İlanlarda sıkça karşılaşılan “hisseli tapu” ifadesi, fiyatı cazip gösterdiği kadar alıcının aklında soru işareti de bırakır. Bir taşınmazın tamamına birden fazla kişinin belirli oranlarla sahip olması anlamına gelen bu yapı, doğru okunduğunda yasal ve geçerli bir mülkiyet biçimidir. Ancak hangi bölümü kullanacağınızın, ortaklardan birinin satış yapması hâlinde neler olacağının ve ortaklığın nasıl sona ereceğinin önceden bilinmesi gerekir. Aşağıda hisseli tapu alırken dikkat edilmesi gereken başlıkları adım adım derledik.
Hisseli tapu nedir?
Hukuktaki karşılığı paylı mülkiyettir. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paylar başka türlü belirlenmemişse eşit sayılır. Her paydaş kendi payı üzerinde malik gibi hak ve yükümlülük taşır; payını satabilir, rehin verebilir, alacaklıları da bu payı haczettirebilir.
Burada kritik nokta şudur: Hisseli tapuda paydaşın sahip olduğu şey, taşınmazın belirli bir köşesi değil, bütün üzerindeki oransal bir haktır. Tapuda “1/4 hisse” yazıyorsa bu, arsanın dörtte birlik belirli bir parçası size ait demek değildir. Bu ayrım, sonraki bütün riskleri anlamanın anahtarıdır.
Paylı mülkiyeti, mirasla sık karşılaşılan elbirliği mülkiyetiyle karıştırmamak gerekir. Kanunun 701. ve 702. maddelerine göre elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur ve kanunda ya da sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça tasarruf işlemleri için oybirliği aranır. Mirasçılar arasındaki bir taşınmazda tek bir mirasçıdan “hisse” almak isteniyorsa önce tapudaki kaydın türü netleştirilmelidir.
Alırken karşılaşılabilecek başlıca riskler
- Kullanım belirsizliği: Paydaşlar, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanabilir. Uyuşmazlık çıkarsa kullanım şeklini hâkim belirler (TMK md. 693). Satıcının “şu bölüm benim” demesi, tapuda karşılığı olmadıkça bağlayıcı değildir.
- Kullanım anlaşmasının kaydı: Paydaşlar aralarında kullanım ve yönetim konusunda anlaşma yapabilir; taşınmazlarda bu anlaşma, imzaları noterce onaylanırsa tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK md. 689). Sonradan gelen paydaşı bağlaması için şerhin bulunması gerekir (TMK md. 695). Böyle bir şerh var mı, mutlaka sorun.
- Giderler: Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler aksine hüküm yoksa paylar oranında karşılanır (TMK md. 694). Diğer paydaşların borçlu ya da ulaşılamaz olması süreci zorlaştırabilir.
- Haciz ve şerhler: Satın alınacak payın üzerindeki haciz, ipotek veya şerhler tapu kaydından tek tek kontrol edilmelidir.
- Finansman: Hisseli taşınmazların krediye konu edilip edilmeyeceği bankanın kendi değerlendirmesine bağlıdır; kredi planlıyorsanız bankadan önceden yazılı bilgi almak yerinde olur.
Önalım (şufa) hakkı nasıl işler?
Hisseli tapunun alıcı açısından en önemli inceliği yasal önalım hakkıdır. TMK’nın 732. maddesine göre bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen ya da kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Yani dışarıdan pay satın alan kişi, diğer paydaşlardan birinin açacağı davayla bu payı kaybedebilir.
Kanunun 733. maddesine göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Bu nedenle alıcının satış sonrasında noter bildirimini yaptırması, belirsizlik süresini kısaltmak açısından önemlidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir; önalım hakkından genel olarak feragat ise resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
Güncel metne göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK md. 734). Kanunun güncel hâlinde dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır, aksi hâlde pay onun adına tescil edilmez.
Alıcı için pratik sonuç açıktır: Satın almadan önce diğer paydaşlarla görüşmek ve mümkünse her birinden bu satışa yönelik yazılı vazgeçme beyanı almak, ileride çıkabilecek bir önalım davası riskini önemli ölçüde azaltır.
Ortaklığın giderilmesi: Çıkış kapısı
Paylı mülkiyet sonsuza kadar sürmek zorunda değildir. TMK’nın 698. maddesine göre, hukuki bir işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle devam yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır. Uygun olmayan bir zamanda da paylaşma istenemez.
Paylaşma, malın aynen bölünmesi ya da pazarlıkla veya artırmayla satılıp bedelin bölüşülmesi yoluyla yapılır (TMK md. 699). Uzlaşma sağlanamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; mal önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Dava yoluna gitmeden önce bir adım daha vardır: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Paydaşlar arabuluculukta anlaşabilirse süreç çok daha kısa ve az masraflı tamamlanabilir.
Satın almadan önce kısa kontrol listesi
- Tapu kaydında payın oranını, kayıt türünü ve tüm paydaşların listesini görün.
- Pay üzerinde haciz, ipotek veya başka şerh olup olmadığını kontrol edin.
- Tapuya şerh edilmiş bir kullanım anlaşması bulunup bulunmadığını sorun.
- Diğer paydaşlardan bu satışa ilişkin yazılı önalım vazgeçme beyanı almaya çalışın.
- Satıştan sonra noter aracılığıyla bildirim yapılmasını sağlayın.
- İmar durumunu ve taşınmazın gerçek kullanımını belediyeden ve yerinde teyit edin.
Hisseli tapu, doğru incelendiğinde makul bir yatırım aracı olabilir; ancak her taşınmazın paydaş yapısı ve kaydı farklıdır. Özellikle yüksek tutarlı alımlarda ya da çok paydaşlı taşınmazlarda, işlem öncesinde bir avukattan destek almak sürprizlerin önüne geçer.