Taşınmazların kazanımının kural olarak tescile tabi olduğunu, işbu makale dizinimizin ilkinde ifade etmiştik. Bu kurala göre, taşınmazların usule uygun bir şekilde kazanımı için geçerli bir hukuki sebep, tescil talebi ve tescilin varlığı şarttır.
Tescil talebinin hukuka uygun olması için, talepte bulunacak kişinin bu talepte bulunmaya yetkili olması gerekir. Bir kimse, taşınmazını kendi isteğiyle bir başka kişiye devredebileceği gibi, vekil tayin ederek de, taşınmazını üçüncü kişilere devredebilir. Tescil talebinde bulunacak kişi, vekaletname ile yetkili kılınmışsa, bu vekaletname de, kanunda öngörülen koşullara uygun düzenlenmiş olmalıdır. Ya da bir kimse, mirasçılık belgesine dayalı olarak, taşınmazın nakli talebinde bulunacaksa, mirasçılık belgesi usulüne uygun bir şekilde verilmelidir.
Bu gibi resmi belgelerdeki hukuka aykırılıklar, sahtelikler, yapılan işlemin geçersizliğine yol açar.
Sahte vekaletname, mirasçılık belgesi ve nüfus cüzdanı gibi resmi belgelerle gerçekleştirilen taşınmazın intikali, hukuka aykırı olup, iptale tabidir.
Tapu kaydındaki tescilin hukuka uygun olması için, tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır. Aynı zamanda tescile dayanak oluşturan belgeler de usulüne uygun düzenlenmiş ve hukuka uygun belgeler olmalıdır. Bu belgelerdeki sahtelikler, tescilin yolsuz olmasına yol açacak ve iptaline sebebiyet verecektir. Burada, alıcıların iyiniyetli olmaları, geçersiz olan işleme geçerlilik sağlamaz ve tapu kaydı iptale tabidir. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 17.1.2018 tarih ve 2017/1-1281 E., 2018/35 K. sayılı ilamına göre:
‘’ Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.’’
Sahte belgeye dayanan tescil yolsuz olup, ilk intikalde TMK madde 1023 uygulanmaz.
Bu noktada önemle belirtmemiz gerekir ki, sahte belgeye dayalı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi yolsuzdur. Buradaki yolsuz tescilin, lehine tescil yapılan iyiniyetli dahi olsa hukuka uygun hale gelemeyeceğini yukarıda açıkladık. Burada değinmek istediğimiz önemli nokta, TMK’ nın, ‘’ iyiniyetli üçüncü kişilere karşı’’ başlıklı 1023. maddesinin uygulama alanıdır.
İlgili maddeye göre:
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
İşbu madde ancak, yolsuz tescille sözde hak sahibi olan kişiden, iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanılması durumunda korunacaktır. Yani, sahte belgeye dayalı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi yolsuzdur ve burada, TMK madde 1023 uygulanamayacaktır. Ancak sahte belgeye dayanarak tapuda hak sahibi olarak gözüken kişi(şeklen hak sahibi ancak gerçekte değil)den, iyi niyetle hak kazanan kişinin kazanımı korunacaktır. Ancak, Yargıtay kararlarında, bu maddenin uygulanışı çok sıkı koşullara tabi tutulmuş olup, gerçek anlamda ‘’iyi niyetin varlığı’’ halinde işbu maddenin uygulanmasına karar verilmektedir.
Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 17.1.2018 tarih ve 2017/1-128 E., 2018/35 K. sayılı ilamına göre:
… TMK’ nın 1023. maddesinin uygulanabilmesi için üçüncü kişi tapudaki kaydın esasen yolsuz olduğunu kesinlikle bilmemeli, hatta bilebilecek durumda da olmamalıdır. Aksi hâlde tescil hukuki bir sonuç doğurmaz. İyi niyet iktisap anında mevcut olmalıdır. Buradaki iyi niyet subjektif iyiniyettir (Şener, E.: Türk Medeni Kanunu, Ankara 1989, s.1637). Karşı tarafın kötü niyetli olması da üçüncü kişinin iyi niyetinin yasal koruma altında bulunmasını engellemez. Ne var ki, üçüncü kişinin iyi niyetinin varlığı tek başına kazanımın korunması için yeterli olmayıp, yasadaki diğer koşulların da bulunması gerekmektedir…’’
Yargıtay’ın bu kararında ayrıca, TMK 1023’ün uygulanabilmesinin tüm şartları sayılmıştır. Buna göre:
- Kazanan, üçüncü kişi olmalıdır.
- Üçüncü kişi, sicildeki yolsuz bir tescile dayanmış olmalıdır.
- Üçüncü kişi, bir aynî hak kazanmış olmalıdır.
- Üçüncü kişi, aynî hakkı, iyi niyetle kazanmış olmalıdır.
- Üçüncü kişinin kazanımında, tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurları da mevcut olmalıdır. (Sirmen. A.L.: Eşya Hukuku, Ankara 2017, s.196-201; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir: Eşya Hukuku, İstanbul, 2017, s.233-239). TMK’ nın
Sahte belgeye dayalı olarak iyi niyetle mülkiyet hakkı kazanan kişi, ‘’ tapudaki kaydın doğru olduğuna’’ güvenmektedir. Taşınmazda mülkiyet hakkı kazanımı için, tek başına iyi niyet yeterli değildir, aynı zamanda, üçüncü kişinin kazanımını sakatlayacak sebepler bulunmamalıdır. Örneğin üçüncü kişi adına yapılan tescil de yolsuz olmamalıdır.