Ticari gayrimenkul kiralama süreci, hem işletme sahipleri hem de yatırımcılar için kritik bir öneme sahip. Doğru ticari gayrimenkul seçimi, işletmenin başarısında büyük bir rol oynarken, yüzde 500’e varan fahiş kira artışları da büyük sorunları beraberinde getiriyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu süreci mercek altına alarak, nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlattı.
Kira artışı konusunun kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konuların başında geldiğini belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Özellikle, son yıllarda artış gösteren yüksek enflasyon nedeniyle kira artışı ve kira artış oranı konularındaki uyuşmazlıklar her geçen gün daha da artmaktadır. Ülkemizde; kira bedeli enflasyondan etkilendiği için zaman içerisinde kira bedelinin artırılması gerekmektedir. Bu ise taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi sorununu ortaya çıkarmaktadır.
Kira zam oranları kabul edilmeyip hukuki yollara başvurulabilir
Bu kira artış sınırlamasına rağmen; Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Eylül ayında yaptığı çağrı ile; Ticari mülklerde yüzde 500’e varan fahiş kira artışları ile karşı karşıya kaldıklarını ve şeffaf olmayan genel giderler nedeniyle AVM’lere her ay 700 milyon lira fazladan ödeme yaptıklarını dile getirdiler. Dernek ayrıca, ticari mülklerde piyasa gerçekleri ve adil ticaret ilkesiyle bağdaşmayan fahiş kira artışı taleplerini önleyecek bir yasal düzenlemenin yapılması gerektiği çağrısında bulundu. Bu da açıkça ortaya koymaktadır ki, mevcut yasal düzenlemedeki üst sınırlara genel olarak uyulmamakta , mal sahipleri tarafından işyeri kiralamalarında da konut kiralarında olduğu gibi fahiş kira bedelleri kiracılara dayatılmaktadır. Bu durumda tacir kiracılar ticari hayatlarını devam ettirmekte zorlanmaktadırlar. Ancak şunu da belirtmek gerekir ki; bu kendilerine dayatılan kira zam oranları kabul etmek zorunda olmayıp hukuki yollara başvurma hakları vardır.
Belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyecek
Özellikle; şeffaf olmayan genel AVM giderleri konusunda AVM yönetimlerin Şubat 2023 tarihinde yürürlüğe giren “Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 640 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” hükümlerini yerine getirmesi gerekmektedir. Peki bu yükümlülükler nelerdir; Kanuna göre, alışveriş merkezlerindeki ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım, onarım, güvenlik ve temizlik giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan giderler ile burada fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler ortak gider olacak. Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden yalnızca bu giderler için katılım payı tahsil edilebilecek. Reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi ortak gider niteliğine haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyecek.
Ortak gelirler, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılacak
Ortak kullanım alanlarından elde edilen kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile ortak gider katılım payı avanslarından elde edilen her türlü gelir ortak gelir olacak. Ortak gelirler, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılacak. Alışveriş merkezi maliki veya yönetimi, her yıl bir önceki yıla ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlayarak alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderecek. Raporda, ortak gelir ve giderlerin tür ve tutarları, her bir perakende işletmeden tahsil edilmesi gereken ve tahsil edilen ortak gider katılım payları ile ilgili bakanlıkça gerekli görülen diğer bilgilere yer verilecek.
Taraf iradelerine öncelik verilmesi gerekli
Borçlar Kanunu her ne kadar kira artışı konusunda hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmeleri için kural olarak aynı düzenlemeleri içermekte olsa da ; “konut kirası” ile “iş yeri kirası” nitelik itibariyle birbirinden oldukça farklı iki ilişki biçimini ifade etmektedir .Konut kira sözleşmelerinde Anayasa’da yer bulmuş konut ve ailenin mahremiyeti gibi kamu düzeninden hususlar gözetilir iken, iş yeri kira sözleşmelerindeki bağlantı tamamen ticari olup, korunan tarafı teşkil eden kiracı tarafının da çoğu zaman tacir olduğu, dolayısıyla tacirler arası bir ilişki olduğu açıktır. TBK’daki mevcut düzenleme barınma ihtiyacını merkeze alan ve kiracıya koruma sağlayan hükümlerini bizzat projeyi dizayn edip yapılması için anlaşma yapan büyük kiracı şirketlere uygulamak son derece adaletsiz sonuçlar ortaya çıkarabilmektedir. Bu nedenlerle; mevzuatta değişiklik yapılması ve konut kiraları ile iş yeri kiraları arasında bir ayırım gözetilmesinin, iki tarafında tacir olduğu kira sözleşmelerinin ayrı bir bölümde düzenlenmesi ve bu düzenlemede taraf iradelerine öncelik verilmesi gerektiğini düşünmekteyim.” şeklinde konuştu.