Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan “Türkiye Gayrimenkul Pazarı 1. Çeyrek 2020” raporuna göre ilk çeyrekte COVID-19 salgının etkisi kısıtlı olmuş olsa da kiraların kısa ve orta vadede gevşemesi beklenmektedir.
Raporda dikkat çeken başlıklar şöyle:
Pazar göstergeleri
Birincil Getiri Oranları: Birincil getiri oranların kısa ve orta vadede hızlı etkilenmesi beklenmektedir.
Arz: Yavaşlasa da gelecek arzdaki artış sürekliliğini koruyacaktır, inşaatı devam eden projelerde aksamalar yaşanması ise muhtemeldir.
Talep: Yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru küresel salgınla paralel olarak perakendeci talebi kesildi, bir süre etkisi devam edecektir.
Genel Bakış
COVID-19 küresel salgının etkileri perakende pazarında görülmeye devam ederken, AYD/Akademetre’nin Ocak 2020 alışveriş merkezleri perakende verilerine göre, ciro endeksi bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %27,3 artarak, özellikle geçen yıl sonunda toparlanma sinyalleri verek ekonomik göstergeler ve sömestr tatilin de katkısıyla aynı dönemde kaydedilen %12,15 enflasyon oranının iki katı üzerinde gerçekleşmiştir. Ocak ayında tüm kategorilerde ciro artışları, enflasyonun üzerinde seyrederken, kategoriler bazında en yüksek artışlar bir önceki çeyrekte de olduğu gibi, ilk sıraya %44,4 gibi yüksek bir artışla teknoloji kategorisi yerleşirken, ayakkabı kategorisi, %28,9 artışla ikinci sırada yerini almıştır. Ek olarak, hipermarket kategorisi yükseliş göstererek bir önceki çeyreğe kıyasla Ocak 2020’de %26,6 artış göstermiştir. Bununla birlikte, ziyaret sayısı endeksi Ocak ayında geçen yılın aynı dönemine göre %1,9 azalmış olup, yaya trafiği beraberinde ciro endeksleri Mart ayı itibariyle, COVID-19 pandemisinin etkisiyle fiilen kapanan fiziksel perakendenin bir sonucu olarak önemli ölçüde azalacaktır.
Kullanıcı Odağı
Alışveriş merkezleri perakende ciro endekslerinde kaydedilecek keskin düşüşün yanı sıra, uzun bir dönemdir düşük seviyede seyreden perakendeci faaliyetleri, bu pandeminin önemli ölçüde etkilediği fiziksel perakendenin kapanmasına paralel olarak Mart ayında durma noktasına gelmiştir. Bununla birlikte, ana alışveriş caddelerinde yerli ve yabancı markaların yatırım planları ise duraklama gösterecektir.
Bununla birlikte ilk çeyrekte, Beta Ayakkabı, Saray Halı ve Kaşıbeyaz Grup konkordatodan çıkarken, kozmetik firması Tekin Acar ise iflas ilan etmiştir. COVID-19 pandemisinin perakende pazarında yarattığı zorluklara yılın ilk çeyreği ile devam etmesine rağmen 1. çeyrekte; Puma, mağazalarında genişleme planlarını sürdürerek pazar payını giderek güçlendiriyor, TeknoSA ise yeni mağazalar açarak yatırımlarına devam ediyordu. En aktif hızlı moda perakendecilerinden olan Miniso ise büyüme stratejisine göre ilerlemesini sürdürüyordu, her iki kozmetik/kişisel bakım perakende markaları olan Watson’s ve Gratis yeni mağaza açılışlarıyla pazar payını yükseltmeyi planlıyordu. Bununla birlikte, bazı üst segment lüks moda markaları; Zorlu Center AVM’de Baleciaga’nın yeni mağazasını açması gibi yatırımlarını sürdürürken, İstinye Park AVM’de Louis Vuitton mağaza metrekarelerini büyütme çalışmalarına devam etmiştir. Ek olarak, Magnaolia Bakery İstanbul’da Emaar Square AVM’de ilk mağazasını açarak pazara giriş yapmaktadır.
Yılın ilk çeyreğinde ilave arz girişi olmazken, toplam arz 13.22 milyon metrekare ve 424 alışveriş merkezi ile sabit bir seviyede kalmıştır.
Yatırım Odağı
Perakende yatırım aktiviteleri yılın ilk çeyreğinde perakende üniteleri ile sınırlı kalmış olup,
gerçekleşen büyük çaplı yatırım işlemi ise; Gergül Yapı Pazarlama’nın Migros Ticaret’e ait
İzmir’deki Kipa Çiğli AVM’yi, ₺266,8 milyon karşılığında satın alması olarak kaydedilmiştir.
Genel Görünüm
- Perakende pazarı özellikle fiilen kapalı durumda olan fiziksel perakende ile ekonomik zorluklardan geçmekte olup, hem alışveriş merkezlerinde hem de ana alışveriş caddelerinde ciro satış endekslerinde kaydedilecek düşüşün keskin olacağı öngörülürken, pandemi sonrası cirolarda beklenen toparlanma uzun vadeli olacaktır.
- Özellikle hızlı tüketim sektöründe kısa dönemde ivme kazanan online perakendeciliğin beraberinde e-ticaret hizmeti ile büyük mağaza perakendeciliği giderek güçlenecektir.
- Bununla birlikte, hızlı büyüyen e-tcaret sektörü ışığında değişen tüketici davranışları, perakendeciler dijitalleşmeyi bütünüyle yakalamaya çalışarak fiziksel perakendecilik çok yönlü kanal sistem stratejileri ile ilerletilmelidir.
- Bunun yanı sıra, perakende yatırım talebinin fırsatçı alıcılar tarafından önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketlenmesi beklenirken, döviz kurunda devam eden dalgalanmaya ek olarak büyük ölçüde küresel salgının etkisiyle zorlanan perakendecilerin talepleri doğrultusunda mal sahipleri üzerindeki kira düşüşüne yönelik baskı devam edecektir.