GYODER’in Ziraat GYO’nun katkıları ile hazırladığı ‘GYODER Gösterge’ 2023 3. Çeyrek Raporu’na göre, Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 27,840 TL’ye ulaştı. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul’da gerçekleşmiş olup 41,766 TL oldu. ‘GYODER Gösterge’ye göre talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla yaşanan konut fiyatlarındaki artış eğiliminde yavaşlama işaretleri görülmeye başlandı. Rapora göre inşaat maliyet endeksi (Ağustos-2023) yıllık olarak yüzde 66,46 arttı.
Endeksin alt kırılımlarına bakıldığında ise malzeme fiyatları aynı dönemde yüzde 52,18, işçilik maliyetleri de yüzde 113,27 olarak yükseldi. Rapora göre artan maliyetler ve fiyatlar sektördeki konut satışlarını da etkilemeye devam ediyor. Nitekim 2023 yılının üçüncü çeyreğinde 334.295 adet konut satıldı. Her ne kadar konut satışlarında yıllık bazda dört çeyrektir devam eden düşüş serisi sona erse de yılın ilk dokuz ayı toplamındaki konut satış adedi geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14.9 düşüşle 900.074 adet olarak gerçekleşti.
İpotekli satışlar sert düştü
Rakamlar satış durumuna göre analiz edildiğinde, birinci el satışların üçüncü çeyrekte 2013 yılından beri en düşük seviyesine gerilediği gözleniyor. 2023 yılının ikinci çeyreğinde de benzer şekilde en düşük ikinci çeyrek verisi görülmüştü. Üçüncü çeyrekte 97.439 adet konut, ilk kez satışa konu olurken ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrek verisi olan yüzde 30,9’dan yüzde 29,1’e geriledi. İkinci el satışların payı ise yüzde 70,9 olarak gerçekleşmiş olup 236.856 adet konut ikinci el satışa konu oldu.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmelerde ise yüzde 37,2 oranında gerileme ile birlikte ipotekli satışlar, veri tarihindeki en düşük üçüncü çeyrek verisine geriledi. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı bir önceki çeyrekte yüzde 22,2 iken üçüncü çeyrekte bu oran yüzde 11,8’e geriledi. Üçüncü çeyrekte, ipotekli satışlar 39.354 adet, diğer satışlar 294.941 adet oldu.
2022 yılının ilk dokuz aylık dönemine bakıldığında ise 228 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde yüzde 29,6’lık bir düşüş ile 160 bin adet satış yapıldı. Rapora göre ipotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülüyor.
Yabancıya satışlar yüzde 43 azaldı
Yabancılara yapılan satışlar üçüncü çeyrekte 8.789 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda yüzde 38,4 oranında gerileme kaydetti. Yabancılara yapılan konut satışlarına Ocak-Eylül dönemi olarak bakıldığında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 43,5 azalmayla 28 bin 64 adet satış olarak gerçekleştiği görülüyor.
3. çeyrekte ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapılmış olup il bazında üçüncü çeyrekte en yüksek satış 2.922 adet konutla Antalya’da gerçekleşti. Antalya yüzde 33,2 ile birinci sırada yer alırken ikinci sırada yüzde 32,7 pay ile İstanbul, üçüncü sırada ise yüzde 8,2 pay ile Mersin yer aldı.
2023 yılı 3. çeyreği sonuna bakıldığında ise yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği ilk üç il sırasıyla İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri toplam zemin adedi bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar incelendiğinde ilk sırayı Rusya Federasyonu, İran ve Irak vatandaşları aldı.
Konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL
2023 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 2,98, yıllık bileşik faiz ise yüzde 42,21 seviyesinde gerçekleşti. Bu oranlar son 10 yılın en yüksek değerleri olarak kaydedildi. Rapora göre 2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Eylül 2022 tarihinde 354 milyar 411 milyon TL olan toplam hacim 12 aylık dönemde yaklaşık yüzde 26’lık oranda artış gösterdi.
2023 yılı 2. çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 62.486 milyon TL’ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 940.000 TL oldu. Rapora göre 2023 yılı 3. çeyrek döneminde İstanbul’da 100 m2’lik bir konut için kullanılacak konut kredisinin aylık taksitleri hane halkı harcanabilir gelirinin yüzde 92’si oranında.
GYF’lerin pazar büyüklüğü 48,4 milyar TL
Rapora göre ihraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olan fonlar dahil olmak üzere toplam 151 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. Gayrimenkul Yatırım Fon büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 12,4 artış göstererek 48,4 milyar TL seviyesine ulaştı.
GYF pazarı toplam büyüklüğünün, 2018 yılı son çeyreğinden itibaren her çeyrek pozitif yönde arttığı gözlemleniyor. Bu yılın üçüncü çeyrek rakamları, 2022 yılının aynı çeyreği ile kıyaslandığında GYF pazar büyüklüğünün son bir yıllık periyotta yüzde 120,5 büyüme gerçekleştirdiği görülüyor.
GYO endeksi enflasyona karşı koruma sağladı
GYO sayısı ise 2023’ün üçüncü çeyreğinde halka arz olan 4 yeni GYO ile 43’e yükseldi. Önceki çeyrekte 211 milyar TL olan GYO’ların toplam piyasa değeri, bu 4 yeni GYO ile 355 milyar TL’yi aştı ve döviz bazında da 8,2 milyar USD’den 13 milyar USD’ye yükseldi. Raporda 2023 yılının ikinci çeyreğinde yükselişe geçen GYO endeksinin Temmuz-Eylül 2023 döneminde yüzde 54’lük bir yükselişle 2.817 puana yükseldiği kaydedildi. Aynı dönemde BIST 100 endeksi yüzde 45’lik artışla GYO endeksinin gerisinde kalarak 3. çeyreği 8.335 puandan kapattı. Raporda her iki endeksin aynı dönemdeki enflasyon oranının üstünde kalmasının, konut fiyat artışının yavaşladığı bir dönemde enflasyona karşı önemli koruma araçları olarak göze çarptığına dikkat çekildi.