Taşınmazların ekonomik olarak yüksek değer taşıması sebebiyle kayıt altında tutulması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Buna göre taşınmazlar üzerindeki hakların, hak sahiplerinin ve bunlara dair özel durumların kayıtlarının tutulduğu yer tapu sicilidir.
Tapu sicili, devlet tarafından tutulur ve bu kayıtların tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Tapu sicili tutulmasının amacı; taşınmazların diğerlerine nazaran daha önemli eşyalar sayılması sebebiyle üzerindeki hakların ve hak sahiplerinin gerçeğe uygun bir şekilde belirli olmasıdır.
Tapu sicilindeki kayıtların gerçeğe uygun olmaması ya da belirsizlik içermesi durumlarında bu taşınmazlar üzerinde hak iddia eden kişilere bazı davalarla iddialarını ileri sürerek tapu sicilinin tutulmasındaki amaca aykırı durumu düzeltmeleri için imkan tanınmıştır.
Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlarla ilgili kayıtların haklı bir sebep bulunmaksızın değiştirilmesi (tadili), silinmesi (terkini) ya da o taşınmaz hakkında haksız bir tescil işleminin gerçekleştirilmesi durumunda tapu sicilinin gerçeğe aykırı olması sonucu ortaya çıkar. Bu durumda tapu iptali davası açılır.
Tapu sicilinde ilgili kaydının yer almaması, malikinin tapu sicilinden anlaşılamaması ya da malikinin 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse olması durumunda, taşınmazın zilyedi taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava tapu tescil davasıdır.