Ev Alımında Yasal İşlemler
Ev alım süreci sorunsuz olarak tamamlasa bile özellikle mevzuata uymayan veya ileriyi düşünmeyerek günü kurtarmak için yapılan işlemlerden dolayı, ilerleyen zamanlarda çeşitli cezalar ile karşı karşıya kalınabiliyor. Bundan dolayı ev alırken sürece hakim ve dikkatli olmak çok önemli.
Alım-satım işlemlerinde en önemli süreçlerden biri olan, ev bedelinin beyan edilmesi konusunda hangi önemli detaya dikkat edilmesi gerektiğine 2 temel başlık altında bir bakalım:
1- Belediyenin Belirlediği Rayiç Bedeli Mutlaka Kontrol Edin
Evi satın alma sürecinde yapılacak olan ilk işlem, konutun bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedelin öğrenilmesidir. Rayiç bedel, belediyenin belirlediği mahallenin m² bazında en alt limitten yüksek olması şartı ile evin satın alma bedelini, belediyeye bildirdiğiniz ve belediyenin de resmileştirdiği bedeldir. Bu resim bir işlem ve tüm resmi kurumların baz alacağı değer olmasından dolayı, belediyeye beyan edilen bedelin kesinlikle evin gerçek alım bedelinin olması gerekmektedir.
2- Tapuda Gösterilen Rayiç Bedeli Kontrol Edin, Düşük Göstermeyin
a) Tapu harcı bakımından önemi
Tapu alım ve satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı öder. Tapu harcını hesaplarken belediye rayiç bedeli veya satın alım bedelinizin hangisi yüksekse o baz alınır. Zaten satın alım bedelini yasal olarak rayiç bedelin altında gösteremezsiniz.
Bu denklemi bilen bazı vatandaşlarımız satın alım bedelini mümkün olduğunca düşük göstererek daha az tapu harcı ödemeye çalışıyor. Ancak ülkemizdeki vergileri toplayan kurum olan Maliye Bakanlığı’na bağlı Gelir İdaresi Başkanlığı, geçtiğimiz 2-3 senedir bu duruma müdahale ederek vergi kaybının önüne geçmeye çalışıyor.
Gelir İdaresi düşük gösterilen bedelleri tespit etmek için iki yöntemi sıkıklıkla uyguluyor:
- Bankalardan çekilen kredi tutarlarını isteyerek, satın alınan evlerin listesiyle karşılaştırıyor. Eğer ev konut kredisiyle alınmışsa ve beyan edilen alım bedeli çekilen kredi tutarına uymuyorsa, aradaki fark ceza olarak gönderiliyor. Ayrıca, bankaların yasal olarak konut kredisinde evin %80’ine kadar kredi verebildikleri de Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından göz ardı edilmiyor. Yani sadece çekilen kredi tutarı kadar ev beyanı yapılması, cezadan kurtulmak için yeterli olmuyor.
- Konut kredisi kullanmamış, ancak ev bedelini muadili evlere göre düşük gösteren kişilerin banka hesap hareketlerini isteyip incelemeye alıyor. Burada bir gariplik görürse, soruşturma başlatarak cezai işlem uygulamaları yapıyor.
Alım-satım bedellerinde uygunsuzluk tespit edilen işlemler için aradaki farkın cezası yasal faiz ve yanıltıcı beyandan dolayı ek cezalar ile yollanıyor. Özellikle son 2 senedir bu tip cezalar artmaya başladı. Bundan sonraki süreçlerde Gelir İdaresinin düşük rayiç bedelleri tespit etmek için farklı yöntemler izleyerek ceza kesmesi de şaşırtmamalı. Yapılması basit bir işlem olmakla birlikte, bedelin doğru olarak beyan edilmemesi, ağır ceza ve vergi yüküne maruz kalacağınız bir sürecin başlangıcı olabiliyor.
b) Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi bakımından önemi
Rayiç bedel ile ilgili bir diğer konu da evinizi alım tarihinden 5 yıl geçmeden (Yıl sınırlamasının yakın bir tarihte kalkması bekleniyor.) satmanız durumunda ödenecek olan, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi’dir.
Son birkaç yıldır, özellikle cezalar gelmeye başladıktan sonra, rayiç bedelin önemi daha iyi anlaşılmış durumda. Bu yüzden bilinçli alıcılar artık konut alırken gerçek alım bedellerini beyan etmeyi şart koşmaya başladı. Şunu hayal edin: %2 tapu harcını düşük ödemek için ev değerini alırken düşük gösterdiniz ve sonra evi satarken aradaki değer artışı üzerinden %30’lara varan vergi ödediniz! Bu hesabın anlamsız olduğu açık. Ayrıca, zaman içinde konunun önemi arttıkça bunu “bilmeyen birine satarım” şeklinde düşünmek de iyice zorlaşacak.
Örnek: 2012 yılında 200.000 TL’ye evini almış bir kişinin satın alım bedelini 100.000 TL olarak belirttiğini varsayalım. Evini de 2015 yılında, 250.000 TL’ye satıyor ve satış bedeli 250.000 TL olarak beyan ediliyor. Bu durumda aradaki kâr, yasal olarak 150.000 TL olduğu için satıcıya 40.000 TL’ye yakın bir vergi ödemesi tahakkuk ediyor. Satıcı eğer evi alırken gerçek aldığı bedeli belirtmiş olsaydı, arada 50.000 TL bir kar gözükecek ve sadece 7.000 TL’ye yakın bir vergi ödemesi tahakkuk edecekti. Tapu harcını 4.000 TL (100.000 TL*%2) daha düşük ödemeye çalışırken, fazladan 33.000 TL (40.000 TL-7.000 TL) vergisi ödemiş oldu.
Sonuç olarak, ev alacak kişiler, alım bedelini gerçek rakamlar üzerinden beyan etmelidir. Bu konuyu sıkı takip ederek sizin adınıza emlakçı veya ev sahibinin bu bedeli düşük belirlemesine izin vermeyin. Son olarak eğer rayiç bedelinizi düşük olarak beyan ettiyseniz, pişmanlık dilekçesi ile aradaki tapu harcı farkını ödeyerek yükseltebiliyorsunuz.