Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield araştırmasına göre, İstanbul’da halihazırda A sınıfı ofis arzı 6,5 milyon metrekareye ulaşmış durumda. Bu ofislerdeki boşluk oranı yüzde 21 düzeyinde bulunuyor. Şu andaki ofis stokunun yaklaşık 1,4 milyon metrekaresi boş durumda. İnşaatı devam eden ve kısa süre içerisinde yapımı tamamlanması beklenen ofislerin toplamı ise 2,15 milyon metrekare.
Sektör temsilcileri, COVID-19 nedeniyle evden çalışmanın artması, maliyetler sebebiyle paylaşımlı ofislere yönelim olması gibi nedenlerle İstanbul’daki boş ofislerin tamamen dolmayacağı görüşünü taşıyor.
Salgın sonrası yeni dünya düzeninde merkezi ve kalabalık ofislerin artık yerini paylaşımlı ve küçük ofislere bırakması beklenirken, Türkiye’de ve dünyada birçok şirket de evden veya hibrit çalışma düzenine geçmiş durumda. Bu şirketlerin neredeyse hepsi COVID-19 salgını tamamen bitse dahi mevcut çalışma sistemlerinin devam edeceğini duyurdu.
Söz konusu gelişmeler karşısında büyük ve devasa plazalar ve ofislerin nasıl dolacağına dair yeni öneriler de geliyor. Bu ofislerin konuta dönüştürülebileceğini belirten sektör temsilcileri, böylece İstanbul’daki konut arzında yaşanan sıkıntıya çözüm bulunabileceğini düşünüyor.
İnşaatı devam eden ofislerin en az yarısının boş olması beklenirken, mevcut boşluklarla birlikte kullanılmayan ofis stokunun 2,4 milyon metrekare civarında olabileceği öngörülüyor.
Sektör temsilcileri, bu ofislerin dönüşümüyle 200 bin adet konut arzı olabileceğini, böylece hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarının düşebileceğini belirtiyor.
“Ofislerin çözümü konut arzına ciddi çözüm olacaktır”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, İstanbul’da yaşanan konut arzındaki sıkıntıya dikkati çekerek, ofislerdeki boşluklara işaret etti.
Salgın süreci ve dijital çağın getirdiği evden çalışma, paylaşımlı ofis gibi yeniliklerin klasik ofislere olan ihtiyacı hızla azalttığını belirten Kiraz, halihazırda mevcut ofislerde ciddi bir boşluk bulunduğunu, yeni yapılan ofislerin ve plazaların neredeyse kiracı bulamadığını söyledi.
Kiraz, İstanbul’da inşaat ve arsa maliyetlerinin hızla arttığını, merkezi yerlerde boş arsa bulunamadığını aktararak, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Ciddi bir konut sıkıntısı var. Bir süredir projeler durmuştu. Yeni başlayan gayrimenkullerin geliştirilmesi de 3-4 yıl sürebiliyor. İstanbul ve Türkiye çok hızlı göç alıyor. Yabancı yatırımcının da İstanbul’a ciddi ilgisi bulunuyor. Bu gelişmeler devam ettiği sürece kentte uygun fiyatlı, hatta boş konut bulmak zor hale gelecektir. Bahsettiğimiz sebepler nedeniyle ofislere ilgi her geçen gün azalmaktadır. Paylaşımlı ofisler klasik ofislere göre maliyetleri en az yarı yarıya azaltmaktadır. Ofis konusu bizde bir hayal olarak gösterildi ancak bu hayalin reel karşılığı artık dünya gerçekleriyle uyuşmuyor. Burada ofislerin dönüşümü ciddi çözüm olabilir.”
“Hukuki düzenleme sonrası 200 bin arzla satılık ve kiralık konutta fiyatlar geriler”
Ali Güvenç Kiraz, halihazırda mevcut ofislerin 1,4 milyon metrekaresinin boş olduğunu, inşaatı devam eden 2,15 milyon metrekare ofisin yaklaşık 1 milyon metrekaresinin boş kalmasının beklendiğini bildirdi.
Kiraz, “Yani 2,4 milyon metrekare boş ofis stoku olacak. Bu ofislerin 80 metrekarelik dairelere dönüşmesi durumunda 300 bin konut çıkıyor. 3’te birinin ortak kullanım alanlarına gittiği düşünüldüğünde 200 bin konut arzı sağlanır ki bu da İstanbul’un bu alandaki ihtiyacına ciddi bir merhem olur. Satılık ve kiralık konutta fiyatlar geriler.” diye konuştu.
Şu anda ofislerde KDV’nin yüzde 18 olarak uygulandığını, elektrik, su, doğal gaz ve emlak vergisinin ticari tarifeye tabi olduğunu belirten Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi konusunda hukuki, vergisel ve idari bir çalışma yapılmalı ve düzenleme hayata geçirilmeli. Ofisler ciddi ihtiyaç olan öğrenci yurdu, yaşlı bakım evleri gibi sosyal amaçlı dönüştürülebilir. Burada geliştiricilere; Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Emlak Vergisi Kanunu gibi alanlara bazı ek düzenlemeler konularak destek sağlanabilir. 5-10 yıl sonra ofis çöplüğünü görmek istemiyorsak bu dönüşüm sağlanmalıdır.”
“Bu konudaki düzenleme yaraya net bir şekilde merhem olacaktır”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa da İstanbul’da satılık ve kiralık konut fiyatlarında ciddi artış yaşandığını, bu konuda acilen harekete geçilmesi gerektiğini söyledi.
Daha önce kamuya ait atıl binalara geçici mesken izni verilebileceğine dair çözüm önerisi getirdiklerini hatırlatan Aşa, “Halihazırda ilginin her geçen gün azaldığı ofislerin konuta dönüşümü için gereken düzenlemelerin yapılması sektöre büyük getirileri olacaktır. Özellikle ofis yoğunluğunun bulunduğu yerlerde fiyatlar kent ortalamasının üzerinde. Dönüşüm izni verilmesi ve düzenleme yapılması fiyatlarda ciddi bir düşüş sağlayacak, bu alandaki ihtiyaca net bir şekilde merhem olacaktır.” diye konuştu.
“Sektörü ciddi anlamda hareketlendirecektir”
Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş ise dövizde yaşanan hareketlilik ve sürekli artan maliyetler sebebiyle konut üreticilerinin yeni projelere başlama noktasında hızlı hareket edemediğini söyledi.
İstanbul’da konut arzında eski hareketliliğin olmadığını belirten Taş, şunları kaydetti:
“Öte yandan, ofislerde yüzde 20’nin üzerinde bir boşluk var. Buraların home office’ye dönüşmesi ve metrekarelerinin küçülmesi pazarda ciddi anlamda canlılık oluşturacaktır. Ayrıca, arz azlığı sebebiyle şişen fiyatları da rahatlatacaktır. Yeni arzların oluşmaması sektörde kısmi bir durgunluk oluşturursa bu 200’ün üzerinde alt sektörü de olumsuz etkiler. Dolayısıyla boş kalmış ofis stokunda bu tür bir dönüşümle oluşturulacak canlılık kredi faizlerini indirmek gibi bir katkı sunacaktır sektöre.”