Cushman & Wakefield I TR International’ın 2023 yılının ikinci yarısını incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporuna göre, ofis ve perakende sektörlerinde arzın artan talebin gerisinde kalması, kiraların artmasına neden oldu. Doluluk oranlarının son 9 yılın en yüksek seviyesine ulaştığı ofis piyasasında kiralar Levent’te bir önceki yıla kıyasla dolar bazında yüzde 8.6 artarken, bu oran Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu’da yüzde 12, Maslak’ta yüzde 20 oldu. Perakendede ise kiralar İstanbul’un ana caddelerinde dolar cinsinden bir önceki yıla göre yüzde 67 yükseldi.
Lojistik yatırımlarının yıldızı ise dış ticaret açığındaki dengelenme ve Türkiye’nin jeopolitik konumunun yanı sıra ‘yeşil lojistik ve dijital dönüşüm’de beklenen gelişmeler ile parladı. Sektörde yatırımların artması bekleniyor.
Cushman & Wakefield I TR International, 2023 yılının ikinci yarısını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende, sanayi ve lojistik, konut, otel ve öğrenci yurtları sektörlerindeki gelişmeleri incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporu yayınlandı. Seçimin ardından belirsizliğin kalkarak talebin harekete geçtiği bir dönemin ele alındığı rapor, gündemdeki gelişmeler doğrultusunda ilgili sektörlerdeki vizyon ve beklentileri de ortaya koydu.
Ofiste doluluk oranları son 9 yılın en yüksek seviyesinde
Rapora göre, deprem ve finansman zorluklarının yeni yatırımları baskı altına aldığı 2023 yılında firmaların ofislere dönüş eğilimi ile birlikte A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı (MİA) bölgesine olan talep artışı sürdü. Özellikle ticari gayrimenkullerde deprem dayanıklılık raporlarının daha çok talep edildiği bu dönemde A Sınıfı ofislerin doluluk oranları son 9 yılın en yüksek seviyesine ulaşırken, yetersiz arz kiraları yükseltti.
Verilere göre, 2023 yılının Aralık ayında Levent bölgesinde birincil ofis kiraları dolar bazında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 8.6 oranında arttı. Bu oran Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu hattında yüzde 12, Maslak’ta yüzde 20 oldu. Kiralar bu bölgelerde sırayla metrekare başına aylık 38, 28 ve 24 dolar olarak gerçekleşti. Raporda ofis kiralarının enflasyon ve döviz kuru dalgalanmaları nedeniyle TL ve dolar bazında kısa ve orta vadede artmaya devam etmesi, birincil getiri oranlarının ise kısa vadede sabit kalması öngörülüyor.
Sınırlı arz nedeniyle kiralama işlemleri yüzde 40 azaldı
İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarının genel arzının 7.14 milyon metrekareye yükseldiği 2023 yılında artan talebe rağmen, yeterli arz olmadığı için kiralama işlemleri 2022 yılına kıyasla yüzde 40 azalarak toplamda 315 bin 473 metrekare olarak gerçekleşti. Bu işlemlerin yüzde 68’i ise ikinci yarıda tamamlandı. Tam kapasiteye ulaştığında 1.5 milyon metrekare kiralanabilir alan sunacak olan İFM’nin tamamının açılmasının arz artışına önemli ölçüde destek sağlaması bekleniyor.
Perakendede İstanbul’un ana caddelerinde kiralar yüzde 67 arttı
Raporda ofis piyasasıyla benzer eğilimler gösteren perakende sektöründe her geçen yıl artan yabancı ziyaretçi sayısıyla 2023 yılında gözle görülür bir talep artışı yaşandığı; enflasyon ve dalgalı kur seyrine rağmen alışveriş merkezleri ve ana caddelerdeki yoğunluğun ciddi düzeylere ulaştığı kaydedildi.
Talep artışına karşın, arzın sınırlı olduğu pazarda kira bedellerinin hem dolar hem de TL bazında önemli bir yükseliş gösterdiği kaydedilen rapora göre, özellikle İstanbul’un ana caddelerinde, dolar cinsinden bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 66.67’lik ciddi bir artış meydana geldi. İzmir’de bu oran yüzde 28.57, Ankara’da ise yüzde 26.67 oldu. Aylık metrekare kiraları ise bu şehirlerde sırayla 250, 90 ve 95 dolar olarak gerçekleşti.
Markalar yatırım ve büyüme stratejilerini sürdürüyor
AVM arz girişinin 2023 yılında 153 bin 600 metrekare olarak gerçekleştiği ve toplam 14.16 milyon metrekareye ulaştığının kaydedildiği rapor, kısıtlı arza rağmen markaların büyüme stratejilerini sürdürdüğünü, özellikle giyim kategorisindeki firmaların rekabetçi yapısıyla yurt dışına açılmak konusunda en büyük atılımı gösterdiklerini ortaya koydu. Rapora göre, perakendede firmalar dijital dönüşüm ve tedarik zinciri otomasyonlarına yaptıkları yatırımlarda da hız kesmedi. Kiraların artış eğilimini sürdürmesi beklenen sektörde, birincil getiri oranlarının kısa vadede sabit kalması ve inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla sınırlı da olsa arzda artış gerçekleşmesi bekleniyor.
Önemli kiralama işlemleri ‘lojistik ve demir-çelik’te
Rapora göre, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde kategori bazında önemli kiralama işlemlerini gerçekleştirenler, lojistik ve demir-çelik sektöründe yer alan firmalar olarak dikkati çekerken sürdürülebilir enerji üreten tesisleri kurmak amacıyla yapılan satın almalar ön plana çıktı. Sanayi ve lojistik sektörleri; dış ticaret açığındaki dengelenme, tedarik zinciri aksamaları nedeniyle yakın kıyı kavramının önemini sürdürmesi, Türkiye’nin avantajlı jeopolitik konumu ve güvenli enerji tedariğine sahip olması gibi nedenlerle canlandı.
Raporda, yeşil lojistik ve dijital dönüşüm alanlarında 2023 yılında da önemli gelişmeler kaydedilmesinin sanayi ve lojistik alanındaki yatırımları daha da artıracağı belirtildi.
Depo alanı metrekare kiraları son 15 yılın en yüksek seviyesinde
Rapora göre, 2023 yılının depo kiralama işlemlerinin yüzde 66’sının gerçekleştiği ikinci yarısı ile birlikte yıl içindeki toplam işlem hacmi 225 bin 60 metrekareye yükseldi. Raporda ayrıca 2023 yılının son çeyreğinde nitelikli depo arzının kısıtlı olması ve büyük kapalı alana sahip depolara olan talebin artması ile birincil kiralarda bir önceki yıla oranla yüzde 13,3’lük önemli bir artış kaydedildiği belirtildi. Depo ihtiyacına yönelik talebin sürekliliği sebebiyle kiralarda TL ve dolar cinsinden kısa ve orta vadede artış eğiliminin beklendiği raporda, arzın da yükselmesi öngörülüyor.
Yurt sayılarındaki artışa rağmen öğrenci sayısı hala karşılanamıyor
Raporun öğrenci yurtlarına ilişkin bölümü ise barınma sorununun ikamet ettiği ilden başka bir ildeki bir üniversitede okuyan gençler için oldukça hayati bir problem olmaya devam ettiğini ortaya koyuyor. Toplam yurt sayısı bir önceki seneye göre yüzde 1.8 oranında azalarak 5.373’e düştü, toplam öğrenci sayısı ise 6.9 milyon olarak kaydedildi. Diğer yandan toplam yurt arzı içerisinde devlet yurt kapasitesinin oranı yüzde 66, özel ve vakıf yurtları kapasitesi oranı ise yüzde 34 olarak kaydedildi. Bu da yurtların kira sorununun var olduğu şehirdeki öğrencilerin talebine yetişemediğinin önemli bir göstergesi olarak görülüyor.