Arsa payı düzeltilmesi davası nedir sorusuna cevap verebilmek için öncelikle arsa payı nedir sorusuna cevap verilmesi gerekir. Arsa payı, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binanın her bir bağımsız bölümünün üzerinde bulunduğu arsa üzerindeki paydır.
6306 sayılı kanun ile kaçak yapılar ve depreme dayanıklı olmayan binalar güçlendirilmekte veya bunlar yıkılarak yerlerine afetlere dayanıklı yeni binalar yapılmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci içerisinde yıkılacak yapıların kat malikleri bina yıkıldıktan sonra binanın üzerinde bulunduğu arsaya ne olacağı hakkında bir ortak karar protokolü imzalarlar. Ortak karar protokolünde arsanın satılmasına veya üzerine yeni bir bina yapılmasına karar verilebilir. Kat malikleri malik oldukları her bir bağımsız bölümün değeri oranınca arsadan veya yeni yapılacak binadan pay alırlar.
Ortak karar protokolünün yürürlüğe girmesi için maliklerin 2/3 çoğunluğunun imzası yeterlidir. Ancak bazen protokolde imzası bulunmayan malikin hakkı gözetilmeyebilir veya müteahhit hile ile arsa payı değerinin gerçeğe aykırı belirlenmesine neden olabilir.
Arsa payının gerçeğe aykırı belirlenmesi durumunda bu durumu düzeltmek için açılan davaya arsa payının düzeltilmesi davası denir. Arsa payı düzeltilmesi davası bir tespit davası olup açılabilmesi için davacının iyiniyeti aranır.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır ?
Arsa payı düzeltilmesi davası açılabilmesi için şu üç şartın gerçekleşmiş olması gerekir:
- Arsa payının gerçeğe aykırı olarak belirlenmiş olması. Arsa payı bağımsız bölümlerin konumuna ve büyüklüğüne göre kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri baz alınarak hesaplanır. Sonradan yapılan değişikliklerin örneğin evin mutfağının yenilenerek evin değerinin arttırılmasının bu oranlamada bir önemi yoktur.
- Davacının iyiniyetli olması. Arsa payı düzenlendikten yani ortak karar protokolü imzalandıktan sonra malik olanlar ve arsa payı düzenlenmesi görüşmelerine katılan ancak ortak protokolde imzası bulunmayan maliklerin iyiniyetli oldukları kabul edilir. Eğer malik arsa payı düzenlenmesi görüşmelerine katılmışsa ve ortak karar protokolünün belirlenmesinde bizzat rol almışsa artık malikin iyiniyetinden söz edilemez.
- Davacının davada korunan güncel bir hukuki değerinin bulunması. Arsa payının düzeltilmesi davasında korunan hukuki değer mülkiyet hakkıdır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Kime Karşı Açılır ?
Arsa payının düzeltilmesi davası kime karşı açılır sorusu davanın muhataplarını bilmek açısından önem taşır. Arsa payı düzeltilmesi davasını her kat maliki veya kat irtifakı sahibi diğer kat maliklerine karşı açar. Davalı tarafta müteahhitin değil de tüm diğer kat maliklerinin bulunması önemlidir. Zira dava dilekçesinde davalı kısım yanlış yazıldığı takdirde dava reddolunacaktır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır ?
Arsa payının düzeltilmesi davası hangi mahkemede açılır sorusu müvekkillerin en çok sordukları sorulardan birisidir. Zira yetkili mahkemeden başka bir yer mahkemesinde açılacak dava yetkisizlik sebebiyle reddedileceği gibi görevli mahkemeden başka bir mahkemede açılan dava da görevsizlik sebebiyle reddedilecektir. Arsa payı düzeltilmesi davası görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır?
Arsa payı düzeltilmesi davası, arsa payının düzeltilmesi dava dilekçesi ile açılır. Peki arsa payının düzeltilmesi davası dilekçesi nasıl yazılır? Arsa payının düzeltilmesi dava dilekçesi yazılırken davacı ve davalı tarafların doğru belirtilmesi ve dilekçenin yetkili ve görevli mahkemeye yazılması gerekir. Dilekçedeki açıklamaların yazılmasında ise bir avukat ile birlikte çalışmakta fayda vardır. Topo Hukuk Bürosu gayrimenkul avukatları arsa payının düzeltilmesi davası dilekçe örneği ve arsa payının düzeltilmesi davasına cevap dilekçesini yazmakta ve tüm dava süreci boyunca profesyonel hizmet vermektedir.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Zamanaşımı Süresi
Arsa payı düzeltilmesi davası zamanaşımı süresine bağlı değildir. Bina yıkılana kadar her zaman dava açılabilir. Ancak bina yıkıldıktan sonra kat mülkiyeti paylı mülkiyete dönüşeceğinden arsa payının düzeltilmesi davasının bina yıkılmadan önce açılması gerekir. Aksi takdirde hukuki menfaat yokluğu söz konusu olabilecektir.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Tedbir
Arsa payı düzeltilmesi davasında mahkemece görevlendirilecek bilirkişinin veya bilirkişi heyetinin yapı çevresinde incelemelerde bulunması ve gerçek arsa payı değerini tespit etmesi gerekmektedir. İnceleme ve tespit çalışmalarının aksamaması ve hâkimin karar verme sürecinin bölünmemesi için yıkımın durdurulmasına dair tedbir karar verilebilir. Arsa payının düzeltilmesi davası tedbir talebinde bulunulmadığı takdirde mahkeme binanın taşıdığı riski daha üstün tutarak binanın yıkılmasına karar verebilecektir.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Ne Kadar Sürer ?
Arsa payı düzeltme davası ne kadar sürer sorusunun cevabı mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi raporunun erken gelip gelmemesine, dava avukatının tecrübesine göre değişiklik göstermektedir. Öngörülen süre 6 ay ila 18 ay arasında değişmektedir. Arsa payı düzeltme davası konusunda uzman avukatlar dava süresini minimuma indirerek müvekkilleri için en iyi sonucu almak için hizmet vermektedirler.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davası Harç Ücretleri
Arsa payının düzeltilmesi davası açabilmek için öncelikle arsa payı düzeltme davası harç ücreti yatırılmalıdır. Arsa payı düzeltilmesi davası bir tespit davası olduğu için yatırılacak harç nispi harç değil maktu harçtır. Maktu harç kanundaki esaslara göre belirlenir ve yıldan yıla değişiklik gösterir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Yargıtay Kararları
Arsa payının düzeltilmesi davası Yargıtay kararlarından bazıları şunlardır:
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/10404 E. 2009/700 K. sayılı kararında; bağımsız bölümün arsa payı belirlenirken bulunduğu kat, büyüklük, ısınma sistemi, aydınlanma, konum, cephe, manzara, kullanım amacı, eklentiler, güneşten yararlanma, rüzgâr vb. dış etkenlerden etkilenme gibi unsurların dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/6648 E. 2015/8886 K. sayılı kararında, bağımsız bölümlere eklenen ortak alanların projeye uygun hale getirilmesine, kaçak katların yıkılmasına ve arsa paylarının binanın düzeltilmiş son haline göre belirlenmesine karar vermiştir.
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4392 E. 2017/9259 K. sayılı kararında, arsa paylarının orantılı dağıtılmadığını belirten bilirkişi raporunun somut gerekçelere dayanmaması dolayısıyla bu rapora dayanılarak hüküm kurulmasını hukuka aykırı bulmuştur.
Topo Hukuk Bürosu