5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınan kanuni önalım hakkı, kendine has özellikler taşımakla birlikte, hakkın kullanım şekli ve şartları bakımından büyük ölçüde Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) yer alan düzenlemelere paralel özellikler taşımaktadır. Kanun koyucu tarafından, özellikle tarımsal arazilerin bölünerek işlevselliğini ve bütünlüğünü kaybetmemesi amacıyla kamu yararı gözetilerek getirilen bu düzenlemenin, uygulamada tarımsal arazi malikleri için çok büyük sıkıntılar yarattığı gözlemlenmektedir.
Gerçekten de, tarımsal arazilerin bütünlüğünün sağlanması amacıyla getirilen düzenlemenin uygulamada, sınırdaş maliklere tanınan önalım hakkı nedeniyle tarımsal arazilere dışarıdan yatırım yapmak isteyen alıcıların bulunmasını zorlaştırdığı; potansiyel yatırımcıların önalım hakkının varlığı ve beraberinde getirmesi muhtemel yargılama süreci ile karşı karşıya kalmamak adına tarımsal arazilere yatırım yapmaktan kaçındığı; söz konusu durumun ise tarımsal arazilerin değerinin düşmesine neden olduğu; sınırdaş maliklerin düşük fiyat beklentisi içerisinde tarımsal arazilerin alımını uzun süre gerçekleştirmediği görülmektedir. Bu durumda, tarımsal arazilerin bütünlüğünü sağlamak amacıyla kamu yararı göz önüne alınarak getirilen düzenlemenin, gelinen noktada amacına ulaştığını söylemek mümkün görünmemektedir.
Peki, 5403 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yapılan değişiklikler doğrultusunda tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınan bu kanuni önalım hakkı nedir, nasıl kullanılır?
- Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı (şufa hakkı), kanuni ve sözleşmesel önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Kanuni önalım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara tanınan bu payı satın alma hakkını ifade eder. Ön alım hakkı esasen TMK’da düzenlenmekle birlikte, diğer kanunlarda da birtakım kanuni önalım hakları tanımlanmıştır. İşte bunlardan birisi de 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda (“5403 Sayılı Kanun”) 2014 yılında yapılan değişiklikler kapsamında getirilen ve tarımsal arazilerin satımında sınırdaş maliklere tanınan kanuni önalım hakkıdır.
5403 Sayılı Kanun’un 8/i maddesinin birinci fıkrasında, aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı mensuplarının üçüncü kişilere yapacakları devirlerde ortaklık üyelerine tanınan önalım hakkı düzenlenmiş iken; ikinci fıkrada bu husustan bağımsız olarak tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınan önalım hakkına yer verilmiştir.
Anılan hükmün ikinci fıkrasında tarımsal arazilerde önalım hakkı şu şekilde düzenlenmiştir:
“Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.”
- Satın Aldığım Tarım Arazisine İlişkin Kimler Önalım Hakkı Kullanabilir?
Tarımsal arazilerin üçüncü kişilere satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğu hükümde ifade edilmiştir. Dolayısıyla ilk olarak, araziler arasında bir sınır komşuluğu olmalıdır. Önalım hakkından istifade edebilmek için ayrıca, sınırdaş arazinin de tarımsal arazi niteliğini haiz olması gerekmektedir.
Öte yandan, üçüncü kişilere satılan tarımsal arazinin birden fazla sınırdaş maliki bulunması durumunda tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir. Tarımsal bütünlüğün tespitinde yürütülen tarımsal faaliyetin türü gibi hususlar göz önüne alınır. Ancak, tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler tarafından önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
- Önalım Hakkının Kullanımı ve Kullanım Süresi
5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin TMK atfıyla; TMK’nın 733. maddesi uyarınca önalım hakkı, tarımsal araziyi satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, önalım bedelini hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı (alıcı) tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Önalım hakkının kullanılması için ise iki türlü süre söz konusudur:
- Satış işlemi, önalım hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
- Satış, önalım hakkı sahibi paydaşlara noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup süreler geçtikten sonra önalım için dava açılması mümkün değildir.
Öte yandan, önalım hakkının ancak hakka konu taşınmazın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabileceğini belirtmek gerekir. Burada önalım hakkını doğuran işlem satış işlemidir. Cebr-i icra yoluyla satış, mirasçılara özgüleme, trampa, bağış gibi işlemlerle taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde ilgili sınırdaş malikin önalım hakkını kullanması mümkün değildir. Bu noktada, söz konusu trampa, bağış gibi işlemlerin önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı olarak yapılıp yapılmadığının tespiti büyük önem arz edecektir.
- Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme
TMK’nın 733/2 maddesi uyarınca, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. Bu durumda bir taşınmaza ilişkin olarak önalım hakkından bütünüyle feragat edilmesi ancak tapu müdürlükleri nezdinde gerçekleştirilecek resmi işlemle mümkündür. Ancak, somut ve belirli bir satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmak istemeyen malikin söz konusu hakkı kullanmaktan vazgeçtiğine dair iradesini yazılı şekilde beyan etmesi yeterlidir. Belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanma işlemi satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belirli bir satıştan feragat eden önalım hakkı sahibi, taşınmazın tekrar satışı halinde vazgeçtiği önalım hakkını yeniden kullanabilir.