Yeni tip koronavirüs (Kovid-19) ile tüm şehir yapılanmasının değişmesi öngörülürken, bunun ciddi bir temelini ise plazalar oluşturuyor. Mimarlar ve konunun uzmanları ofis piyasasında kendini gösterecek değişimi yorumlarken, yoğunluklu ve tek bir merkezde toplanan şirketlerin daha küçük ofis alanlarını tercih edeceğini düşünüyor. Evden çalışma sistemine uyum sağlayan bazı firmaların, bu sistemle devam etmesi; ya da kısmi bir ofis ortamı oluşturması öngörülüyor. Diğer taraftan ise ofis içi yaşanacak hızlı değişimler var. Oturma düzenleri, toplantılar, yeme içme alanları nasıl şekillenecek?
İlk şart havalandırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, modern şehirlerde sosyal izolasyon kaynaklı daha geniş kaldırımların, daha az kişi taşıması için daha fazla asansörün, teraslı, camları açılabilen -daha iyi havalandırılan ofislerin, geniş ortak alan detaylı binalar yerine daha küçük ve bölmeleri daha fazla olan ünitelerin artmaya başlayacağını söyledi. Ünlü mimarlık ofislerinin bu dönüşümler için altyapılarını hazırlamaya başladıklarını anlatan Kolcuoğlu, mevcut ofis binalarının dönüşümü veya tekrar kullanımı konularında analiz çalışmaları sunduklarını dile getirdi. Kolcuoğlu, “Salgın döneminde yerinde üretim gerektirmeyen tüm şirketler uzaktan çalışma modeline geçti. Evden de rahat çalışılabileceğini gören şirketler artık eskisi gibi büyük ofis alanlarına gereğinden fazla yatırım yapmak istemeyebilirler. Ofis alanlarının küçülüp, daha işlevsel ve hijyen şartlarının iyi kurgulandığı alanlar haline gelmesi gerekecektir” dedi.
Ofisler ne olacak?
Mevcut yoğunluklu ofislerdeki olası dönüşüm öngörüleri, tüm dünyada bu büyük alanların ne olacağı sorusunu gündeme getirdi. Ozan Kolcuoğlu, şu değerlendirmeyi yaptı:
“Ofis alanlarında yasal düzenleme olarak tek başına bir değişim, dönüşüm çok zor. Bu sebeple bizce eskiyen ve tadilat gereksinimi olan ofis alanları, bölgelerine göre konut fonksiyonuna dönüştürülmeye başlanacaktır. Şu an New York (NYC) ve Londra’da konuşulan en yaygın konulardan biri de bu. Burada asıl sorun resmi makamlar ile bu dönüşüm izninin nasıl alınacağı ve nasıl başlanacağıdır. Londra’da B1-C3 (imar yönetmeliğindeki kodları) dönüşümü olarak adlandırılan dönüşümde, ön onay alınarak ek izin gerektirmeden dönüşümün gerçekleşebileceğini ileten planlama ve mimarlık büroları çalışmalarını örnekler ile açıklıyorlar.”
Türkiye’de durum
Kolcuoğlu, Türkiye’de de ofis binalarında dönüşümün kaçınılmaz olduğunu belirterek, “Yeni ofis binalarında ofis alanlarının yeniden güncel sosyal mesafe, ortamdaki kişi sayısı gibi kurallara göre şekilleneceği, eski binaların ise imar mevzuatının el verdiği ölçüde farklı bir kullanıma dönüşeceği bir sürece gireceğiz” dedi.
‘Ofisler bölünecek’
Mimar Aydan Volkan, insanın kullandığı tüm mekanlarda gözle görülür değişiklikler olacağını söyledi. Mimarlık eğitimi ve planlama anlayışlarının da yeni yönler bulacağını anlatan Volkan, yeni ofis tasarımlarının şekilleneceğini ifade etti. Volkan, “Büyük açık ofisler daha küçük mekânlara bölünecek. Havalandırma, aydınlatma daha optimum sağlanacak. Mekânları nöbetleşe kullanmak ve toplam mekân ihtiyacımızı azaltmak olası. Masalar arası mesafeler için yeni limitler getirilebilir. Ofis içi ortak mekanlara (yemekhane, kantin, dinlenme köşeleri, lobi ve bekleme alanları) bundan sonra daha geniş alan ayrılması gerekecek. Doğal havalandırmanın öncelikli sistem olarak planlandığı az katlı yapı tipolojilerine geçilmesi, daha küçük alanlara bölünebilecek modüler iklimlendirme sistemlerine önem verilmesi gerekecek” dedi.
‘Merkezlerde birden fazla mekan olur’
Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, gelecek dönemlerin ofislere yönelik, iki önemli etkisinin olacağını belirtirken, ilk olarak; ofislere yönelik önceliklerin değişeceğini, ikinci olarak ise ofis kullanımının bugünden çok daha farklı olacağını ifade etti. Gönden, yeni döneme ilişkin değerlendirmelerini şu başlıklarda yaptı:
– Ofislerin öncelikli kullanımı tek başına masa başında çalışmaktansa daha fazla iş birliği ve etkileşimi sağlayan fiziki ortamlar haline gelecek.
– Sağlık en önemli öncelik. Binaların havalandırmaları ve çalışan sağlığını doğrudan etkileyen alt yapılar olmazsa olmaz hale gelecek.
– Nitelikli, modern alt yapılı binalara daha fazla talep olacak, niteliksiz binalarda boşluğun artması muhtemel.
– Yüksek binalarda asansör trafiğinin tekrar ele alınması gerekecek, asansör yoğunluğunu azaltmak bekleme sürelerini ciddi anlamda artıracaktır.
– Sıklıkla görülen açık ofis yerleşiminin sosyal mesafenin sağlanamaması sebebi ile değişmesi gerekecek. Bireysel çalışma masaları kalkabilir.
– Ofisler aynı masa kapasitesinde kullanılamayacak, kısmen evden veya uzaktan çalışma yöntemiyle eksik kapasite telafi edilebilir.
– Yüzlerce veya binlerce çalışanı olan birçok şirketin merkezi bina modelinden birden fazla ofis binası kurgusuna geçmeleri gerekecek.
– Sosyal mesafenin ulaşım aşamasında da dikkate alınması gerekiyor. Çalışanların ikametlerine göre servis veya toplu taşıma ihtiyacını asgari seviyeye getiren çoklu ofis çözümleri geliştirilmesi kaçınılmaz.
– Paylaşımlı ofislerde; daha seyrek kullanım ve örneğin artırılmış hijyen önlemlerinin iş modeli açısından gelir ve gider kalemlerine ciddi etkisi olacaktır.
– Paylaşımlı ofisleri ön plana çıkaracak diğer özellik ise esnek kullanım şartları olacaktır. Uzun kiralama sürelerinin veya maliyetli dekorasyon yatırımlarının olmaması bu süreçte avantajlı bir durum olarak değerlendirilecektir.