerce kişinin mağduriyetine vurgu yaptı.
“Tapular satıldıysa iptal zorlaşıyor”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kentsel dönüşüm sebebiyle yıkılan binaların bazılarının inşaatına başlanamadığını görüyoruz.
Başlıca sebepleri arasında, bazı binaların maliklerin arasındaki arsa payı anlaşmazlığının mahkemeye intikale etmesi yer alıyor. Bu davaların sonuçlanması bekleniyor. Bazı binalarda ise maliklerimiz çoğunluk kararıyla ya da eski 3’te 2 çoğunluk kararında anlaştıkları müteahhitte değişiklik yapılıyor. Bu durumda da müteahhitten belirli bir kira veya hak mahrumiyeti ya da belirli avans almış maliklerin, bu ödemeyi iade etmeyerek, sözleşmeyi fesih etmeyi tercih etmemeleri, arsanın boş kalmasına yol açıyor.
Bu tip vakalarda müteahhitlere erkenden tapu devredilmiş ve müteahhit de bu tapuları satmış veya satış vaadi yapmışsa iade ve iptal problemi olması, fesih isteğini zorlaştırıyor. Tapuların iadesi yıllar alır ve yeni bir müteahhitle sözleşme yapmak zorlaşır. Hatta geçen ay yayımlanan ‘içtihadı birleştirme’ kararı, bu tip tapuların iadesini duruma göre kabul etmiyor. Bu nedenle artık fesihler daha zor. “
“Başka müteahhitlere de devredilebiliyor”
Meka Yapı Kentsel Dönüşüm Proje Yönetimi ve Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı ve Kentsel Dönüşüm Yönetim Danışmanı Nurdoğan Babadağ, kentsel dönüşümde yüzde 5 artı 1 kararının süreci hızlandırdığını söyledi. Ancak bazen de çoğunlukla alınan karaların, kalan yüzde 49’un mevcut binadaki konum ve metrekare açısından menfaatlerine aykırı olabildiğini ve malikler arasında anlaşmazlığa neden olduğuna işaret eden Babadağ, “O zaman da davalar ortaya çıkıyor.
‘Şerefiyem korunmadı ve hakkım gasp edildi’ diyerek dava açılıyor. Davalar yıllar sürebiliyor. Arsa payıyla ilgili, şerefiye haklarının tüm malikler açısından eşit olarak korunmadığı yönünde davalar açılıyor. Ayrıca, yüzde 51 anlaştıktan sonra, bir firmayla anlaşma protokolü imzalayıp, ertesi gün binadan karot alınabiliyor. O zaman da yüzde 49’un dava açma hakkı var. Mağduriyet yaşayan malikler SPK lisanslı değerleme firması vasıtası ile hak ihlallerin belirlenmesi ile birlikte yürütmeyi durdurma kararı alabiliyor. Ancak bina yıkılmış oluyor ve insanlar ortada kalıyor.
İstanbul’da şu anda bile halen yaklaşık 150 bina yarım kalmış durumda. Her binada 25 daire olduğunu düşünürsek, en az yaklaşık 20 bin kişi mağdur. Ağırlıklı Kadıköy’de. Hatta hemen hemen her mahallede bir çok binanın yarım kaldığını görebilirsiniz. Yine Bahçelievler, Güngören, Avcılar, Şişli ve Beşiktaş gibi bir çok ilçede yine onlarca bina yarım kalmış ve mahkemesi süren bina var. Bu yarım kalma nedenleri arasında, müteahhit seçimi açısından bina maliklerinin ikiye üçe ayrılmaları ve bu nedenle çoğunluğu sağlayamamaları neden oluyor.”
“Bina yıkıldı 3 yıldır duruyor”
AS Yatırım Geliştirme ve Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, böyle bir olayla karşılaştığını, Suadiye’de kat maliklerinin çoğunluğu sağlamasıyla binanın yıkıldığını, projeyi alan kişinin ruhsat aldığını, ancak yapmadığını ve 3 yıldır o şekilde kaldığını söyledi. Uyarılarına rağmen binanın verildiğine işaret eden Sert, “Bina yıkıldı, şu anda öyle duruyor. 15 katlı bir binaydı. Kentsel dönüşümde teminat mektubu var, ancak yetmiyor ki… Mahkemeye vermek için herkesin vekalet vermesi gerekiyor, 60-70 tane daire hala vekaletleri toplayamadılar.”
Geçmişte finansal zorlukla yarım kalan binalar da var
Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Çiğdem Kezer, kentsel dönüşümde yıkılıp yarım kalan binalara ilişkin dava dosyaları olduğunu söyledi. Geçmiş yıllarda bazı müteahhitlerin yaşadığı finansal zorlukların yanı sıra, malikler arasındaki anlaşmazlıkların da binaların yıkıldıktan sonra ortada kalmasına veya inşaatın başlamamasına neden olduğuna işaret eden Kezer, sözlerini şöyle sürdürdü: “Eski yasada çok sayıda tedbir kararı verilebiliyordu. Miras nedeniyle inşaat yarıda kalmış olabiliyordu, miras nedeniyle varislere ulaşılamıyordu. Ancak şu anda yüzde 50 artı 1 sağlandığı taktirde inşaat başlıyor.
Ruhsat alınıyor. Bina yıkılıp ortada kalmışsa, insanlar mağduriyet yaşıyorsa, bunun büyük çoğunluğu kat maliklerinin anlaşamaması ve yüzde 50 artı 1 çoğunluğun sağlanamamasından kaynaklanıyor. Eski yasa ile yarıda kalmış ya da yıkılmış arsa halinde kalmış olup, şu anda yeni yasayı uyguladığımız bir çok bina var. Hukuk danışmanı olarak yürüttüğüm projelerin yaklaşık yüzde 20’sini bu binaların yıkılıp ortada kalması oluşturuyor.”
“Sözleşmede yıkım en sona bırakılmalı”
Algün İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Cihat Algün, dönüşüm sürecinde maliklerin güvenli müteahhit seçmeye dikkat etmesi gerektiğini belirterek, şu önerilerde bulundu: “Arsa sahiplerine birkaç metrekare fazla yer verildiği diye tercih yapılmamalı. Müteahhit maliyetin altında iş yapmaya çalıştığında sorunlar baş göstermesi kaçınılmaz. O zaman arsa sahipleri ve piyasayı mağdur eden müteahhitler ortaya çıkıyor.
Yine sözleşmede yıkımı en sona bırakmak gerekir. Ruhsat aşamasına gelindiğinde yıkım başlamalı ki vatandaş mağdur edilmemeli. Arsa sahipleri mevcut binaların yıkımını proje ruhsatı ile eşzamanlı yapmalı. Ruhsat onayı gelmeden eğer müteahhit yıkıyorum çıkın dediğinde çıkmamalılar, sözleşmede bu hususa dikkat etmeli. Bu madde yoksa yer vermeliler.”