Son 3 yıldır yeni konut üretimi talebin altında kalırken, arz yetersizliği nedeniyle 2021 yılında evlerin satış fiyatları yüzde 97, kiralama fiyatları yüzde 83 oranında arttı.
2021’in ilk 9 ayında 480 bine çıkan yapı ruhsat sayısının yıl sonunda 600 – 650 bin adet seviyesine geleceği beklentisi, yeni arzlar için sektöre umut verdi.
Bu oranla 2021toparlanma yılı olarak tanımlanırken, artan maliyetler 2022 yılı için belirsizlikleri artırdı.
Her yıl 800 bine yakın yeni konut üretimine ihtiyaç duyulan Türkiye’de, fiyat artışlarından dolayı işletme sermayesi düşen şirketlerin bu yıl daha az sayıda konut üretimine yönelebileceği ifade ediliyor.
Konut üretiminin düşmemesi adına şirketlerin işletme sermayesinin KGF tarzı krediyle desteklenmesi öneriliyor.
“Her çeyrekte 200 bin yeni ruhsat lazım”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, son 2 yılda verilen ruhsat sayısının arttığını, ancak halen uzun yıllar ortalamasının altında olduğunu kaydetti.
Genel olarak her çeyrekte 200 bin yeni ruhsatın alınması gerektiğini kaydeden Büyükduman, “Yıllık 800 bin konut üretmemiz gerekiyor.
Bunu yapamadığımız her dönemde arz tarafımız eksik kalıyor. Dolayısıyla 2019 ve 2020 yılında alınan ruhsat sayısı çökmüştü. 2021 toparlama yılı oldu. Ama daha önceki performansı yakalayabilmiş değiliz” dedi.
“Sermaye birikimini düşürdü”
2021 yılının son çeyreğinde 150 – 170 bin yeni ruhsat alınmış olması halinde yıl bazında alınan toplam ruhsatın 650 bini bulabileceğini söyleyen Büyükduman, “Ancak önümüzdeki dönemlerde bu sayılar ciddi çökebilir. Çünkü hem kurda hem de maliyetlerde artış var ve birçok müteahhit için yeterli sermaye birikimi yok.
Müteahhitlerin yüzde 90’ı sokak arasında 10 ila 20 arasında daire yapanlardan oluşuyor. Bu müteahhitler 10 milyon liralık inşaat yapacaksa cebinde 3 – 4 milyonu olmadan başlıyor.
Belli bir noktadan sonra ise satarak tamamlıyor. Şimdi 10 milyon lira ile başlayacağı proje 20 milyon lira oldu. Müteahhitler projelerini küçültmek zorunda kalacaklar” açıklamasını yaptı.
“Konut üreticileri temkinli olmayı sürdürüyor”
Piyasada 2018’de gelen stok eksikliğinin 2021’de dahi etkisini sürdürdüğünü belirten Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, 2021’de ruhsat alan daire sayısının 600 bini aşmasını beklediklerini kaydetti.
“Ancak sektör temkinli. Çünkü 2018’den itibaren ciddi anlamda zorlandı. Bu durumda yeni inşaat başlama noktasında temkinlilik oluşturdu” diyen Bucak şunları söyledi:
“Maliyet artışları da sektör üzerine çok anormal artışlar getirdi. Son çeyrekte yaşanan döviz artışı maliyetleri ikiye katladı. Genel artış ise 3 kata yakın oldu” dedi.
Malzeme üreticilerinin aralık ayı içindeki yüksek döviz kuruna göre fiyatlandırma yaptığını söyleyen Elmas, “Hatta 19-20 lira üzerinde fiyatlandırma yapanlar oldu.
Bunlar fiyatlarını geri çekmediler. Aynı senaryoyu 2018’in eylül ekim aylarında da yaşamıştık. Sonraki 6 ay boyunca bizi negatif etkiledi. Bu yılın ilk 6 ayında da negatif etki sürebilir” diye konuştu.
Söz konusu üretim fiyatlarıyla alıcı bulma konusunun sıkıntılı olduğuna değinen Elmas, “İnşaatlar yavaşlamış durumda.
Eğer üretim hızına paralel bir satış grafiğini yakalayabilirsek yeni ruhsat sayılarında 2022’de 600 bin adet satış rakamlarını yakalayabiliriz” dedi. Elmas, satış adetlerinin artması için kamu bankalarının 1’inci elde faiz oranlarını 1.20 ve altında tutması gerektiğini vurguladı.
“Üretsem mi üretmesem mi? kaygısı var”
Mars Investment Genel Müdürü Hakan Bucak da, konutta kritik bir döneme girildiğini belirterek, “Genel olarak pandeminin başladığı tarihten itibaren arz sıkıntısı var. Dövizdeki artışın etkisiyle sektör maliyetlerinde ciddi artış oldu. Tüm etkiler düşünüldüğünde üretici tarafında ‘üretsem mi üretmesem mi?’ kaygısı yaşanıyor” dedi.
Arsa dahil metrekare üretim fiyatının 10 bin liraya geldiğini kaydeden Bucak, “Yani 100 bin metrekarelik konut projesinin üretim maliyeti 1 milyon lira. Bunu 2 milyona sattığımızda birçok kişinin gelir seviyesini tedirgin etmiş olacağım. Kredi de çekemiyorum. Dolayısıyla üretim isteği gri bir noktaya geldi. Yine de 2022’de ne olursa olsun inşaat ruhsatlarının artacağını düşünüyorum” diye konuştu.
“Dövizden kazananların gayrimenkule gelmesi, kura bağlı”
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, uzun süredir duraklama döneminde olan sektörün 2022’ye üretim hamlesi ile girme amacında olduğunu belirterek, “Artık rafl arda duran projeler indirdi.
Ruhsatlar alındı, ancak 2022’de nasıl seyredecek onu tahmin etmek zor” dedi. Belli bir kesimin dövizden para kazandığını, bu kesimin gayrimenkule gelmesini beklediklerini aktaran Durbakayım, “Bunun için de dövizin stabil bir noktada kalması gerekiyor” diye konuştu.