Gayrimenkul işlemleri sırasında almakta olduğunuz taşınmaz için mutlaka detaylı araştırma yapmalısınız. Bazen görünürde belli olmayan fakat, tapu kayıtlarında karşımıza çıkan bazı terimlere açıklık getirmek istedik. Emlak Haber Ajansı sizin için olası problemlere neden olacak terimleri bir araya getirdi.
1.Aile Konutu Serhi: Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerlesim yeri” adı verilmistir. Buna göre; yerlesim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir ailenin aynı zamanda birden fazla yerlesim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz. Medeni Kanunun 19. Maddesinde sözü edilen yerlesim yerindeki konut, “aile konutudur.” Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni
kanunun aradığı anlamda aile konutudur.
2.Aile Yurdu: Bir kimsenin bir evi veya tarıma veya sanayiye elverisli tasınmazları eklentileri ile beraber ailesine tahsis ederek ailesini koruyucu bir tesis (yurt) olusturmasıdır. Aile yurdu kurulduğu tapu kütüğünün serhler sütununa yazılır (MK.386).
3.Askeri Yasak Bölge: Yurt savunması bakımından hayati önem tasıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir (2565 sy As.Ys. Bl. K.m3,5) Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak üzere ikiye ayrılır. 1 inci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki tasınmaz mallar kamulastırılır. 2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler tasınmaz edinemezler, edinmislerse tasfiye edilir (md.9) Yabancılar izin almadan bu bölgede tasınmaz kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır (md.26). Yetkili komutanlıkça izin verilmeyen her türlü insaat durdurulur (md.9).
4.Ayırma (İfraz): Ayırma (ifraz) tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir tasınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi islemidir
5.Bağıslama Vaadi: Bağıslama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağıslamayı taahhüt niteliğinde önakitdir (BK.22, TST.55/c). Bağıslama vaadi sözlesmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün serhler sütununa serh edilmesi mümkündür. Satıs vaadini her iki taraf da serh ettirebildiği halde, bağıslama vaadi konusunda açık yetki olmadığından gayrimenkul malikinin serh isteminde bulunması veya bağıslama vaadi sözlesmesinde bağıs lehdarına serh ettirebilme yetkisini vermis olması gerekir.
6.Bağıstan Rücu Edilerek Tasınmazın Geri Dönmesi: Rücu (vazgeçebilme) sartıyla bağıs yapılması mümkündür. Rücu sartlı bağısta tasınmaz malın mülkiyeti bağısı kabul eden kimse adına tescil edilmekle beraber, serhler sütununa rücu sartının varlığı isaret edilir (BK.242,TST.55).
Buradaki rücu sartı sadece bir tek sart olabilir. O da bağısı kabul edenin bağıslayandan önce ölmesi halinde tasınmazın bağıslayana geri döneceği sartıdır. Bunun dısında bir sartla tasınmaz geri dönmez (TST.11). Ancak bir tüzel kisi lehine rücu sartlı bağıs yapılmıs olup da tüzel kisilik son bulursa bu da bir bağıstan dönüs (vazgeçme) sebebidir.
7.Birlestirme (Tevhit): Birlestirme, tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitisik birden fazla tasınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır.
8.Cebri İcra Satısının Tescili: Cebri icra satısı, borçlulara ait tasınmaz malın borcu tahsil amacıyla icra müdürlüğü kanalıyla satılarak tapuya ihale alıcısı adına tescili islemidir.
9.Cins Değisikliği: Cins değisikliği, bir tasınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken, bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüstürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan islemdir.
10.Geçici Tescil Serhi: Geçici tescil, bir tasınmaz malla ilgili olarak ayni bir hak iddiasında bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya bir tapu islemi yaptıracakların eksik belgeleri bulunması halinde bu eksik belgelerini tamamlamaları için kendilerine süre verilerek, kesin tescil yapılıncaya kadar mal sahibi veya ilgililerin istemi veya mahkeme kararıyla serhler sütununa yapılan geçici bir belirtmedir.
11.Hükmen Kamulastırma: Tebliğ edilen kamulastırma islemine karsı idare ve adli yargıya basvurul¬madığı veya bu konuda açılan davaların kesin olarak sonuçlandığı, ancak tasınmaz mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne gelerek düzenlenecek resmi senedi imzaya yanasmadığı (ferağ vermediği) hallerde, takdir edilen ve artırılan bedelin tamamı milli bankalardan birine yatırılarak makbuzu ilgili belge örnekleriyle birlikte, kamulastırırcı idare tarafından mahkemeye verilir. Mah¬keme, belgeleri inceleyerek; kamulastırma usulüne uygun sekilde tamamlanmıs ise, tasınmaz malın kamulastırmayı yapan idare adına tesciline karar verir ve tapu dairesine bildirir.
12.İntifa Hakkı: Bir maldan tamamıyla yararlanma , onu kullanma hakkıdır.
13.İzale-i Suyu Satısının Tescili: İzale-i suyu, ortaklığın giderilmesi demektir. İstirak halinde veya müsterek mülkiyet esaslarına göre birden çok kimse adına kayıtlı bulunan tasınmaz malların taksimi konusunda, hissedarların anlasamaması halinde mahkeme kararı ile tasınmaz malın ihaleyle satılması anlamına gelir. İhale hissedarlar arasında veya üçüncü kisilere açık olarak yapılabilir. İzale-i suyu satısının tapuya tescili
14.Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydasları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.
15.Kat Mülkiyeti: Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydasları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.
16.Kira Şerhi: Kira serhi, bir tasınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmis kira sözlesmesinin tapu kütüğünün serhler sütununa islenmesidir. Böyle bir serhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak serh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı daha güvence altında olur. Tasınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremez. Bu serhi tasınmaz malın maliki isteyebilir.
17.Satış Vaadinin şerhi: Satıs vaadi, ilerideki bir tarihte bir malın satısını taahhüt niteliğinde ön akitdir (BK.22). Satıs vaadi sözlesmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün serhler sütununa serh edilmesi mümkündür. Serh tarihinden itibaren bes yıl geçtikten sonra üçüncü kisilere karsı hüküm ifade etmez. Ancak taraflar arasında on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder.
18.Şufa Hakkı: Sufa hakkı, bir tasınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.
19.İstira (Alım) Hakkı: Bir tasınmaz malı belli bir bedelle belli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır (MK.736). Bu niteliği ile satıs vaadine benzer. Ancak satıs vaadinin azami süresi bes yıl olduğu halde bu hak serh tarihinden itibaren on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurur. Bu süre sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir.
20.Vefa (Geri Alım) Hakkı: Vefa hakkı satanın, sattığı tasınmaz malı müsteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK.736). Bu hakkın azami etki süresi de serh tarihinden itibaren on yıldır. Bu sürenin sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir
21.Terefruatın Yazımı İstemi: Gayrimenkul maliki isterse, gayrimenkulüne tahsis ettiği menkul esyaları teferruat olarak tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazdırabilir. Bir seyin bir gayrimenkulün teferruatı sayılabilmesi için;
– Menkul esya olması,
– Bir seyin isletilmesine, korunmasına, o seyden yararlanmaya elverisli olması,
– Bir seye daimi bir sekilde tahsis edilmesi ve kullanımda o seye tabi tutulması veya takılması veya onunla birlestirilmesi gerekir. Bir seyin teferruat olup olmadığı o yörenin mahalli örf ve adetlerine veya gayrimenkul malikinin açık iradesine göre belirlenir. Asıl seyin haczi, satısı, rehni istisna edilmedikçe teferruatı da kapsar. Ancak malik satıs veya rehin yaparken beyanlarda yazılı teferruatları resmi senette ayrı tutabilir.
22.Geçit Hakkı: Geçit hakkı, baskasının arazisinden geçmek hakkıdır. Bu hak Medeni Kanunun 748. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir.
23.İpotek: İpotek, doğmus veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir tasınmaz malın teminat gösterilmesidir.
24.Kaynak Hakkı: Kaynak, kaynayan su demektir. Medeni Kanun kaynağın ayrı bir mülkiyeti olamayacağını, kaynadığı arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olduğunu kabul etmistir. Arazinin sahibi olan kimse kaynağın da sahibi sayılır. Kaynak araziden ayrı olarak iktisap edilemez. Ancak bir kimse arazisinden kaynayan sudan baskalarının yararlanmasına izin verebilir. Bu izin ancak bir irtifak hakkı seklinde yapılabilir ve bu irtifak hakkına kaynak hakkı denir.
25.Sükna (Oturma )Hakkı: Medeni Kanunun 823. maddesine göre, “Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı baskasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
26.Ölünceye Kadar Bakma Akdi: Bir tasınmaz malın mülkiyetinin devri karsılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir (BK.511).Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet seklinde yapılabilir.
27.Su, gaz, elektrik ve bunun gibi mecralar: Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları (akımları) için irtifak hakkı tesis edilebilir.Kanun “ve benzerleri” demekle bu mecraların (akımlıkların) su, gaz ve elektrik ile sınırlı olmadığını ifade etmek istemistir. Teknolojik gelismenin getirdiği akımlıklar ile zamanla ortaya çıkacak tel, boru ve benzeri araçlarla arazi üzerinden veya altından geçirilecek nesneler için mecra (akımlık) irtifakı kurulabilir. Bu mecralar açıkta ise tapu siciline kaydı sart değildir. Ancak talep edilirse kaydolunur. Yeraltından geçiyorsa tapuya kaydı ayni hak olarak tesisi için sarttır.
28.Tasınmaz Yükü: Tasınmaz mal mükellefiyeti, borçlusuna kisisel bir borç yüklemeyen,bunun yerine tasınmazı yükümlülük altına sokan esyaya bağlı bir borçtur
29.Üst (İnsaat) Hakkı: Üst hakkı baskasına ait bir arsanın altında veya üstünde insaat yapmak veya mevcut insaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826). Üst(insaat)hakkı üçe ayrılır.
a) Bir arsanın üstünde insaat yapma hakkı (üsthakkı).
b) Bir arsanın altında insaat yapma hakkı (althakkı)
c) Önceden yapılmıs bir insaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza- hakkı)
30.Finansal Kiralama: Kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kisiden satın aldığı veya baska suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere ve belli bir süre feshedilmemek sartı ile kira bedeli karsılığında, kiracıya bırakmasıdır. Finansal kiralama tapu kütüğüne serh edilir.
31.Satısa Arz Serhi (İİK.m150/c): İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya çevrilmesidir. Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satıs bedelinden alacağını alır (MK.873). İcra ve İflas Kanunun 150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin basladığını tapu sicil müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmus ve bu hususun gayrimenkulün kütük sayfasına serh verilmesini öngörmüstür.
32.Haciz: Haciz, kesinlesmis icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi caiz bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması islemidir.Tapu sistemi açısından biri icrai haciz (icra müdürlüğünden gelen haciz) diğeri kamu haczi (kamu idarelerinden gelen haciz) olmak üzere iki tür haciz islemi vardır. İcra ve İflas Kanununun 91. maddesi “Gayrimenkulün haczi ile tasarruf hakkı, Medeni Kanunun 1010. maddesi anlamında kısıtlanmıs olur. Tapu siciline kaydedilmek üzere haciz keyfiyeti ve
ne miktar meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya bildirilir (İİK.102 Hacze yeni alacaklılar istirak eder (İİK.100-101) veya haciz kalkarsa (İİK.110) bu hususlar da yukarıda adı geçen dairelere haber verilir.” hükmünü içermektedir. İcrai haciz; tasınmaz malın tedavülüne (devrine) ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. Yani hacizli bir tasınmazın satıs, bağıs, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi islemlere konu olması ve bu yolla mülkiyetinin baskasına geçirilmesi mümkündür. Ayrıca; rehin, irtifak hakkı, kira gibi islemlere de konu olabilir.
33.İhtiyati Tedbir: Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı (mülkiyeti) taraflar arasında çekismeli bulunan bir tasınmazın, dava sırasında baskasına devredilmesini önlemek için, tasınmazın baskasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan men’ine) karar verebilir. Çünkü ihtiyati tedbir konmazsa veya mahkeme böyle bir kararı vermekte gecikirse dava konusu tasınmaz mal el değistirebilir.İhtiyati tedbir kararının tapu siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu tasınmazı baskasına devredemez.
34.İhtiyati Haciz: İhtiyati hacze mahkeme tarafından karar verilir (İİK.258). Bu mahkeme kararına istinaden icra müdürlüğünce tapuya ihtiyati haciz müzekkeresi yazılır. İhtiyati haczin hüküm ve sonuçları icrai hacizlerde olduğu gibidir. Tasınmazın tedavülüne (el değistirmesine) ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir.