Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde yaptığı değişiklikle konut sektörü için önemli kararlara imza atmıştı. Yönetmeliğin değiştirilmesinin üstünden 1 yıl geçmesine rağmen vatandaşların haklarını tam olarak bilmediğine dikkat çeken Üçay İnşaat Genel Koordinatörü Mehmet Gül, yeni konut alacaklara ya da evlerini kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat şirketine vermeyi düşünenlere kritik uyarılarda bulundu.
VATANDAŞI YAKINDAN İLGİLENDİRİYOR
Yönetmeliğin vatandaşı yakından ilgilendirdiğini belirten Mehmet Gül; “Bakanlık uygulama yönetmeliğinde yaptığı değişiklikle henüz inşaatı başlamayan veya yeni başlanan projelerden konut satışı yapılmasını yasakladı. 19 Ekim 2019 tarihli ve 30923 sayılı resmi gazetede yayımlanan 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelikte bulunan ilgili maddede açıkça şöyle diyor:
Uygulama alanında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine göre yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için idareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz. Yeni yapıya ilişkin kat irtifakı kurulmuş ise müteahhit payına düşen bağımsız birimlere isabet eden arsa payı üzerinden, kat irtifakı kurulmamış ve paylı mülkiyet söz konusu ise müteahhit payı üzerinden oranlama yapılarak satış yapılır. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İdareden inşaatın tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması durumunda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamının satışı yapılabilir.’
Kanun, müteahhite kat karşılığı aldığı bir işte kendi payına düşecek bölümün satışında inşaatın ilerlemesi şartını koyuyor. Bir nevi başlamayan veya daha inşaatın ilk aşamalarında olan projeden ev satışını yasaklıyor. İnşaat başladıktan sonra satış yapmak isteyen müteahhit idareden izin almak zorunda. Kanun bunu açıkça ‘İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz’ şeklinde belirtiyor. Ev alacak veya binasını kentsel dönüşüm kapsamında firmalara her vatandaşın bunu bilmesi gerekiyor.” bilgilerini paylaştı.
TOPRAKTAN SATIŞIN TEK İSTİSNASI VAR
Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin, inşaatın tamamlanma oranın üstündeki bir oranda satışı gerçekleşebileceği bazı durumların olduğunu hatırlatan Mehmet Gül, “Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Binadaki tüm kat malikleri firmaya muvafakat vermesi durumunda müteahhit inşaatın ilerleme oranına bakılmaksızın tüm dairelerin satışını yapabilir. Şayet muvafakat verilmemesi durumunda ise firmanın dairelerini satabilmesi için inşaatın belirli bir kısmının tamamlanması, tamamının satılabilmesi içinse yapı kullanma izin belgesi alınması gerekiyor. Bu durumlarda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin tamamının satışı yapılabilir.” dedi.
ANLAŞMADAN SONRA MÜTEAHHİT 1 YIL İÇİNDE İŞE BAŞLAMAZ İSE NE OLUR?
Yönetmelik ile vatandaşların yaşadığı başka sorunlara da çözüm getirildiğini ifade eden Üçay İnşaat Genel Koordinatörü Mehmet Gül, “Geçtiğimiz yıllarda kat malikleri ile anlaşma sağlayan şirketler, binanın dönüşüm süresini kendi belirliyordu. 1 yıldan çok kısa sürede projeye başlayıp yol kat eden firmalar olduğu gibi inşaatın başlama süresinin 3-4 yıla kadar uzatan veya daha uzun yıllar başlamayan firmalar vardı. Yeni kanun ile kat malikleriyle sözleşme imzalayan firmalar 1 yıl içinde çalışmalara başlamak zorunda. Eğer sözleşmenin imzalanmasından sonraki 1 sene içinde müteahhit kaynaklı problemlerden dolayı inşaat başlamamış ise sözleşme fesih edilebilir ve kat malikleri başka bir şirket ile yeniden anlaşma yapabilir.” şeklinde konuştu.
BAŞLANAN PROJEYE 6 AY ARA VERİRLİRSE DE SÖZLEŞME İPTAL OLUYOR
Yapım işine başlanmış ve sonrasında çalışmayı durdurarak vatandaşı mağdur eden şirketlere de yaptırımlar geldiğinim altını çizen Mehmet Gül şunları söyledi: “Kat malikleri şirket ile anlaşmayı gerçekleştirdikten sonra inşaatın herhangi bir seviyesinde 6 aydan fazla süreci kesintiye uğratamaz. Sözleşmenin malikler tarafından tek taraflı fesih edilebilmesi için yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşaata devam etmiyor olması gerekir. İşinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir. Bu durumlarda inşaata başlanmış bir alanda kat malikleri tek taraflı sözleşmeyi fesih edebilir ve başka bir inşaat şirketi ile çalışabilir.”