Gayrimenkul hukuku eşya hukukuna bağlı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunu kapsamaktadır. Gayrimenkul hukukuna konu olan eşyalar arsa, arazi ve bağımsız bölümler (konut, bina, iş yeri, apartman vs.) gibi taşınmazlardır.
Taşınmazlarla ilgili en önemli nokta diğer eşyalara nazaran maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku taşınmazlara ilişkin her türlü işlemi ve meydana gelebilecek uyuşmazlıkları dikkate alarak çeşitli düzenlemeler yapan hukuk dalıdır. Gayrimenkulün konu olduğu pek çok dava çeşidi bulunmaktadır.
Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren her türlü işte büyük meblağların var oluşu, bu hukuk dalının önemini daha da artmıştır. Çünkü atılan yanlış bir adım veya kaçırılan bir süre çok büyük maddi kayıplara sebebiyet verebilecektir ki çoğu zaman bunları telafisi mümkün değildir. Bu nedenle yalnızca gayrimenkul davalarında değil; gayrimenkul işlerinde de alanında uzman bir avukata başvurulması ve kendisine danışılması doğru bir hareket olacaktır. Danışmanlık hizmeti alınmasıyla ileride doğabilecek sorunların ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün hale gelecektir.
Gayrimenkul davaları konusunu oluşturan eşyalar yani taşınmazlar, arazi, arsa, bağımsız bölüm (bina, apartman, iş yeri, konut, villa, fabrika) gibi mülklerdir. Bu mülkler, geçim faaliyetleri olarak adlandırdığımız, kişilerin yaşamlarını devam ettirmek için gerekli ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik faaliyetlerini gerçekleştirmek için kullanılabildiği gibi, yatırım amacıyla da kullanılabilmektedir. Örneğin arsa üzerinde çiftçilik faaliyetiyle geçimini sağlamak, bağımsız bölüm üzerinde barınma ihtiyacını karşılamak ya da yakın zamanda değerinin artması beklenen bir taşınmazın değeri daha düşükken satın alınıp kazanç sağlanması gibi…
Taşınmazlarla ilgili en önemli özelliklerden biri de diğer eşyalara kıyasla maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu sebeple, bu eşyaların korunmasının ya da bu eşyalarla ilgili yapılacak hukuki işlemlerin sağlam temellere dayanması gerekmektedir.
Kanun koyucu, kişinin taşınmazıyla ilgili tasarruflarda bulunurken kararını ani, temelsiz bir şekilde değil de iyice düşünüp vermesi için bu eşyalar üzerinde hak tesis edilmesini taşınırlara göre daha zor ve çetrefilli bir hale getirmiştir. Çünkü, taşınmazlar maddi değerleri yüksek eşyalar olduğundan uğranılabilecek herhangi bir zarar, diğer konulardaki zarardan daha yüksek olacak ya da madden karşılanamayacak zararlar ortaya çıkabilecektir.
Ayrıca, bina yapmak gibi yeni bir taşınmazın inşa edilmesi de maliyeti yüksek ve çevresel faktörler gibi çeşitli durumların hesaba katılmasının gerekli olduğu bir husus olduğundan, kanunen belli şartların sağlanması zorunluluğuna tabi tutulmuştur.
Bu doğrultuda koyulan kuralların da en ince ayrıntısına kadar dikkatli bir şekilde öğrenilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul Hukuku uzmanı avukat, işte bu noktada devreye girer. Taşınmazın korunması, devri, ya da baştan yapılmasıyla ilgili sıkı ve ayrıntılı şartların sağlanması noktasında yol göstermek onun mesleğidir.
Gayrimenkul hukukunun geniş ve kapsamlı olması da bu alanda doğacak problemlerin çözümünde, yani açılacak olan gayrimenkul davalarında alanında uzman bir avukata danışılmasını zorunlu hale getirmiştir. Gayrimenkul davalarının avukat ile yürütülmesi kanunen bir mecburiyet olmamakla beraber, olası hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilmesi adına hukuki destek alınması çok daha yerinde bir hareket olacaktır.
Gayrimenkul hukuku pek çok farklı hukuk disiplinini içerisinde barındıran gayrimenkule ilişkin her türlü işlem ve hukuki uyuşmazlıkları ele alan karma bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul sektörü de her geçen gün hızla gelişmekte olduğundan dolayı gayrimenkule ilişkin uyuşmazlıkların sayısı da günden güne artmaktadır. Bu sebeple gayrimenkul davaları ülkemizde en çok görülen dava türleri arasında yerini almış bulunmaktadır.
Gayrimenkul Dava Çeşitleri
- Tapu davaları,
- İstihkak davaları,
- Kamulaştırma davaları,
- Kira davaları,
- İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası gibi çeşitli dava türleri yer almaktadır.
Tapu davaları gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan taşınmazlara ilişkin davalardandır. Kendi içerisinde tapu tescil ve tapu iptali gibi önemli dava çeşitlerini barındırır. Tapu davaları mülkiyet hakkını içeren bir dava türü olup bu davalar ile hedeflenen gaye hukuka aykırı bir durumun düzeltilmesi ve mağduriyetin giderilmesidir.
İstihkak davası taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın işgal eden kişilere karşı açılan bir dava türüdür. Zilyetliği haksız olarak elinden alınan kişiler (gayrimenkul sahibi, intifa hakkı sahibi gibi) ya da bu kişilerin mirasçıları tarafından açılır.
Kamulaştırma özel mülk ve arazi gibi gayrimenkullerin devlet tarafından kamu hizmetine özgülenmek amacıyla satın alınması işlemidir. Anayasa’ya göre devletin özel mülkiyet kapsamında bulunan bir taşınmazı kamulaştırma yetkisi vardır.
Kamulaştırma işlemlerine karşı yapılan itirazlar ve anlaşmazlıklar kamulaştırma davasının konusunu oluşturur. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin itiraz etme ve dava açma hakkı bulunmaktadır.
Kira sözleşmesi taşınmaz sahibinin taşınmazın kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını belirli bir bedel karşılığında kiracıya bıraktığı sözleşmedir. Kira davaları kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilmektedir.
Kira davaları arasında kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye davası en çok karşılaşılan dava türleridir. Tahliye davası kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemeyen ya da geç ödeyen kiracıya karşı açılır.İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu hallerde ortaklığı bitirmek amacıyla açılan bir davadır.
Ortaklığın giderilmesi davası iki farklı şekilde açılabilir: satış yoluyla ortaklığın bitirilmesi ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi. Bu dava türleri ve özellikleri aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır.