Büyük şehirlerde konut fiyatlarında yaşanan hızlı artış, konut satışlarını yavaşlatmış durumda. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Nisan ayında Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 35,6 düşerek 85 bin 652 oldu. Artan konut fiyatlarına karşın kira getirilerinin kamu tarafından sınırlandırılması ve kredi imkanlarındaki daralma satışları etkileyen diğer unsurlar arasında yer alıyor. Buna karşın yatırımcıların yurtdışından konut alma eğilimleri hızla artıyor. Döviz bazlı kira gelirinin yanı sıra, AB ülkelerinde serbest dolaşım ve hatta ilerleyen dönemde vatandaşlık alma şansı veren bu yatırım, gayrimenkul yatırımcılarını radarını yurt dışına çevirmesine neden oluyor. TÜİK tarafından yayınlanan “Yurt Dışından Taşınmaz Edinme İstatistikleri” raporuna göre; 2020 yılında Türk vatandaşları yurt dışından 35 bin 184 adet konut satın alırken, 2021 yılında bu sayı 45 bin 789 adet oldu. Uluslararası gayrimenkul pazarında pazarlama ve satış danışmanlığı veren Vesta Global’in kurucu ortağı Armağan Akyüz, “Henüz son istatistik yayınlanmamakla birlikte 2022 yılında da bu rakamın üstüne çıkıldığı öngörülüyor” diyor.
Avrupa Birliği (AB) ülkeleri, İngiltere ve ABD bu alanda Türk yatırımcıların tercihi oluyor. İlk tercih ise Avrupa. Teuta Narazan, “AB ülkelerinde yapılan gayrimenkul yatırımı, AB’de serbest dolaşım, vatandaşlık ve yüksek kira getirisi gibi birçok avantaj sağlayabiliyor. Yüksek getirili gayrimenkul yatırımı isteyen, çocukları için iyi bir eğitim kariyeri planlayan, uluslararası yatırımlarını daha sağlıklı yönetmek isteyen Türk vatandaşları yurt dışında gayrimenkul yatırımlarına yöneliyor” diyor.
AB’nin anahtarı Golden Visa
Elbette bu amcalarla yola çıkan Türk vatandaşlarının tercihi Golden Visa kapsamında olan ülkeler. AB ülkeleri arasında, AB üyesi olmayan bir ülkenin vatandaşı için yatırım yoluyla oturma izni ve vatandaşlık hakkına sahip olma programı olarak nitelendirilen Golden Visa, İspanya, Portekiz, Yunanistan ve Malta’yı kapsıyor. Her ülke için yapılması gereken yatırım miktarları değişiyor. Yunanistan için 250 bin euro değerinde yapılacak bir gayrimenkul yatırımıyla AB serbest dolaşımı elde etmek mümkün. Portekiz’de bu rakam 280 bin eurodan başlıyor, İspanya’da ise 500 bin euroyu buluyor. Bu maliyetlerin üzerine avukatlık, alım satım masrafları da ekleniyor. Yatırımın ardından Yunanistan iki ay içinde serbest dolaşım hakkını verirken bu süre Portekiz’de bir yıla yaklaşıyor.
Ancak Portekiz, 5 yıllık serbest dolaşım hakkının ardından A2 seviyesinde Portekizce öğrenen ve her yıl 1 hafta Portekiz’e gelen mülk sahiplerine vatandaşlık veriyor. Elbette her ülke bu noktada cazip değil. Örneğin İspanya çifte vatandaşlığı kabul etmediği için Türk vatandaşları tarafından tercih edilmiyor. Teuta Narazan, “Burada amaç yatırım yapmak ve serbest dolaşım elde etmek. Kimse Türk vatandaşlığını değiştirmek istemiyor” diyor.
Amaç Yatırım Çekmek
Son yıllarda yaşanan ekonomik sıkıntılardan kurtulmak için serbest dolaşım hakkını kullanarak ülkelerine sermaye çekmek isteyen ülkeler, bu sistemi de en verimli şekilde değerlendirmeye çalışıyor. Örneğin Portekiz yatırım yapılacak bölgeleri sınıflandırarak daha az yatırım çeken bölgelere de vergi avantajı sunuyor. “Türkiye’de de benzer bir uygulamaya gidilebilir. Büyük şehirlerden vatandaşlık için alınan gayrimenkul fiyatları yukarıda tutulabilir. Diğer yandan doğuda yapılan yatırımları daha düşük tutarak bölgeye giden yatırım arttırılabilir” diyor Teuta Nazaran.
Diğer yandan Yunanistan bu işten sadece inşaat firmalarının faydalanmasının önüne geçmek için, Yunan vatandaşlarının sattığı evlere daha düşük vergi getirerek bu alandan sağlanan getirinin tabana yayılmasını da sağlıyor. Yunanistan 31 Temmuz itibarıyla da bazı değişikliklere gidecek. Selanik, Santorini gibi popüler bölgelerden alınacak gayrimenkullerde alt limiti 500 bir euroya çıkartıyor.” Portekiz de Golden Visa’nın emlak sektöründe spekülasyon yarattığı gerekçesiyle sistem üzerinde benzer değişiklikler yapmaya hazırlanıyor.
Sadece Türkiye’de değil, tüm dünyada yurtdışında gayrimenkul yatırımları artıyor. Pazar büyüklüğü 2021 sonu itibarıyla 400 milyar doları aştı. 2022 yılında da pazarın yüzde 22 büyüdüğü tahmin ediliyor. Bu pastada en büyük payı ise; ABD, İngiltere, İspanya, Portekiz ve Birleşik Arap Emirlikleri gibi ülkeler alıyor. Çin ve Hindistan vatandaşları gayrimenkul alımıyla sunulan vatandaşlık ya da oturum programlarını en çok tercih edenlerin başında geliyor. Yeni vergi uygulamalar nedeniyle ABD ve Fransa vatandaşları, BREXIT sonrası AB ülkelerinde oturum elde etmek isteyen İngiliz vatandaşları son dönemde oturum ve vatandaşlık programlarına dâhil oluyor.