Yeni yılda yapılacak asgari ücret ve emekli maaşı artışları yaklaşırken konut piyasasında tanıdık bir hareketlilik yeniden gündemde. Bazı mülk sahiplerinin satılık ve kiralık konut ilanlarını yayından kaldırdığı, ücret artışlarının netleşmesinin ardından daha yüksek fiyatlarla yeniden ilana çıkmayı planladığı bildiriliyor. Ancak mevzuat, bu yönteme başvuranlar için ciddi yaptırımlar öngörüyor. İlanı silip bir süre sonra haklı bir gerekçe olmadan daha yüksek bedelle yeniden yayımlamak, denetimden kaçmanın bir yolu sayılmıyor.
Ocak zammı öncesi ilanlar geri çekiliyor
14 Kasım 2026 tarihli basın haberlerine göre, gelirlerde artış beklenen ocak-şubat dönemi öncesinde satılık ve kiralık konut ilanlarının bir kısmı yayından kaldırılmaya başlandı. Mevcut bedellerle satış ya da kiralama yapmak istemeyen bazı mülk sahiplerinin, maaş artışlarının hesaplara yatacağı dönemi bekleyerek fiyatlarını yukarı yönlü güncellemeyi hedeflediği aktarılıyor. Benzer bir eğilimin ikinci el otomobil piyasasında da görüldüğü, bazı araç sahiplerinin satışlarını şimdilik durdurduğu belirtiliyor.
Her yıl ücret artışları öncesinde sıkça konuşulan bu durum, özellikle kiracı ve ilk kez ev almayı planlayan alıcılar açısından kaygı yaratıyor. Piyasadaki arzın geçici olarak daralması, ilan fiyatlarının yeni yılda topluca yukarı çekilmesi riskini beraberinde getiriyor. Tam da bu noktada devreye giren düzenlemeler, fiyat belirleme serbestisinin sınırsız olmadığını hatırlatıyor.
Yönetmelik ev sahiplerini de kapsıyor
Ticaret Bakanlığı, 30 Mayıs 2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e yeni bir hüküm ekledi. Buna göre internet ortamında verilen taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamıyor. Emlak işletmelerinin de bu tür ilanlara aracılık etmesi yasaklanmış durumda.
Düzenlemenin en dikkat çeken yanı, yalnızca emlak ofislerini değil, taşınmazın malikini ve ilanı yayımlayan diğer kişileri de kapsaması. Bakanlığın açıklamalarına göre ev sahipleri de bu çerçevede idari yaptırımla karşı karşıya kalabiliyor. Bir ilanın yayından kaldırılıp makul bir gerekçe olmadan daha yüksek fiyatla yeniden yayımlanması da inceleme konusu yapılabiliyor.
Fahiş fiyatın bedeli 1,8 milyon liraya kadar çıkıyor
Fırsatçı fiyat artışlarına yönelik bir diğer önemli dayanak ise 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun. Bu kanun kapsamında 2026 yılında fahiş fiyat uygulamalarına ilişkin idari para cezası, aykırılık başına 180 bin 617 TL ile 1 milyon 806 bin 177 TL arasında uygulanabiliyor. Her fiyat artışı otomatik olarak fahiş fiyat sayılmıyor; ancak maliyetlerle açıklanamayan ve haksız nitelik taşıyan artışlar yaptırım kapsamına girebiliyor.
Bu nedenle satış ya da kira bedelini güncellemek isteyen mülk sahiplerinin, artışın gerekçesini ortaya koyabilecek durumda olması büyük önem taşıyor. Bölgedeki emsal fiyatlar, konutta yapılan yenileme ve iyileştirmeler ya da genel ekonomik göstergeler gibi somut veriler, olası bir incelemede belirleyici olabiliyor.
Sosyal medya ilanları da takipte
Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), taşınmaz ve taşıt ilanlarında kimlik ve yetki doğrulamasını zorunlu kılıyor. Sistem sayesinde ilanı veren kişinin gerçekten mülk sahibi ya da yetkili emlak işletmesi olup olmadığı kontrol edilebiliyor. Denetimler yalnızca ilan sitelerini değil, sosyal medya üzerinden yapılan paylaşımları da kapsıyor. Bakanlığın 2026 yılı açıklamalarında, EİDS kurallarına aykırı sosyal medya ilanları nedeniyle emlak ve galeri işletmelerine milyonlarca liralık ceza kesildiği bildirildi.
Dokuz ayda emlak sektörüne 45,6 milyon TL ceza
Bakanlığın 2026 yılının ilk dokuz ayına ait denetim bilançosu, yaptırımların boyutunu da gözler önüne seriyor. Otomotiv, emlak, kuyum, stokçuluk ve fahiş fiyat başlıklarında yürütülen denetimlerde 59 bin 947 gerçek ve tüzel kişi incelendi. Aykırılık tespit edilen 6 bin 72 kişi ve işletmeye toplam 724,7 milyon TL idari para cezası uygulandı.
Bu tutarın dağılımına bakıldığında:
- Fahiş fiyat uygulamalarına 399,5 milyon TL,
- Otomotiv sektörüne 145,1 milyon TL,
- Emlak sektörüne 45,6 milyon TL,
- Kuyum sektörüne 13,7 milyon TL ceza kesildiği görülüyor.
Bakanlık daha önce de emlak ilanlarına yönelik denetimlerin sonuçlarını kamuoyuyla paylaşmıştı. 6 Ekim 2025 tarihli açıklamada, taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumsuz artış yaptığı tespit edilen 70 taşınmaz sahibi ve 186 emlak işletmesine toplam 34,9 milyon TL ceza verildiği, o tarihe kadar fahiş artış nedeniyle 1.416 kişi hakkında işlem yapılarak 172 milyon TL idari para cezası uygulandığı duyurulmuştu.
Alıcı ve kiracılar neye dikkat etmeli?
Yeni yıl öncesinde konut arayanların, ilgilendikleri ilanların fiyat geçmişini takip etmeleri ve kısa süre içinde belirgin şekilde yükselen ilanlara karşı dikkatli olmaları yararlı olacaktır. İlan veren kişinin EİDS ile doğrulanmış olup olmadığının kontrol edilmesi, sahte ya da yetkisiz ilanlardan korunmak açısından da önem taşıyor. Haksız fiyat artışıyla karşılaşan vatandaşlar, Ticaret Bakanlığı’nın şikâyet kanallarına başvurabiliyor.
Ev sahipleri açısından ise tablo net: Ücret artışlarının henüz gerçekleşmediği bir dönemde, yalnızca beklentiye dayanarak ilan fiyatlarını yükseltmek, yüksek tutarlı idari para cezalarıyla sonuçlanabilir. Piyasada sağlıklı bir fiyat oluşumu için gerekçeli ve emsallerle uyumlu fiyatlandırma, hem satıcıyı hem de alıcıyı koruyan en güvenli yol olarak öne çıkıyor.