TÜİK, 2019 yılına ilişkin yapı izin istatistiklerini yayımladı. Uzmanlar, en iyi ihtimalle konut fazlasının eriyeceği 5 yıl boyunca konut sektöründeki krizin devam edeceği konusunda uzlaşıyor. Sorunun temelinde ise 17 yılın biriken sorunları yatıyor.
AK Parti iktidarının ilk yıllarından küresel ölçekte faizlerin yükselmeye başladığı 2016’ya kadar Türkiye’de konut bir yatırım aracı haline getirildi. Bu gelişmede döviz kurlarındaki yatay seyir etkili oldu.
KREDİ BORÇLARI 412 KATINA ÇIKTI
Öte yandan yabancı sermaye girişleri sayesinde enflasyonun tek haneli rakamlarda seyretmesi uzun vadeli tüketici kredi dağıtılmasının önünü açtı. Bu kredilerin başında da konut kredileri geldi.
AK Parti iktidarının ilk 10 yılında yurttaşların konut kredisi borçları dolar bazında 142 katına çıktı. Bu borçlarla konut talebi ve böylece konut fiyatları artırıldı.
FAİZLER YÜKSELİYOR, MÜEAHHİTLER PANİKTE
Konut fiyatları bu gelişmelere bağlı olarak yıllar boyunca istikrarlı bir şekilde artabildi. Böylece tasarruf sahipleri için gayrimenkul satın almak cazip hale geldi. Ancak 2019 ile birlikte lale devrinin sonu geldi. Merkez Bankası’nın açıkladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE) özellikle İstanbul’da 2019’da aşağı inmeye başladı. Eğer konut bir yatırım aracı olarak kabul edilirse 2019’da tek kaybettiren araç da konut oldu. Çünkü yükselen faizlerle birlikte hem konut kredisi talebi, hem de tasarruf sahiplerinin konuta ilgisi azaldı. 2010’dan 2018 sonuna kadar konut fiyatları yaklaşık 3 katına çıktı. Ancak bu fiyat artışı 2019’da tersine döndü.
Birgün’de yer alan habere göre, yıllardır plansızca yapılan konutların henüz satılamıyor oluşu ise müteahhitlerin korkulu rüyası olmuş durumda. İktidarın buna karşı aldığı önlem ise konut kredilerini kamu bankaları eliyle geniş kesimlere dağıtıp, müteahhitlerin borcunu hızla geniş kesimlerin sırtına yıkmak. Aksi takdirde müteahhitlerin borcu bankacılık sektörünün sırtındaki stresi artırıyor. BDDK verilerine göre 2017 Aralık ayında inşaat sektörünün takibe düşen kredi borcu 6,5 milyar lirayken 2 yıl sonra 2019 Aralık bu tutar 24,1 milyar liraya yükselmiş durumda.
KONUT YAPIMI DURDU, ÇARE KREDİ DAĞITMAK
TÜİK’in açıkladığı yapı izin istatistikleri ise konutta fetret devrinin başladığını gösteriyor. 2017 yılı boyunca toplam 1 milyon 405 bin 447 daireye ruhsat verilirken bu sayı 2018’de yüzde 52,8 azalarak 663 bin 200 adede geriledi. Bu sert düşüşün 2019’da durması bekleniyordu, ancak umulan olmadı. 2019’da da ruhsat verilen daire sayısı yüzde 54 daha gerileyerek 305 bin 938’e düştü. Ancak yıllarca yeni alınan konut ruhsatı ile ilk el konut satışları birbirini tutmadı. Böylece şu an satılmayı bekleyen 1 milyonun üzerinde konut stoku birikmiş oldu. Son 5 yılda konut stokunun eridiği tek yıl 2019 oldu. İlk el konut satışları ve ruhsat verilen daire sayıları tablo 3‘deki gibi.
KONUT STOKU İLK KEZ 2019’DA ERİMEYE BAŞLADI
Plansızca büyüyen konut sektörü ülkenin satın alma gücünden daha fazla konut inşa etti. Böylece yıllardır konut stoku büyüdü. Ancak sektörün durmasıyla ilk kez 2019’da konut stoku eridi. İlk el konut satışları ve yapı ruhsatı verilen daire sayıları şu şekilde;
İLK DAİRE SATIŞI – YENİ RUHSAT VERİLEN DAİRE SAYISI
2015: 598 bin 667 897 bin 230
2016: 631 bin 686 1 milyon 6 bin 650
2017: 659 bin 698 1 milyon 405 bin 447
2018: 651 bin 572 663 bin 200
2019: 511 bin 682 305 bin 938
KONUT KREDİSİYLE HAYAT BULAN MÜTEAHHİTLİK
Yabancı sermaye girişleri enflasyonu düşük tutup, döviz kurunun değersiz olmasını sağlayınca bankalar uzun vadeli konut kredileri verebilmeye başladı. Böyle halka dağıtılan konut kredileri AK Parti’nin ilk 10 yılında 142 katına çıktı. Müteahhitlere bağlanan ekonomi modelinin devamı için borç dağıtmaya devam etmek gerekiyor.
KONUT KREDİSİ BORCU – DOLAR CİNSİNDEN – LİRA CİNSİNDEN
2003 Aralık: 362 milyon dolar 506 milyon lira
2008 Aralık: 23,2 milyar dolar 35,3 milyar lira
2013 Aralık: 51,5 milyar dolar 109,7 milyar lira
2019 Aralık: 33,7 milyar dolar 199,1 milyar lira
2019’DA BİR İLK KEZ FİYATLAR GERİLEDİ
2010 yılından bu yana konut fiyatları çeşitli nedenlerle sürekli yükseliyor. Ancak 2018’den 2019’a geçerken bir ilk yaşandı ve konut fiyat endeksi puanı ilk kez düştü. Durumu gören ekonomi yönetimi 2019’un ortasında kamu bankalarına zararına konut kredisi dağıtma talimatı vererek fiyatları bir miktar toparladı.
KONUT FİYAT ENDEKSİ PUANI (İSTANBUL)
2010 Ocak: 36
2011 Ocak: 39
2012 Ocak: 42,6
2013 Ocak: 47,8
2014 Ocak: 57,2
2015 Ocak: 71,3
2016 Ocak: 87,2
2017 Ocak: 97,5
2018 Ocak: 101
2019 Ocak: 100