Gayrimenkul Hukuku Derneği Av. Ali Güvenç Kiraz, pandemiyle beraber artan ve son günlerde gündemden düşmeyen mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklara ve çekişmelere ilişkin önemli açıklamalar yaparak merak edilen soruları yanıtladı.
İşte Gayrimenkul Hukuku Derneği Av. Ali Güvenç Kiraz’ın kiracı ve mülk sahibi arasında yaşanan sorunlarla ilgili açıklamaları ve sorulan sorulara verdiği yanıtlar:
Kira sözleşmesinde TÜFE oranında zam yazıyorsa resmi kira artışından yüksek olan bu oran talep edilebilir mi?
“TÜFE yüzde 48 ama 12 aylık ortalaması yüzde 22.58. Örnek vermek gerekirse kiracının şubat ayında sözleşmesi yenileniyorsa ve kiracının sözleşmesi 5’inci yılını da doldurmamışsa eğer uygulayacağı tek artış TÜFE’nin 12 aylık ortalaması olan 22.58 oranıdır. Kira artışında bu oranın altında bir oran belirleyebilirsiniz ama üstünde bir oran belirleyemezsiniz.”
Ev sahibi mahkemeye gideceğim derse ne olur?
“5’inci yıldan sonra olabiliyor. 5’inci kira sözleşmesi bitmişse, kiracı ‘TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını hesaplayıp ev sahibine göndereceğim’ diyemiyor. Çünkü artık bölgede rayici artmış olabilir, ciddi enflasyon farkı oluşmuş olabilir. O zaman da ilk önce mal sahibi ile kiracı uzlaşmak zorunda. Uzlaşamazlarsa mal sahibi Sulh hukuk mahkemesine başvurup dava açacak. Bilirkişi atanacak ve bölgedeki emsaller araştırılacak, keşif yapılacak ve keşif sonucunda ortaya bir rakam çıkacak ve bu rakam taban rakam olacak. Ortaya çıkan bu yeni rakam ise 5 yıl daha sürecek bir rakam olacak. Davanın iki yıl sürdüğünü düşünelim ve mal sahibi ve kiracının 5’inci yıldan sonra uzlaşmaları kendi lehlerine. Hem mal sahibi mahkeme süreçleriyle uğraşmamış oluyor ne de kiracı mahkeme sonrası toplu para ödemek zorunda kalmıyor. Kira tespit davalarında arada belirlenen rakam üzerinden yani rakam ne kadar artmışsa onun yıllık bedeli üzerinden avukatlık ücreti çıkıyor.”
Kira sözleşmesi en az hangi sürede olabilir?
“6 aydan az kira sözleşmelerinde genel hükümler, 6 aydan fazla olan sözleşmelerinde konut ve çatılı iş yeri özel hükümler. 6 aydan daha az sözleşme yapmanız halinde genel hükümlere tabi olursunuz ve kiracıyı tahliye etmek çok daha kolaylaşır.”
Ev sahibi 4 yıl kira artışı yapmayıp sonrasında 4 yıllık bedeli tek seferde kiraya yansıtma hakkına sahip mi?
“Bu çok tartışılan bir konu ama Yargıtay’ın bu konudaki görüşü çok açık. Aradaki farkları 5 yıl geriye dönük olarak ki kiralarda zaman aşımı 5 yıldır bu yüzden mal sahibi kiracıdan isteyebilir. Kiracıların yapacakları şey anlaştıkları rakamları yazılı hale getirmek. Yazılı hale getirmezse kiranın o şekilde kabul edilmiş olmasını Yargıtay kabul etmiyor.”
Evi satın alan kişi kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip mi?
“Yeni ev sahibi mülkü edindiği 1 ay içerisinde ihtarname çekmesi gerekiyor ve 6 ay oturum süresi vermek zorunda. Eğer eski sözleşme tarihi daha yakın ise sürenin bitiminde bu hakkı hemen kullanabilir ihtar çekildikten sonra ama eğer uzun süreliyse mesele Şubat ayında evi satın alındı ama sözleşme Aralık ayında bitiyor bu durumda kiracının 6 ay daha oturma hakkı var. 6’ncı ayın sonunda kiracı çıkmaz ise edinim sebebiyle tahliye tavası açması gerekiyor. Bütün bu meselelerde kiracı eğer evden çıkmayı kabul ediyorsa hiçbir sorun yok ama diğer türlüsünde mahkemelerde yaklaşık 2.5 senelik bir macera yaşıyorsunuz. Benim önerim iki tarafında uzlaşması gerekirse kiracından birkaç ay kira alma en azından davayla uğraşmazsın.”
Kira sözleşmesi her yıl yenilenmeli mi?
“Bizim hukukumuz dünyadaki hukuktan biraz farklı. Kira hukukumuzda eğer haklı bir gerekçe yoksa kira sözleşmeleri kendiliğinden 1 yıl uzamaya başlıyor ve bu sürenin sonu da 10 yıl ile sınırlı. 1 yıllık bir sözleşme yaptıysanız artık diğer uzayan yıllarda 1+10 yıllık sözleşme taahhüdü altına girmiş oluyorsunuz. 11 yılı doldurduktan sonra mal sahibinin kiracısı ile devam etme zorunluluğu yok.”
Genelde vatandaşlar uzlaşıyorlar mı yoksa mahkeme yoluyla mı işler çözülüyor?
“Bizim kültürümüzde uzlaşma çok kuvvetli değil biz sarı kağıda yani tebligata çok daha fazla inanıyoruz. Özellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri!nin ağırlık yükü şu an uyarlama, kira tespit ve tahliye ağırlıklıdır.”