Site yönetiminde köklü değişikliğe gidiliyor

Son dönemde yüksek aidatları ile de günde­me gelen site yöneti­minde köklü değişliği gidili­yor. Çevre, Şehircilik ve İk­lim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Mesleki Hizmetler Ge­nel Müdürlüğü, “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu”na ta­bi binalarda faaliyet göstere­cek yönetim şirketleriyle il­gili mevzuat düzenlemesin­de hazırlıklarını tamamladı.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ha­zırladığı, “Kat Mülkiyeti Ka­nunu”ndaki “Tesis Yönetim Hizmetleri” ile ilgili mevzu­at değişikliğinde sona gelin­di. Düzenlemeye ile yüksek aidatlar konusunda da adım atılacak.Harcamalardaki ve­rimlilik artışı sayesinde ya­pılacak tasarruf aidatlara yansıtılacak. Düzenlemeye göre site yönetimlerinde yal­nızca bakanlıkça sınıflandı­rılan ve yetkilendirilen şir­ketler görev alabilecek. Site yönetimlerinin harcamaları da yine bakanlıkça yetkilen­dirilecek bağımsız denetim şirketlerince yılda en az bir kez denetlenecek.

Kat malikleri yönetebilecek

Bu şirketlerin yönetim hiz­meti verdikleri binalardaki faaliyetleri ve yapılan har­camaları da yine Bakanlık­ça yetkilendirilecek bağım­sız denetim şirketlerince yapılacak. Bu denetimlerin yılda en az bir kez yapılma­sı zorunlu olacak. Ayrıca kat malikleri denetim talebinde bulunabilecek. Yeni düzen­lemeyle konut ve konutla bir­likte ticari alanı olan binala­rın (sitelerin) yönetiminde faaliyet gösterecek şirketler, Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Mevzu­atın yürürlüğe girmesinden sonra, kat malikleri yönetim işini kendileri değil de şirket­lere yaptırmak isterlerse, bu işleri sadece bakanlıkça yet­kilendirilmiş şirketler üstle­nebilecek.

Yöneticinin görev tanımı değişebilir

Mevcut kat mülkiyeti Ka­nunu’na göre, yönetim pla­nında aksi hüküm olmadık­ça, yönetici, kat malikleri kurulunca verilen kararla­rı yerine getiriyor; ana gay­rimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korun­ması, bakımı ve onarımı için gereken tedbiri alıyor; ana gayrimenkulü sigorta etti­riyor; ve ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle ko­runma, onarım, temizlik gi­bi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk ha­va işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösteri­len zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans ola­rak münasip miktarda para topluyor.

Bütçe açık veriyorsa, ka­lan işlerin tamamlanması için tekrar avans toplayabi­liyor; ana gayrimenkulün yö­netimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri ta­rafından ayrıca yetkili kılın­mışsa, bağımsız bölümlere ait kiraları da toplayabiliyor.

Ayrıca ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebli­gatları kabul ediyor; ana gay­rimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirle­ri alıyor; ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri alabiliyor.

Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yeri­ne getirmeyen kat malikle­rine karşı dava ve icra taki­bi yapılması ve kanuni ipo­tek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avans­ları yatırmak ve gerektiğin­de almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneti­ci sıfatı gösterilmek suretiy­le, hesap açtırılması da yöne­timin görevleri arasında yer alıyor.

Kalabalık siteler için profesyonellik gerekiyor

Site yöneticilerinin kat malikleri arasından aranma­sı veya seçilmesi durumun­da birçok alacak konusun­da problem yaşadığı görülü­yor. Yöneticinin görevleri, sorumlulukları, ortak alan­ların kullanılması, defterle­rin tutulması, belgelerin sak­lanması, işletme projesinin yapılması ve saklanması, ge­nel kurulun yetkileri gibi ko­nular birçok site yöneticisi­nin mağdur olduğu konular arasında öne çıkıyor. Ayrıca kişisel problem yaşamak is­temeyen kişiler, yüzlerce ki­şinin yaşadığı sitelerin yö­netimi konusunda kendisini huzursuz hissedebiliyor. Bu nedenle yönetim profesyonel şirketlere devredilebiliyor.

A’dan Z’ye ‘verimlilik’ sağlayacak

Bakanlıkça yetkilendirile­cek şirketler, kat malikleri­ne ve kiracılara rutin olarak sundukları hizmetlerin yanı sıra; otopark, bahçe alanla­rı, varsa sosyal tesisler gibi ortak yaşam alanlarının ruh­sat ve eki projelerine uygun olarak kullanılmasını ve işle­tilmesini sağlayacak. Ayrıca verimlik ve tasarruf gibi kav­ramları ön plana çıkaracak, kazan dairesi, asansör gibi makine ve ekipmanların dü­zenli bakım ve kontrollerini, enerji verimliliğini ve evsel atık yönetiminin düzenlen­mesini de takip edecek.

Yetkili şirketler noksan­lıklar, yapılması gerekenler ve alınması gereken önlem­ler konusunda önce bina yö­netimini ve kat maliklerini uyaracak. Site yönetimle­ri yerine getirilmesi zaruri olan konularla ilgili gereken tedbirlerin alınmaması du­rumunda da ilgili kurum ve kuruluşlara bildirimde bulu­nabilecek.

Şeffaflık için dijital platform kurulacak

Kat maliklerinin iskan et­tikleri yapıların yönetimi­ne dair bilgi ve belgelere sis­tem üzerinden şeffaf bir şe­kilde erişimi için Bakanlıkça elektronik yazılım sistemi kurulup ortak kullanıma açı­lacak.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’inci madde­si gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarını elin­de bulunduruyor. Kat malik­leri, kendilerine düşen borç­ları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptı­rılan ihtara rağmen vaktin­de ve tamamen yerine getir­mezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait söz­leşmeyi feshedip yöneticilik­ten çekilebiliyor ve zararı ka­dar tutarı kat maliklerinden talep edebiliyor. Bu madde­nin yeni mevzuatta da aynen uygulanacağı ifade ediliyor.

Planlama öne çıkacak

Yönetici, yönetim planın­da, bir ücret tayini olmasa dahi, kat maliklerinden uy­gun bir ücret isteyebiliyordu. Bu maddede yeni mevzuatta yer alacak. Kat malikleri, kat malikleri arasından seçilen yöneticinin, normal yönetim giderlerine dahil olup olma­yacağını kararlaştıracak. Kat malikleri kararı olmadığı du­rumlarda, yönetici, yönetim süresince kendisine düsen normal yönetim giderlerinin yarısını ödemeyebilecek.

Yöneticinin görevleri, yö­netim planında belirtilecek ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olacak. Yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişkide Borçlar Ka­nunu’ndaki vekalet akdi hü­kümleri uygulanacak.

Apartman ve site yöneticiliği meslek oluyor

Site yönetimi konusunda hizmet vermeye başlayan şirketlerin sayısı artıyor. Büyümeye başlayan sektör, “bina yöneticiliği” diye ayrı bir meslek dalının ortaya çıkmasını da sağladı. Hatta bina yöneticiliği mesleği için, içlerinde Kadir Has, İstanbul Ticaret, Arel Üniversitesi gibi okulların da yer aldığı üniversitelerde sertifika programları açıldı. Bu programlarda apartman/site yönetimi ve kat mülkiyeti ile ilgili temel hukuk kavramları, ilgili mevzuat ve belediye imar planları gibi konular öğretiliyor.

Çalıştay sonuçları dikkate alınacak

Bakanlığa bağlı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bu doğrultuda 23 Ekim 2024’te Ankara’da kamu kurum ve kuruluşları, akademisyenler ile sektör temsilcisi STK’ların katıldığı bir çalıştay düzenlemişti. Toplantıda kat maliki konumundaki vatandaşların ve hizmet sunucusu şirketlerin sorunları ve çözüm önerileri değerlendirildi. Mevzuat düzenlemesi, ilgili kurumların görüşlerine açılacak ve gelen değerlendirmelerin ardından son şekline kavuşacak. Düzenleme daha sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’a sunulacak.