Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir ? sorusu konuyu anlamak için öncelikle yanıtlanması gereken sorulardan biridir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın belirlenen koşullarda ilerideki bir tarihte satılıp devredileceğini öngören, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
İki tarafın da borç altında olmasının açıklaması şudur: Vaad borçlusu taşınmazını satma, vaad alacaklısıysa taşınmazı satın alma yükümlülüğü altındadır. Bu özelliği itibarıyla satış sözleşmesi; gayrimenkul satış sözleşmesinin aksine taraflara nispi bir hak verir.
Vaad borçlusu vaadine uygun davranmayıp taşınmazını bir başkasına sattığında, vaad alacaklısı bu hakkını sadece vaad borçlusuna karşı ileri sürebilir. Taşınmazı satın alan kişiden, taşınmazın daha önceden kendisine vaad edilmiş olması sebebiyle taşınmazı kendisine vermesini isteyemez.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Kazanması İçin Aranan Şartlar
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanması için aranan şartlar nelerdir? Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanması için aranan şartlar şunlardır:
- Resmi senet şeklinde düzenlenmeli ve noter huzurunda iki tarafça imzalanmalı.
- Sözleşmeye konu taşınmaz tapuya kayıtlı olmalı.
- Ödenecek bedel ve ödeme şekli açıkça belirtilmiş olmalı.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi, sözleşmeden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı da ileri sürülmesi imkanını doğurur. Yukarıda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflara nispi nitelikli bir hak sağladığından bahsetmiştik. Yani vaad borçlusu vaadine uymayıp taşınmazını üçüncü bir kişiye sattığında vaad alacaklısı o taşınmazın daha önceden kendisine vaad edildiği gerekçesiyle üçüncü kişiye gidemiyordu. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi bu nispi hakkın etkisini güçlendirir ve biz artık üçüncü kişilere karşı da bu hakkımızı kullanabilecek hale geliriz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenen bir sözleşme olduğu için, taraflardan birinin dilekçe ile tapuya başvurmasıyla tapuya şerh verilebilir. Bu şerhin süresi beş yıldır. Şerhin düşmesi, sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Sadece hakkı tekrar nispi hak seviyesine indirir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi şu üç halde olur:
Borcun ifa edilmesi : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir önsözleşmedir, bağlı olduğu asıl sözleşmenin vuku bulmasıyla o da sona erer. Bir anlamda önsözleşmenin ifası asıl sözleşmeyi gerçekleştirmektir. Yani bi satış sözleşmesini yaptığımızda borç ifa edilecek ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sona erecektir.
İfanın zamanaşımına uğraması : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımı süresi 10 yıldır. 10 yılın sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer.
Sözleşmenin feshedilmesi : Taraflar anlaşarak sözleşmenin sona ermesine karar verebilirler, buna fesih denir. Sözleşmenin feshedilmesi sözleşmenin sona ermesi demektir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Mirasçıları Bağlar Mı ?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mirasçıları bağlar mı? sorusuna Evet olarak cevap verebiliriz. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mirasçıları bağlar. Çünkü gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ölümle sona ermez. Nasıl diğer hak ve borçlar mirasçılara geçiyorsa bu taahhüt borcu da mirasçılara geçecektir.