ABD’de Fannie Mae ve Freddie Mac, Fransa’da Caisse de Refinancement de I’Habitat, Japonya’da Japon Housing Finance Agency (JHF) gibi örnekleri bulunan bir kamu kurumunun kurulmasına yönelik kanun teklifi TBMM’ye sunuldu. Söz konusu teklife göre kurulacak kamu kurumu; konut kredisinde maliyetleri ucuzlatacak, vadeyi uzatacak, ipotek şartlarını kolaylaştıracak, bankalara alan açacak ve merkezi bütçeye yük olmayacak.
Teklifte, artan maliyetler ve 6 Şubat depremlerinden etkilenen illerde konut üretiminin devam etmesi nedeniyle başta İstanbul olmak üzere diğer illerde gerekli nitelikte dönüşümlerin yapılamadığına dikkat çekilerek, kentsel dönüşümün hızlandırılması için Türkiye Konut Finansman Kurumu kurulması istendi.
Tahvil, bono, hisse senedi ihracıyla borçlanma…
Bu tür kurumların ‘finansman sağlama yöntemi’ ile ilgili bilgiler de verilen teklifin gerekçesinde, kurumun işleyişi ve finansman mekanizması; “Bu kurumlar dışarıya standartlaştırılmış menkul kıymet (tahvil, bono), varlığa dayalı menkul kıymet, hisse senedi ihraç ederek çalışıyor. Bu sistemle teminatlı bir şekilde hareket ediliyor ve açığa borçlanılamıyor. Aynı zamanda bu tür kurumlar, kendisi hisse senedini çıkarabiliyor, iç ve dış piyasaya standartlaşmış ürünlerini ihraç edebiliyor.
Dolayısıyla dış piyasadan da nakit girişi sağlıyor. Bütçeye herhangi bir yük getirmeyen Konut Finansman Kurumu bu işleyişle topladığı likidite ile bankalara, finans kuruluşlarına, oralardaki alacakları üzerine almak kaydıyla ödeme yapıyor. Bu yöntemle döngü tamamlanıyor ve taze kaynak oluşuyor” şeklinde detaylandırıldı.
Yeni Yol Partisi Tekirdağ Milletvekili ve Güvenlik Ve İstihbarat Komisyonu Üyesi Cem Avşar tarafından TBMM’ye sunulan teklifin gerekçesinde; Türkiye’de 7.5 milyon riskli bağımsız birim bulunduğuna, bunların 2 milyonunun acil dönüştürülmesi gerekliliğine, İstanbul’da 1.5 milyon riskli yapının bulunduğu ve bunun 600 bini ise her an kendiliğinden yıkılabilecek durumda olduğuna dikkat çekilerek, bu çerçevede, deprem ülkesi olmanın yanında konut stokunun da bu düzeyde riskli olmasının olası depremlerin etkisini katbekat arttıracağına vurgu yapıldı.
Gerçek ve uygulanabilir çözümler gerekiyor
Artan maliyetler ve 6 Şubat depremlerinden etkilenen illerde konut üretiminin devam etmesi nedeniyle başta İstanbul olmak üzere ülkemizin geri kalan illerinde gerekli nitelikte dönüşümlerin yapılamadığının altı çizilen teklifte gerekçe; “Gerek ülke genelinde gerekse İstanbul’da yapılan dönüşüm ve hazırlıklar ise cılız kalmaktadır. Bu çerçevede insanlarımızı riskli konutlarda, depremi bekler durumda bırakmak kabul edilebilir bir durum değildir. Gerçek, sürdürülebilir, uygulanabilir çözümlerin bulunması, gerekli finansmanın tedarik edilmesi ve projelerin geliştirilmesi gerekmektedir” şeklinde ifade edildi.
Bütçeye ek yük getirmeyecek ‘çözüm yolu’
Türkiye Konut Finansman Kurumu’nun getirilerinin de anlatıldığı gerekçede, kurum; “Orta ve dar gelirli vatandaşlara, ucuz ve uzun vadeli kredi imkanı sağlayan, bütçeye ek bir yük getirmeyen ve dünyada bir çok iyi uygulama örneği bulunan Türkiye Konut Finansman Kurumu’nun kurulması ile Finansman Kurumunun kurulması; ülkemizin ekonomik şartları, riskli konut stoku ve deprem gerçeği göz önüne alınarak hükümet, halk ve yerel yönetimlerin iş birliğinde finansman kaynağı ve üretim modelleri bakımından uygulanabilecek bir çözüm yoludur” şeklinde tarif edildi.
Gelişmiş ülkelerde örneği var
Bu modelin, hemen hemen tüm gelişmiş ekonomilerde görülen bir model olduğuna, Amerika’da üç, Almanya’da bir, Japonya’da da bir örneği bulunduğuna dikkat çekilen gerekçede, “Bu kurumun temel görevi; orta ve düşük gelirli vatandaşlarımız için konut finansmanını kolaylaştırmaktır. Yani iç ve dış piyasadan büyük miktarda finansmanı sağlayıp o finansmanı gayrimenkul teminatı karşılığında konut kredilerini finanse etmektir” denildi.
Yurt dışında 1985 yılından bu yana uygulanıyor
-Fransa’da 1980’lerde gayrimenkul piyasasını desteklemek amacıyla yapılan reformun bir parçası olarak, 1985 yılında Caisse de Refinancement de I’Habitat kuruldu.
-Japonya gayrimenkul finansman kurumu Japon Housing Finance Agency (JHF) ise gayrimenkul piyasasına finansman sağlamak için Japonya Konut Finansmanı İdaresi Kanunu ile kamu kurumu olarak 2007 yılında Tokyo’da kuruldu.
-ABD’de Fannie Mae ve Freddie Mac kuruldu.
-Malezya’da 1986 yılında Kuala Lumpur’da kurulan Cagamas Berhad ikincil gayrimenkul piyasasının derinleşmesine ve ev sahipliğinin yaygınlaşmasına yardımcı olmak amacıyla kuruldu. Kurum geleneksel menkul kıymetler yanında faizsiz ürünler de ihraç ediyor.
Bankalara kredi alanı açıyor
İpotek finansmanı kuruluşları tüm dünyada likidite faaliyetinde bulunma ve menkul kıymetleştirme olarak iki ana iş kolunda faaliyet gösteriyor. Bankaların kullandırdığı kredi vadesinin, ortalama mevduat vadesine göre yüksek olduğu ülkelerdeki bankaların faiz risk yönetim faaliyetlerinin zorlaştığı biliniyor. Bankaları kredi/ mevduat oran rasyosunun artması, bankaların likidite ihtiyaçlarını artırıp, kredi verme kapasitesi azaltıyor.
Bankalar ve finans kuruluşları bilançolarındaki ipotekli kredilerini ipotek finansmanı kuruluşlarına teminat olarak göstermek şartıyla ipotek finansman kuruluşlarından kaynak kullanabiliyor. Kredi risklerini bilançodan çıkardıklarından daha düşük faizle kredi verme olanağı, sermaye yeterlilikleri ve likiditede rahatlatıyor ve yeni yatırımcıların sermaye piyasasında işlemine de imkan sağlıyor.