Türkiye’de yatırım yaparken kaçınılması gereken arazi tipleri, yasal düzenlemeler ve potansiyel riskler hakkında kapsamlı rehber. Bilinçli yatırımcılar için önemli bilgiler ve uzman tavsiyeleri.
Türkiye’de arazi yatırımı, uzun vadeli ve potansiyel olarak kârlı bir girişim olabilir. Ancak, her yatırımda olduğu gibi, arazi alımında da dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır. Özellikle bazı arazi tipleri, yasal kısıtlamalar, çevresel faktörler veya gelecekteki kullanım potansiyeli açısından yatırım için uygun olmayabilir. Bu yazıda, Türkiye’de yatırım yapılmaması gereken arazi tiplerini inceleyerek, bilinçli bir yatırımcı olmanıza yardımcı olacağız.
1. Orman Vasfı Taşıyan Araziler
Türkiye’de orman arazileri devlet mülkiyetindedir ve özel mülkiyete konu olamaz. 6831 sayılı Orman Kanunu’na göre, orman sınırları içinde kalan arazilerin satın alınması veya özel mülkiyete geçirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle:
- Orman vasfı taşıyan arazilere yatırım yapmaktan kaçının.
- Satın almayı düşündüğünüz arazinin orman sınırları içinde olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
- Orman arazisi olduğu halde tapuya kayıtlı görünen arazilere dikkat edin, bu tür tapular ileride iptal edilebilir.
2. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında belirlenen alanlarda arazi alımı ve kullanımı ciddi kısıtlamalara tabidir. Bu bölgelerde:
- Yabancıların mülk edinmesi yasaktır.
- Türk vatandaşları için bile izin alma ve kullanım kısıtlamaları mevcuttur.
- Gelecekte yapılaşma veya tarımsal faaliyet yapmak zorlaşabilir.
3. Sit Alanları
Arkeolojik, tarihi veya doğal sit alanı ilan edilen bölgelerde arazi alımı risklidir. Çünkü:
- Bu alanlarda yapılaşma genellikle yasaktır veya çok sıkı kurallara tabidir.
- Sit derecesine göre, arazinin kullanımı tamamen kısıtlanabilir.
- Gelecekte alanın sit statüsü değişse bile, yatırımınızın değeri uzun süre düşük kalabilir.
4. Tarım Arazileri
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin korunmasını amaçlar. Bu kapsamda:
- Bölünmüş veya küçük parçalı tarım arazilerinin alımından kaçının.
- Tarımsal niteliği korunacak arazilerde, tarım dışı kullanım izni almak zorlaşabilir.
- Miras yoluyla bölünmüş tarım arazilerinde mülkiyet sorunları yaşanabilir.
5. Afet Riski Taşıyan Araziler
Deprem, heyelan, sel gibi doğal afet riski yüksek bölgelerdeki araziler yatırım için uygun değildir. Çünkü:
- Bu alanlarda yapılaşma izni alamayabilirsiniz.
- Afet riski, arazinin değerini düşürür ve satışını zorlaştırır.
- Sigorta maliyetleri yüksek olabilir veya sigorta yaptırmak mümkün olmayabilir.
6. İmar Planı Dışında Kalan Araziler
Belediye sınırları dışında veya imar planı olmayan alanlardaki arazilere yatırım yapmak risklidir. Çünkü:
- Bu arazilerde yapılaşma izni almak çok zor veya imkansız olabilir.
- Gelecekte imar planına dahil edilse bile, bu süreç uzun yıllar alabilir.
- Arazinin kullanım amacı sınırlı kalabilir, bu da yatırım değerini düşürür.
7. Kıyı Şeridi ve Sahil Şeridindeki Araziler
3621 sayılı Kıyı Kanunu, kıyı ve sahil şeridindeki arazilerin kullanımını sıkı kurallara bağlar. Bu bölgelerde:
- Özel mülkiyet sınırlamaları vardır.
- Yapılaşma genellikle yasaktır veya çok kısıtlıdır.
- Kamu yararı gözetilerek araziniz kamulaştırılabilir.
8. Mera, Yaylak ve Kışlak Alanları
4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında korunan bu alanlar, özel mülkiyete konu olamaz. Bu nedenle:
- Bu vasfı taşıyan arazileri satın almayın.
- Mera vasfı taşıdığı halde tapuya kayıtlı görünen arazilere dikkat edin.
- Bu arazilerin vasfının değiştirilmesi çok zor ve uzun bir süreçtir.
9. Özel Çevre Koruma Bölgeleri
2872 sayılı Çevre Kanunu kapsamında ilan edilen özel çevre koruma bölgelerindeki arazilerde:
- Yapılaşma ve kullanım ciddi kısıtlamalara tabidir.
- Çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) süreci zorlu olabilir.
- Gelecekte bölgenin statüsü değişse bile, yatırımınızın değeri uzun süre düşük kalabilir.
10. Sulak Alanlar ve Çevresindeki Araziler
Ramsar Sözleşmesi ve ilgili yönetmelikler kapsamında korunan sulak alanlar ve çevresindeki arazilerde:
- Yapılaşma genellikle yasaktır veya çok sınırlıdır.
- Tarımsal faaliyetler kısıtlanabilir.
- Ekolojik dengenin korunması amacıyla ek kısıtlamalar getirilebilir.
Türkiye’de arazi yatırımı yaparken, yukarıda bahsedilen arazi tiplerinden kaçınmak, finansal kayıpları önlemek ve yasal sorunlarla karşılaşmamak için çok önemlidir. Yatırım kararı vermeden önce:
- Arazinin yasal statüsünü ve imar durumunu detaylıca araştırın.
- Bölgedeki gelecek planlamaları ve olası yasal değişiklikleri inceleyin.
- Gerekirse bir emlak hukuku uzmanından danışmanlık alın.
- Yerel yönetimlerle iletişime geçerek, arazinin geleceği hakkında bilgi edinin.
Unutmayın, doğru bilgi ve dikkatli bir araştırma, arazi yatırımınızın geleceğini güvence altına almanın en etkili yoludur. Bilinçli bir yatırımcı olarak, sadece kârlı değil, aynı zamanda yasal ve çevresel açıdan da sürdürülebilir yatırımlar yapabilirsiniz.
İlhan ÇAMKARA / Emlak Haber Ajansı