Yeşil değerleme, son dönemlerde uluslararası alanda araştırmalara konu olan, yeşil binaların gelişimine katkı sağlayacağı düşünülen bir değerleme yöntemidir.
Yeşil binaların sahip olduğu özelliklerin, taşınmazın mülkiyetine değer katıp katmaması, gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricileri tarafından merak edilen bir konudur.
Her geçen gün daha fazla bilimsel kimlik kazanan gayrimenkul değerlemesi, günümüzde gayrimenkul yatırımlarının yükselen trendi olan yeşil/enerji etkin binaların özelliklerini de dikkate alarak kapsamını genişletmektedir.
Yeşil/enerji etkin binalar, enerjiyi verimli kullanmasının yanında, malzeme seçimleri, su verimliliği gibi kriterleri de yerine getirerek çevreyi koruyan, binanın yaşam ömrünü ve yaşam boyu maliyetini dikkate alan yapılardır. Bu bağlamda yeşil/enerji etkin binalar, binanın inşa sürecinden (yerel malzeme kullanımı vb.), yıkımına kadar geçen süreçte (geri dönüştürülebilir malzeme kullanımı vb.) enerjiyi verimli kullanarak çevreye zarar vermeyen yapılar olarak tanımlanabilir.
Yeşil binalar, sürdürülebilir kentleşme ile daha sağlıklı birey ve yaşam için önemli bir gereksinim haline gelmiştir. Ancak devlet teşviklerinin yetersizliği, henüz toplum tarafından yeterince benimsenmemiş olması, yeşil bina danışmanlık sektörünün yaygınlaşmaması, yeşil bina danışmanlarının az sayıda olması, yeşil bina tasarım kriterlerinin bir kısmının tanınmıyor olması ve bir kısmının da sayısal yarar ölçütlerinin belirli olmaması gibi nedenler, yeşil binaların sayıca daha fazla olmasına engel oluşturmaktadır.
Sürdürülebilir özelliklerin değerlemeye katılması fikrinin temelinde, değerlemede genellikle göz ardı edilen işletme maliyeti vardır. Yapı işletmesini nicel olarak etkileyen enerji verimliliği gibi özellikler mevcut değerleme yaklaşımları aracılığıyla ifade edilebilmektedir.
RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından sürdürülebilir özelliklerin değerleme çalışmalarına katılması konusu, kısaca sürdürülebilirliğin değeri olarak tanımlanan “yeşil değer” ve “yeşil değerleme” başlıkları altında incelenmektedir.
RICS tarafından yeşil değer, yeşil/enerji etkin bina tarafından piyasada elde edilebilir net ek değer olarak adlandırılmaktadır. Bu bağlamda, bir gayrimenkulün yeşil değerinin hesaplanması için öncelikle değerleme uzmanlarınca piyasanın iyi analiz edilmesi gerekmektedir. Konu gayrimenkulün piyasası; yeşil sertifikalı bina oranı, tercih edilen yakıt türü, yenilenebilir enerji kullanma oranı vb. verilere göre araştırılmalı ve piyasanın sürdürülebilirlik odaklılığı yani yeşile verdiği önem tespit edilmelidir. Çünkü gayrimenkul alımında yeşilin yanında, konum, büyüklük gibi birçok harekete geçiren neden olabilmektedir.
Bunlarla birlikte bazı durumlarda yeşil bina sahipleri – haklı olarak – değerlemelerde, binalarının konvansiyonel binalarla karşılaştırılmasına itiraz etmişlerdir. Böylece, yapılan çok örnekli çalışmalar ve piyasa talebi neticesinde “yeşil değerleme” (Green Appraisal) yapmak, teknik ve etik açıdan değerleme uzmanları için, özellikle sürdürülebilirlik odaklı piyasalarda bir görev haline gelmiş bulunmaktadır.
Yeşil bina tasarım kriterleri gayrimenkulün piyasa değerini;
- Düşük bakım-onarım maliyeti sağlanması,
- Enerji ve kaynak korunumu sağlanması,
- Teşvik, sübvansiyon vb. destekler ile işletme maliyetinin azalması,
- Gayrimenkulün piyasada kalma süresinin (absorpsiyon oranı) azalması,
- Daha yüksek kira ve satış değeri elde edilmesi,
- Özellikle ticari gayrimenkullerde boşluk oranının azalması,
- Kiracı sadakatinin artırılması,
- Üretkenliğin artırılması,
- Pazarlanabilirliğin artırılması,
- Kullanıcı konforunun artırılması gibi nedenlerle değeri doğrudan etkileyebilmektedir.
Binalarda yeşil değere ilişkin son yıllarda ABD, AB ve Avustralya başta olmak üzere birçok çalışma gerçekleştirilmiş ve piyasaya göre değişmek kaydıyla “yeşil”in piyasa değerinde etkili olduğu saptanmıştır. Örnek olarak ABD’de yeşil ofis piyasasını kapsayan bir çalışmada, kira verileri bulunan 694 bina ve satışı gerçekleşmiş 199 adet Energy Star sertifikalı bina incelenmiş ve yeşil özelliklerin satış fiyatına etkisi % 16, kiralara etkisi ise % 3 olarak bulunmuştur.
Yapılan çalışmalardan, gayrimenkul tipi, konum ve yerel piyasa şartlarına göre sürdürülebilir özelliklerin piyasa değerlerine etki edebileceği ve etmekte olduğu anlaşılmaktadır. Appraisal Journal’da yayınlanan başka bir çalışmada ise alıcıların 1 $ enerji tasarrufu için 10 – 25 $ arasında bir bedeli ödemeye gönüllü oldukları belirlenmiştir. Bu çalışmaya göre, enerji tüketiminin % 20 oranında azaltılması durumunda yıllık ortalama 400 $ tasarruf edilebileceği ve sonuç olarak, yapılan 1 $ enerji tasarrufunun, değeri 15 $ artırdığı varsayımına göre, enerji tasarrufunun satış değerini 6.000 $ artırabileceği öngörülmüştür.
Yalnızca fotovoltaiklerin konut değerine etkisi üzerine, ABD’nin Kaliforniya eyaletinde yer alan 2.000 adedi PV ünitesine sahip olmak üzere toplam 72.000 konut için hedonik yöntemle çalışma yapılmıştır. Bu çalışmaya göre, Kaliforniya’da yer alan PV ünitesine sahip, standart özelliklerdeki konutlarda tasarruf edilen birim güç miktarı başına 3,9 $/watt ile 6,4 $/watt arasında satış fiyatında prim olduğu ve satış fiyatlarının enerji tasarruflarına oranının 14:1 ile 22:1 arasında olduğu bulunmuştur. Bunun sonucunda, ortalama yeşil değer 5,5 $/watt olarak belirlenmiş ve bunun karşılığı olarak yeşil değer, satış fiyatı ile enerji tasarrufu arasındaki oranlara göre, 3.100 watt PV sistemi için 17.000 $ olarak hesaplanmıştır.
Her geçen gün artan dünya nüfusu, çevresel sorunlar ve bu bağlamda azalan birincil enerji kaynakları, yenilenebilir enerjinin ve yapıların yönetimi boyunca sağlanması gereken enerji tasarruflarının önemini gittikçe artırmıştır. Ayrıca birincil enerji kaynaklarının tüketilmesi ile çevreye salınan sera gazları da çevreyi olumsuz olarak etkilemekte, küresel ısınma ve iklimsel değişikliklere neden olmaktadır. Bu bağlamda, yeşil binaların özelliklerinin taşınmazların değerine katkısının gösterilmesi, yeşil binalara yönelik teşviklerin faydalarının pazar değeri üzerindeki etkisini doğru bir şekilde ele almak, değerleme uzmanları için bir gerekliliğin yanı sıra aynı zamanda bir sosyal sorumluluk olarak değerlendirilmelidir.