Kiralanan taşınmazdan kiracı bazı nedenlerle tahliye edilebilir. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için bazı koşulları yerine getirmesi önemlidir. Kiracının tahliyeye itiraz etme hakkı mevcuttur. Kiralanan taşınmazın tahliye şartlarına Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde açıkça yer veriliyor. Belirtilen haller dışında kiracın tahliye edilmesi mümkün değildir.
Ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklarda ev sahibi evinin tahliye edilmesini talep edebilir. Fakat tahliye talebinde bulunabileceği koşullardan en az bir tanesini karşılanmış olması gerekiyor. Bu konuda mağdur olan kiracıları kiracı hakları nelerdir merak ediyor. Kiracının hakları kanunen güvence altına alınmıştır. Evin belirli bir süre kullanım hakkını satın alan kiracının evden istisnai durumlar dışında çıkarılması mümkün değildir.
Kiracı Tahliyesi Nedir?
Kiralık bir taşınmazdan bazı sebeplerle kiralama yapan kişilerin dava kanalına başvurarak çıkarılması durumu kiracı tahliyesi olarak adlandırılır. Tahliye için dava açmak ev sahibinin hakları arasında bulunuyor. Fakat tahliye için haklı sebepler göstermesi önemli bir konu. Kiracı ve ev sahibi arasında mutlaka yazılı kira sözleşmesi bulunması gerekiyor.
Ev sahibi öncelikle kiracının tahliye edilmesi için somut bir gerekçe göstermelidir. Bu gerekçenin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şarttır. Yazılı bildirimin ardından kiracının ikame haline devam etmesi halinde notere başvurularak icra gönderilebilir. İcranın ardından sorunun çözülmemesi halinde dava açılabilir.
Tahliyeye karşı kiracı hakları mevcuttur. Ev sahipleri kira sözleşmesinin dolmasının ardından tahliye yapılabileceğini düşünebilir. Kanunen sözleşmenin bitimi kiracının tahliye edilmesini sağlayan bir sebep değildir. Yeniden kira sözleşmesi yapılmaması halinde bir önceki sözleşme aynı şartlarla devam ediyor sayılır. Kiracının ancak belirli bir süre ikamet etmesinin ardından tahliye talebinin önü açılmış olur.
Kiracı Tahliye Sebepleri
Kiracı tahliye süreci ancak belirli durumlarda başlayabilir. Süreci başlatabilecek durumlar şunlardır;
-
Ev Sahibinin Konut İhtiyacı
Kiraya veren kişinin kendisi, eşi, çocukları, altsoyu ya da üstsoyu için konut ihtiyacı oluşması halinde kiracıdan tahliye talebinde bulunabilir. Bu konuda ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için bazı şartları sağlaması gerekiyor. Kira sözleşmesi bulunması halinde sözleşmenin sonlandığı tarihte, belirsiz süreye sahip olan sözleşmelerde ise fesih bildirimi tarihinden en fazla 1 ay sonra dava açılmış olmalıdır.
Kiracının ev ihtiyacı gerekçe gösterilerek tahliye edilmesinin ardından belirtilen kişiye kiraya verilmemesi halinde ev sahibi kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır.
-
10 Yıl Sürenin Dolması
Kira sözleşme tarihinin dolması yalnız başına kiracının tahliye edilmesine olanak tanımaz. Sözleşmenin bitişinin ardından yeni sözleşme yapılmaması durumunda aynı maddelerle devam eder. Bu durum belirli bir sürenin sonunda ev sahibini mağdur edebilir. Bu nedenle kiracının sözleşme uzatma süresi maksimum 10 yıldır. Bu süreyi dolduran kiracılara ev sahibi tahliye davası açabilir.
-
Kiranın Ödenmemesi Durumunda
Kiracı hakları kanunu çerçevesinde haklarının saklı kalabilmesi için belirtilen kiranın düzenli ödenmesi şarttır. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibi iki haklı ihtar göndermesinin ardından tahliye yoluna gidebilir.
-
Tadilat Nedeniyle Tahliye Talebi
Ev sahibi esaslı bir onarım yapmak için kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu talebin söz konusu olabilmesi için evin tadilat sırasında kiracı tarafından kullanılamıyor olması gerekir. Aksi durumda basit tadilatlar kiracının tahliye etmesine gerekçe gösterilemez.
Tahliye Gerekçesine Uyulmazsa Ne Olur?
Ülkemizde Borçlar Kanunu ile kiracı ve ev sahiplerinin hakları güvence altına alınmıştır. Ev sahipleri tarafından çok sık başvurulan tahliye yolunda bazı önemli maddeler bulunuyor. Kiracı tahliye şartları konusunda yeterli bilgiye sahip olmayan kiracıların mağdur olma olasılığı oldukça yüksek.
Ev sahipleri kanunda belirtilen durumlarla kiracının evi tahliye etmesini talep edebilir. Fakat tahliye sebebinin uygulanmaması kiracının hakkını arama yoluna gitmesinin önünü açar. Herhangi bir nedenler evden ayrılan kiracılar ev sahibinin sunduğu sebebin uygulanıp uygulanmadığını denetleyebilir. Tadilatın sebep gösterilmesi durumunda evin genişletilmesi ya da detaylı onarılması gerekiyor.
Kullanım ihtiyacı ya da tadilat sebebiyle kiracının tahliye edilmesinin ardından ev yeniden başka birine kiralanamaz. Evin tahliye edilmesinin ardından 3 yıl içerisinde yine aynı kiracıya kiralanması gerekiyor. Bu maddeye uyulmaması halinde ev sahibi kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Kiracı Hakları
Kiracının hukuki hakları arasında kira sözleşmesinde belirtilen maddelere uyulması halinde 10 yıla kadar kiralanan evin kullanılması hakkı mevcuttur. Bazı istisnai durumlar dışında evden tahliye edilmesi söz konusu değildir. Kiracı haklarının korunabilmesi için mutlaka ev sahibi ile kira sözleşmesi hazırlamalıdır. Kira sözleşmesine uyan kiracı kanunen evin kullanım hakkına sahiptir.
Haklı gerekçelerle tahliyesinin istenmesi durumunda mutlaka ev sahibinden yazılı bildirim almalıdır. Yazılı tahliye bildirimi almadan ev sahibinin tahliye etmesi söz konusu değildir. Kiralanan evin farklı birine satılması kiracının haklarına engel olmaz. Yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur. Evin yeni sahibi satın alınan tarihten 1 ay içerisinde kiracıya tahliye için bildirim gönderebilir. Bildirimin ardından kiracının tahliye süresi 6 aydır.
Kiracı hakları evden çıkma süresi iflas eden kiracı için farklıdır. İflasını duyuran kiracıdan ödenmeyen kira bedelleri için ipotek ya da senet gibi güvenceler talep edilebilir. Güvence verilmesi için kiracıya ev sahibi tarafından süre tanınabilir. Kiracının hiçbir güvence veremeyeceğini kabul etmesi halinde ancak sözleşme anında feshedilebilir. Kiracı ve ev sahibi arasında oluşacak anlaşma yolu açıktır.