Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, en yalın tanımıyla, kiracı konumundaki kişi ya da kişilerin kiraladıkları taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını belirttiği yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen bu beyan türü, konusu nedeniyle kiracı tahliye taahhütnamesi adıyla da anılır. Taahhütname aracılığıyla zayıf taraf konumundaki kiracının haklarının korunması amaçlanır. Ancak kanuna uygun şekilde düzenlenmiş bu tür bir beyan, taşınmazı kiraya veren tarafa da çeşitli imkânlar sağlar.
Örneğin; taahhütte belirtilen tarihte mülkün boşaltılmaması halinde kiracıyı evden çıkarmak amacıyla mülk sahibi icra dairesine başvurabilir. Hatta kiralayan tarafından tahliye istemiyle dava da açılabilir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yolu izlenerek açılan tahliye davalarına icra mahkemeleri bakmakla yükümlüdür. Bunun dışındaki tahliye davaları ise sulh hukuk mahkemelerinin yetki alanındadır.
Mülkü kiraya veren konumundaki tarafa sağlanan haklar, tahliye tarihini takip eden 30 günlük süre içerisinde geçerlidir. Eğer süre aşımı gerçekleşirse, kiraya veren yasal olarak kendisine sunulan imkânlardan yararlanamaz. Mülk sahibine tanınan icra ya da dava başvuru süresinde bağımsız olarak taraflardan herhangi biri dilediği zaman tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu iddiasında bulunabilir. Böyle bir durumda, senede karşı senet veya ispat yükümlülüğü geçerli sayılmaz.
Kiracının taahhüt ettiği tarihte mülkten ayrılmaması durumunda izlenebilecek tahliye davası dava süreci, kesin olmamakla birlikte ortalama 1 ila 3 yıl arasında sürebilir. İcra takibi başvurusunun ne zaman sonuçlanacağı ise kiracının takibe itirazı ve itirazın iptali davası gibi sebeplere göre değişkenlik gösterebilir. Normal şartlar altında, icra yöntemi ile tebliğden itibaren 7 gün içerisinde sonuç alınabilir. Takibe itiraz ve karşı dava açılması halinde ise süre 1 yıla kadar uzayabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin yasal olarak geçerli olabilmesi için şu koşulları sağlaması gerekir:
• Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Taahhüdün, kanunen adi yazılı şekilde yapılması yeterli olsa da noter onayının bulunmasında her iki taraf için fayda vardır.
• Tahliye ile ilgili taahhüt, kiracının bulunduğu taşınmazı boşaltması sonucunu doğurur. Dolayısıyla kural olarak bizzat kiracı tarafından verilmesi gerekir. Kira sözleşmesinin muhatabı konumundaki kişi dışında eşi, diğer aile bireyleri veya akrabaları taahhütte bulunamaz. Ancak kiracının vekil tayin etmesi, bu kural özelinde bir istisna oluşturur. Vekil tayin edilen kişi, kendisine tanınan hak doğrultusunda taahhütnameyi imzalayabilir.
• Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereği kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğinde ise kira sözleşmesi eşlerden biri tarafından yapılmış olsa bile tahliye taahhüdünün geçerlilik kazanabilmesi için diğer eşin de rızasına ihtiyaç duyulur. Kira sözleşmesine dâhil birden fazla kiracı olması halinde de aynı şart geçerlidir.
• Tahliye taahhüdü, bir tür sözleşme olduğundan geçerli sayılabilmesi için kiracının ya da vekilin iradesinin serbest olması gerekir. Tarafların iradesinin hata, hile, tehdit gibi sebeplerle sakatlanması durumunda Türk Borçlar Kanunu gereğince taahhüt geçersiz kabul edilir. Tabii bunun için 1 yıllık süre içerisinde mutlaka iptal davası açılmalıdır.
• Tahliyeye ilişkin taahhütname, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında belirtildiği üzere yalnızca taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınabilir. Yani hem kira sözleşmesi kurulmuş hem de taşınmazın kiracıya teslimi gerçekleşmiş olmalıdır. Eğer teslim şartına uygun hareket edilmezse, taahhüt geçerliliğini kaybeder.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında ayrıca kiracı tahliye taahhütnamesinde “belirli bir tarih” bulunması şartına da yer verilir. Bu şartın yerine getirilebilmesi için sözleşmede tarihin gün, ay ve yıl olarak belirtilmesi yeterlidir. Alternatif olarak tarih, şubat ayının 3. haftasındaki cuma günü ya da sadece ay ve yıl olarak da yazılabilir. Eğer kiracı tahliye tarihine uymazsa, mal sahibi icra veya dava yoluna başvurabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Alınır?
Kiralayan tarafından kiracıdan ne zaman alındığı, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ile ilgili göz önünde bulundurulan en önemli şartlar arasındadır. Tahliye tarihinin belirtildiği yazılı beyan, yalnızca kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre, toplumsal nezaket kurallarının etkisiyle genelde 15 gün ya da 1 ay olarak belirlenir. Ancak yasalar çerçevesinde beyanın belirli bir süre içerisinde alınmasına dair şekillendirici bir kural yoktur. İstenirse kira sözleşmesinin devam ettiği yılın daha sonraki bölümlerinde veya kira kontratının uzatıldığı zaman taahhütname alınabilir.
Mülkün kiracıya teslimi zorunluluğu ile amaçlanan, güç durumda kalması muhtemel kiracıyı korumaktır. Aksi halde taşınmazı kiraya veren taraf, konut kira sözleşmesi kurulmasının ancak taahhütname ile mümkün olabileceği gibi şartlar öne sürerek menfaat kazanmaya çalışabilir. Ayrıca gündelik yaşamda mülk sahiplerinin, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesi ile birlikte aldıkları ve yazılı beyana ileri bir tarih koyarak geçerlilik kazandırmaya çalıştıkları durumlara rastlanabiliyor. Fakat bu tarz ihlaller, kiracı statüsündeki kişinin iradesini sakatlamaya yönelik hareketler olarak nitelendirilir. Dolayısıyla böyle bir durumla karşılaşmanız halinde somut deliller ile mahkemeye başvurup tahliye taahhüdünün iptali istemiyle dava açabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Alınır?
Kira tahliye taahhütnamesi, kapsamı sebebiyle kiracı statüsündeki taraftan alınması zor bir yazılı beyan türüdür. Çünkü kiraya veren, bu beyan ile önemli bir hak olarak değerlendirilen tahliye imkânına sahip olur. Kiracı ise sözleşmeyi uzatma hakkını kaybeder. Beraberinde getirdiği avantajlar ve dezavantajlar nedeniyle kurdukları kira ilişkisini bozmak istemeyen mülk sahipleri ve kiracıları, bu tarz bir beyana gerek duymayabiliyor.
Ancak mülk sahipleri, bazen sezonluk ya da daha farklı süreleri kapsayan kiralık ev ilanları verebiliyor. Hatta benzer bir durum nadiren de olsa iş yeri niteliğindeki mülkler için geçerli olabiliyor. Hal böyle olunca, taraflar için tahliye taahhütnamesi imzalamak için mantıklı bir seçenek olarak ön plana çıkar. Üstelik karşılıklı rıza söz konusuysa, kira ilişkisini korumak amacıyla taraflar süreç içerisinde mutabakat sağladıkları yazılı beyanın tarihini değiştirmeyi ya da iptal etmeyi tercih edebiliyor.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Gerek kiralayan gerekse de kiracı açısından herhangi bir hukuki hak kaybına neden olmayacak ideal bir taahhütname örneği aşağıda sıralanan konu başlıklarını içermelidir.
• Tarih
• Kiralanan Taşınmaz Adresi
• Tahliye Tarihi
• Kiracı Adı, Soyadı ve T.C. Kimlik Numarası
• Kiraya Veren Adı, Soyadı ve T.C. Kimlik Numarası
Yukarıdaki bilgilerin yazılmasının ardından kiracının belirtilen açık adreste oturmakta olduğunu ifade ettiği bir açıklama metni yazılmalıdır. Aynı metinde ayrıca kiracı tarafından tahliye tarihinde ilgili taşınmazın kayıtsız ve şartsız olarak, zarar vermeden boşaltılacağı şeklinde bir ifadeye yer verilmelidir. Kiracı, tahliyeyi gerçekleştirmemesi halinde ortaya çıkacak tüm icra ve dava masraflarının ferileri ile birlikte ödeyeceğini taahhüt etmelidir. Son olarak mülk sahibi ve kiracı tarafların imzası ile tahliye taahhüdü tamamlanmış olur.
Kira sözleşmesinde çok sayıda kiracının adı geçiyorsa, beyanın yasal geçerliliğe sahip olması için her birinden taahhüt almanız gerekir. Zira aralarından yalnızca birinin yazılı beyanının alınması, tahliye davasında lehinize karar çıkmasını engeller. Benzer şekilde icra dairesi de çok sayıda kiracının söz konusu olduğu; ancak yalnızca birinin imzasını taşıyan taahhüde itibar etmez. Bu şarta uygun olarak alınan taahhütname ile açılan tahliye davasında tüm kiracılar davalı olarak nitelendirilir. Hatta icra işleminde de kiracıların tamamı muhatap alınır.