Kişiler ‘’vekil’’ sıfatıyla, usulüne uygun düzenlenmiş vekaletnameler aracılığıyla, başkasına ait taşınmazlar üzerinde, taşınmaz malikinin kendilerine verdiği vekalet görevi kapsamında, tasarrufta bulunabilmektedir.
Ancak vekilin, vekalete dair görev ve yetkilerini kötüye kullanması durumunda, çeşitli sorunlar gündeme gelebilmektedir.
Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak gerçekleştirdiği satış ve sair tasarruf işlemlerine yönelik olarak tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için, vekille birlikte, satışın yapıldığı üçüncü kişinin, yani yeni malikin kötü niyetli olması gerekmektedir. Aksi hal ve durumda, iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunacak ve tapu iptal davası açmak mümkün olmayacaktır.
Vekalet Yetkisinin Kapsamı
Vekalet sözleşmesi, vekil ile vekalet verenin, vekalet verenin bir işinin görülmesi veya işleminin yapılması konusunda anlaştıkları sözleşme olup, vekaletin kapsamı, işbu sözleşmeye göre belirlenmektedir. Ancak vekilin, vekalet hakkının kendisine tanıdığı yetkiyi kötüye kullanarak, vekalet sözleşmesinin kapsamı dışına çıkması, işlemin iptaline yol açabilmektedir.
Vekil, taşınmazın devri konusunda özellikle yetkilendirilmelidir.
Vekaletin kapsamı, yapılacak sözleşme ile belirlenir. Vekile, ‘’genel’’ veya ‘’özel’’ yetki verilmiş olabilir. Ancak; kanun gereği, bazı konularda vekile, ‘’özel yetki’’ verilmesi gerekir. Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesine göre:
Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça… taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.
Vekil, görevini özenle yerine getirmek zorundadır.
Vekil, taşınmazın devrinde vekalet verenin menfaatini gözetmek zorundadır. Vekalet veren, taşınmazın satılacağı bedeli de belirlemiş olabilir. Böyle bir belirleme yapılmışsa, vekil, buna uygun hareket etmek zorundadır. Ancak şayet, böyle bir belirleme yapılmamışsa, vekil, bu halde de vekalet verenin çıkarlarına uygun hareket etmek zorundadır. Borçlar Kanunu’nun amir hükmü, bunu gerektirir. İlgili kanunun 506. Maddesine göre:
‘’ Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.’’
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, 15.6.2017 tarih ve 2014/22206 E., 2017/3585 K. sayılı ilamı, vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde açılacak tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin önemli bir karardır.
Bu karardan yola çıkarak, bu davadaki temel prensipleri şu şekilde sıralayabiliriz:
- Vekil ile sözleşme yapan 3. kişi, TMK madde 3 anlamında iyiniyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesi mümkün de değilse, yapılan işlem vekil edeni bağlar.
Burada, vekilin vekalet görevini kötüye kullanması, sonucu değiştirmeyecektir. Bu konu, vekil ile vekil eden arasındaki iç ilişkiye dairdir.
- Vekilin işlem yaptığı 3. kişi kötü niyetliyse, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, vekil eden, yapılan işlemle bağlı olmaz.
Bu durumda vekil ile işlem yapan üçüncü kişi, vekil ile çıkar veya iş birliği içinde hareket etmekte veya vekilin, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmektedir.
- Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
Yargıtay’ın bu kararından çıkan en temel sonuç da budur. Zira, ilk derece mahkemesi, vekilin, kendisine verilen yetkinin kapsamını aştığından bahisle vekaletsiz iş gören konumunda olduğunu, bu nedenle de vekaletsiz iş görmeye dayalı olarak açılacak dava, zaman aşımına tabi olduğundan, açılan davayı zaman aşımı nedeniyle reddetmiştir.
Yargıtay ise, bu kararıyla, davanın vekaletsiz iş görme olarak nitelendirilmesi suretiyle zaman aşımı hükmünün uygulanmasını hukuka aykırı bularak, yerel mahkeme kararını bozmuştur. Netice itibariyle ‘’ vekalet görevinin kötüye kullanılması’’ nedenine dayalı davalar, herhangi bir hak düşürücü veya zaman aşımı süresine bağlı değildir.