Türkiye’de sosyoekonomik değişimler konut projelerinde de etkisini gösterdi. Alım gücünün azalması, boşanmaların artmasıyla daha küçük metrekarelerde tek kişilik dairelere taşınmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi konut metrekareleri son 18 yılda 31 metrekare düşürdü.
Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre ise 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü.
Apartmanda küçüldü müstakilde büyüdü
Yapı ruhsatı alınan konutlarda apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare arttı. Böylelikle 169’da 212 metrekareye çıktı. Özellikle son yıllarda konuta erişimin zorlaşmasıyla tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, müstakil yapılara talebi artırdı. Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma, yükselen maliyetler ve hanelerde artık daha az kişilerin yaşamaya başlamasıyla daire metrekarelerinin daha da küçülebileceği öngörüsünde bulundu.
“Gelir dağılımındaki bozulmaya işaret ediyor”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğü 4’ten 3 kişiye gerilerken, ortalama daire büyüklüğünün de 125’ten 95 metrekarelere düştüğüne işaret ederek, “Ancak son üç yılda daire büyüklüğündeki değişimi hane halkının küçülmesiyle açıklamak pek mümkün değil. Çünkü konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiş görünüyor. Ayrıca daireler küçülürken, müstakil konutların büyüklüklerinin artması da gelir dağılımındaki bozulmayı ima ediyor” değerlendirmesi yaptı. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğuna işaret eden Büyükduman, “Ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğü 114 metrekareydi, hızlı bir şekilde düşüşle 96’ya geriledi. Son 5-6 yılda da 10 metrekare düştü” dedi.
“Sosyolojik ve stagflasyon etkisi var”
Söz konusu düşüşü iki nedene bağladığını söyleyen Büyükduman, bu nedenleri şöyle açıkladı: “Biri sosyolojik süreç. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. Ortalama hane halkı 3,1 kişi. Bu 10 yıl önce 4,1’di. Şimdi 3,1, yavaş yavaş aşağı inecek gibi görünüyor. Avrupa’da ise ortalama hane halkı büyüklüğü 1,8. İkinci nedeni de stagflasyonla açıklayabiliriz. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemezsiniz, ancak maliyet de artıyorsa porsiyonu küçültüyorsunuz. Başka bir ifadeyle, diyelim ki 120 metrekare bir daire 6 milyona mal oluyor. Bunu 6 milyona satmakta zorlanırsanız ne yaparsınız 100 metrekareye düşürüp 5 milyona ya da 80’e düşürüp 4 milyona satarsınız. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere çıkması, müteahhitlerin de pazar koşullarıyla daha küçük daire tiplerine yönelmesi metrekareleri küçülttü” dedi. Büyükduman, küçülmenin devam etmesini beklediğini de sözlerine ekledi.
“Müteahhitlerin talebi de daha küçük daire yönünde”
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, eskiden 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durum değişmeye başladığını söyledi. Erkutoğlu, şöyle devam etti: “Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1, yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşuyor. Müteahhitlerden de bu yönde talepler geliyor. Çünkü küçük daire daha kolay satılıyor. Ekonomik şartlarla alım gücünün zayıflaması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artmaya başlamasıyla tek başına yaşam tercih ediliyor. Bu da 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere talebi artırıyor. Fiyat farkları da söz konusu. Mesela 1+ 1 bir daire ortalama 5-6 milyon TL, 2 +1 bir daire 9-10 milyon TL, 3+ 1 daire 14-15 milyon TL arasında oluyor. Ancak bölgesine göre fiyatlar farklılık gösteriyor.”