Ülkemiz konumu itibariyle dünya genelinde stratejik bir öneme sahip olmakla birlikte sayısız doğal güzellikleriyle birçok yabancı için cazibe merkezidir. Dünyanın çeşitli yerlerinden ülkemize belki de ilk kez ticaret, sağlık veya turizm amacıyla gelen yabancı uyruklu gerçek kişiler ile ticari kurumların temsilcileri veya çalışanları ülkemizin muhtelif yerlerinde konut ve iş yeri sahibi olmak istemektedirler.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2016 yılında 18.189 adet, 2017 yılında 22.234 adet, 2018 yılında 39.663 adet, 2019 yılında ise 45.483 adet yabancılara konut satışı gerçekleşmiştir. Salgın hastalık dönemi olmasına rağmen 2020 yılı mayıs sonu itibariyle bu rakam 12.598 adettir. Söz konusu istatistik konut satışına yönelik olup işyeri satışları istatistiğe dahil değildir. İstatistik yabancıların Türkiye’deki taşınmazlara olan taleplerinin her yıl arttığını göstermekte olup bu satışların gelirleri ülke ekonomisinde önemli bir yer tutmaktadır. Ülke ekonomisine yaptığı bu önemli katkı nedeniyle yabancıya konut ve işyeri satışına ilişkin teşvik olması amacıyla bir dizi mevzuat düzenlenmesi yapılmıştır.
İlk olarak yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinmesi için aranılan karşılıklılık ilkesi 2012 yılında Tapu Kanunu’nda yapılan bir düzenleme ile kaldırılmış, böylece yabancıların gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri önemli ölçüde kolaylaştırılmıştır. Söz konusu düzenlemelere paralel olarak yabancılara konut ve işyeri satışlarını teşvik etmek amacıyla 2017 ve 2018 yıllarında Türk Vatandaşlığı Kanununun uygulanmasına ilişkin yönetmelikte değişiklik yapılmış ve en az 250.000 ABD Dolan değerinde taşınmaz veya en az 500.000 ABD Dolan değerinde gayrimenkul yatırım fonu katılma payını üç yıl satmama şartı ile satın alan yabancılara Türk vatandaşlığı elde etme hakkı verilmiştir. Yapılan bu düzenlemelerle son yıllarda inşaat sektöründe oluşan yeni konut stoklarının eritilmesi ve sektörde yaşanan daralmanın durdurulması amaçlanmıştır.
Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri (irtifak veya kullanım hakkı dışında) esasen mümkün değildir. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri (Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, vb, gibi) çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Ayrıca yurt dışında kurulu olan yabancı şirketlerin, yüzde elli veya daha fazla oranda hissesini veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisini elinde bulunduran, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, sadece ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilmektedirler (organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri hariç). Buna karşılık söz konusu oranın yüzde ellinin altında olması halinde ise bu şirketler tıpkı Türk şirketler gibi faaliyet konusu ile ilgili olsun olmasın her türlü amaçla gayrimenkul satın alabilirler.
Diğer bir teşvik sağlayıcı düzenleme olarak ise; 2017 yılında Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13. maddesine (i) bendi eklenerek konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri Katma Değer Vergisi’nden istisna edilmiştir.
Bahsi geçen yukarıda belirtmiş olduğum istisnadan yararlanabilmek için yapılan bu gayrimenkul satışlarının sadece konut ve iş yeri olması gerekmekte olup yabancılara yapılan bu teslimlerin KDV Kanunu’nca ‘’ilk teslim’’ olması şarttır. Örneğin yabancılar bu gayrimenkulleri doğrudan onları inşa eden müteahhitten değil de ondan satın alan herhangi bir kişiden ikinci el olarak satın alırlarsa, bu istisna uygulamasından yararlanamayacaklardır.