Konut kredisi kullanmayı planlayanların en çok zorlandığı konulardan biri, bankanın evin değerinin ne kadarını finanse edeceği. Faiz oranları aylık yüzde 3 civarına gerilemiş olsa da, alıcının cebinden çıkacak peşinatı belirleyen asıl unsur Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) koyduğu kredi-değer sınırları. Ocak 2026’da yapılan düzenlemeyle bu hesapta konutun yaşından çok enerji sınıfı ve ekspertiz değeri öne çıktı.
Birinci el, ikinci el ayrımı kalktı
BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla, konut alımında ve konut teminatlı kredilerde kullandırılabilecek azami tutar yeniden belirlendi. Kararla birlikte birinci el ve ikinci el konut arasındaki ayrım kaldırıldı. Kurum, yaptığı açıklamada 2010 yılından sonra yapılan binalar için asgari şart olan C enerji sınıfına sahip konutların da avantajlı kredi-değer oranı uygulanan grup içine alındığını duyurdu.
Enerji sınıfı, Enerji Verimliliği Kanunu çerçevesinde düzenlenen Enerji Kimlik Belgesi’ne göre tespit ediliyor. Böylece aynı fiyattaki iki konuttan enerji verimliliği yüksek olanı için bankadan daha yüksek tutarda kredi almak mümkün hale geliyor.
Değer ve enerji sınıfına göre sınırlar
Yeni tabloda oranlar, konutun değeri arttıkça ve enerji verimliliği düştükçe kademeli olarak azalıyor. Adına konut bulunmayan alıcılar için azami kredi-değer oranları şöyle:
- 5 milyon TL’ye kadar: A-B sınıfında yüzde 90, C sınıfında yüzde 80, diğer sınıflarda yüzde 70
- 5-7 milyon TL arası: A-B sınıfında yüzde 80, C sınıfında yüzde 70, diğer sınıflarda yüzde 60
- 7-10 milyon TL arası: A-B sınıfında yüzde 70, C sınıfında yüzde 60, diğer sınıflarda yüzde 50
- 10-20 milyon TL arası: A-B sınıfında yüzde 50, C sınıfında yüzde 40, diğer sınıflarda yüzde 30
- 20 milyon TL üzeri: A-B sınıfında yüzde 40, C sınıfında yüzde 30, diğer sınıflarda yüzde 20
Bu oranların satış fiyatına değil, bankanın yaptırdığı ekspertizde belirlenen değere uygulandığını vurgulamak gerekiyor. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa aradaki fark doğrudan alıcının peşinat yüküne ekleniyor. Tablodaki oranlar bir üst sınır niteliği taşıyor; bankalar gelir düzeyi ve kredi notuna göre daha düşük tutar onaylayabiliyor.
Aynı fiyat, farklı peşinat
Kuralın etkisini somut bir örnekle görmek mümkün. Ekspertiz değeri 4 milyon TL olan ve alıcının ilk konutu olacak bir dairede, enerji sınıfı A ya da B ise azami kredi 3,6 milyon TL’ye ulaşıyor ve gereken peşinat 400 bin TL’de kalıyor. Aynı değerdeki konut C sınıfındaysa kredi 3,2 milyon TL ile sınırlanıyor, peşinat 800 bin TL’ye çıkıyor. Daha düşük enerji sınıfındaki bir konutta ise kredi 2,8 milyon TL’de kalırken alıcının 1,2 milyon TL peşinat bulması gerekiyor.
Kasım 2026’nın ilk haftasında ilan edilen en düşük aylık oran olan yüzde 2,87 ve 120 ay vade üzerinden yapılan eşit taksitli hesaplamada, 3,6 milyon TL’lik kredinin aylık taksiti yaklaşık 106 bin 904 TL’ye denk geliyor. 3,2 milyon TL için bu rakam yaklaşık 95 bin 26 TL, 2,8 milyon TL için ise yaklaşık 83 bin 147 TL oluyor. Yani yüksek kredi-değer oranı peşinatı düşürürken aylık ödeme yükünü artırıyor; alıcının gelirinin bu taksiti karşılayıp karşılamadığı da bankanın onay kararında belirleyici oluyor.
Fiyat yükseldikçe tablo hızla değişiyor. 6 milyon TL değerindeki A-B sınıfı bir konutta kredi en fazla 4,8 milyon TL olabiliyor. 12 milyon TL’lik bir konutta ise aynı enerji sınıfında azami kredi 6 milyon TL’ye, düşük enerji sınıfında 3,6 milyon TL’ye iniyor.
İkinci konutta oranlar dörtte bire iniyor
Düzenlemenin en kritik ayrıntılarından biri, ikinci konut alımlarına ilişkin. BDDK, alıcının kendisinin, eşinin ya da 18 yaşından küçük çocuklarının adına en az bir konut bulunması halinde kredi-değer oranlarının azaltılarak uygulanmaya devam edeceğini açıkladı. 24 Ağustos 2023 tarihli kurul kararı kapsamında bu indirim yüzde 75 olarak uygulanıyor. Buna göre 5 milyon TL’ye kadar değerli A-B sınıfı bir konutta yüzde 90 olan sınır, ikinci konut alımında yüzde 22,5’e düşüyor. Ekspertiz değeri 4 milyon TL olan bir konut için bu, en fazla 900 bin TL kredi anlamına geliyor.
Alıcılar için kontrol listesi
- Satın alınacak konutun Enerji Kimlik Belgesi istenmeli ve enerji sınıfı teyit edilmeli.
- Peşinat hesabı satış fiyatına göre değil, olası ekspertiz değerine göre yapılmalı.
- Değer eşiklerine yakın konutlarda, ekspertiz sonucunun hangi dilime düşeceği dikkate alınmalı.
- Hane adına kayıtlı başka konut varsa kredi tutarının ciddi biçimde azalacağı hesaba katılmalı.
- Aylık taksitin hane bütçesine etkisi, farklı bankaların teklifleriyle birlikte değerlendirilmeli.
Faiz indirimlerinin konut kredisine yansıması zaman alırken, BDDK’nın belirlediği kredi-değer sınırları alıcıların bütçe planlamasında en somut çerçeveyi oluşturmaya devam ediyor. Özellikle ilk evini alacaklar için enerji sınıfı, peşinat ihtiyacını yüz binlerce lira değiştirebilen bir kriter haline gelmiş durumda.