Türkiye’de yeni ve eski konutlar arasındaki fiyat makası hızla açılıyor. Bu yılın ilk dokuz ayında İstanbul genelindeki satılık konutlarda fiyat artışı yüzde 27,3 olurken, merkezi yerlerdeki 5 ila 10 yaş arası evlerde bu oran yüzde 40’ları buldu. Son üç yıldan bu yana enflasyonun altında fiyat artışı gösteren sıfır konutlarda ise 2020’de bu oran yüzde 31’ler seviyesinde gerçekleşti.
Ülke çapında 2020 yılı boyunca yaşanan depremlerle birlikte yeni konutlara yönelim artarken, bu yılın haziran ve temmuz aylarında verilen ucuz kredide sıfır konutlara ayrıcalık sağlanması, artan maliyetler, yeni inşaatların azalması satış fiyatlarını yükselten başlıca unsurlar oldu. Yeni projelerde satış fiyatları yükselirken, kiralar da arttı.
Eskiden çevredeki emsallerine göre yüzde 5 ila 10 arasında daha uygun fiyatla kiraya sunulan sıfır projelerde bu farkın da kapandığı kaydediliyor. Fiyat artışında başı çeken ilçeler ise Avrupa Yakası’nda yeni konut üretiminin az olduğu Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu olurken, Anadolu Yakası’nda ise Kadıköy, Üsküdar ve Ataşehir gibi merkezi bölgeler öne çıktı.
Ucuz kredi döneminde satılmayanların fiyatı arttı
Yeni konutlardaki fiyat artışını değerlendiren Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, Haziran 2020’de kamu bankalarının gerçekleştirdiği konut kredisi faiz indirimleri sonucunda oluşan satışlar sonrasında elde kalan sıfır konutların fiyatlarını, gayrimenkul geliştiricilerinin artırdıklarını söyledi. Bu artışın üç ana nedeni olduğunu kaydeden Özcan, söyle konuştu: “Son iki yıldır, yapı ruhsatı alımları yıl bazında yüzde 50 civarında azaldı; bu durum, gayrimenkulcülerin yeni konut yapmayı durdurduğu şeklinde yorumlanabilir. Diğer yandan artan faizler, ikinci el konutlara göre yüzde 10-20 daha yüksek fiyat talep edilen sıfır konutlardaki finansman yükünü, dolayısıyla konut satın alma maliyetini arttırdı. Döviz kurlarındaki artışlar, yapı malzemelerinde fiyat artışlarına sebep oldu; sattığı yeni bir konuttan aldığı bedelle yerine yenisini yapamayacağını düşünen gayrimenkulcüler, öngördükleri indirim oranlarını geriye çektiler. Gayrimenkulcüler eskiden yüzde 10 ila 15 arasında indirimler yaparken, şimdi bu oran en fazla yüzde 5 oldu. Stoktaki konutlarını daha iyi fiyata satabilecekleri dönemi beklemeye başladılar.”
Merkezi semtlerde fiyat artışı daha yüksek olur
Satış fiyatlarının, her zaman yapılaşma sürecini tamamlayan, merkezi semt ve ilçelerde daha fazla artış kaydettiğini belirten Özcan, bunun nedenlerinin, satıştaki konut sayısının belli bir seviyede ya da düşük olması ve ilgili bölgede yeni proje yapılabilecek uygun arsa olmamasından kaynaklandığını ifade etti. Bu nedenle nispeten sınırlı sayıda konutun satışa sunulduğu merkezi ilçeler olan Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu, Kadıköy, Üsküdar ve Ataşehir’de, fiyat artışlarının yeni projelerin üretildiği Beylikdüzü, Esenyurt, Avcılar, Çekmeköy, Pendik, Tuzla ilçelerindekilere göre daha yüksek olduğunu dile getirdi.
Depremler ve ucuz kredi yeni konuta yöneltti
Gayrimenkul Değerleme (İGD) Kurucu Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman da sıfır ve ikinci el konut fiyatları arasındaki makasın açılmasının arkasındaki iki etmenden birincisinin düşük şiddetli depremlerin oluşturduğu yeni konuta geçme hassasiyeti olduğunu kaydetti. İkinci etmenin ise kamu bankalarınca yapılan düşük faizli konut kredi kampanyalarında sıfır konutlar için daha avantajlı faiz oranları uygulanması olduğunu aktaran Büyüduman, “Buna bağlı olarak TCMB konut fiyat endekslerine göre İstanbul’da yeni konut fiyatları yüzde 30 artarken, eski konutların fiyat artışı yüzde 26 oldu. TÜİK verilerine göre İstanbul’da konut kira artışı ise yüzde 9 düzeyinde kaldı. İstanbul’da kiralar ve konut fiyatları arasındaki makas en çok Kadıköy ilçesinde açılma gösterdi” diye konuştu. TURYAP Kurumsal Pazarlama ve Satış Müdürü Alper Perçin de pandemi, banka kredi faiz oranlarının artması, döviz problemi ve İzmir depremi gibi etkenlerin makasın açılmasına yol açtığını belirtti. Bu nedenle yeni konutlarda satın alma ve kiralama fiyatları artarken, satışı ve kiralanmanın kolaylaştığını ifade eden Büyükduman, “Deprem öncesi eski konutlarda fiyatlar yatay seyrederken bugün kiralanması ve satışı çok güç durumda” dedi.
Kurdaki dalgalanma sıfır fiyatlarına yansıdı
Gaboras’tan alınan bilgiye göre de özellikle yeni konut üretiminde katlanan maliyetlerin yabancı para birimine endeksli olmasına bağlı olarak dönemsel farklılaştığının tespit edildiği belirtildi. Bu nedenle 2018’in 3’üncü çeyrek ve 2019 2’nci çeyrek dönemi arasında yaşanan kur dalgalanmasıyla birlikte, sıfırda fiyat trendinin, ikinci elden farklılaştığı ve daha çok artış gösterdiği kaydedildi. Bu tarih aralığında yaşanan fiyatlardaki makas açılımının günümüze kadar devam ettiği aktarılırken, özellikle 2019’un son çeyrek döneminde ve 2020 yılının başı itibariyle oluşan farklılaşmanın yüzde 4 ile yüzde 7 oranları arasında seyrettiği belirtildi.
Sıfır projelerde düşük kiraya oturma dönemi bitti
GAPAS Başkanı İsmail Özcan, İstanbul’da merkezi yerlerde bulunan 5-10 yaşındaki yeni binalarda fiyat artışının yüzde 40’lara kadar çıktığını söyledi. Artışın kiralamalarda da yaşandığını aktaran Özcan, “Eskiden yeni bir konut projesi tamamlandığında, projedeki dairelerin kiraları, ilgili projenin olduğu bölge rayiciyle kıyaslandığında görece yüzde 5-10 daha düşük olurdu. Ancak bugün bu farkın kalmadığını, yeni konutlarda da bölge rayici neyse aynı kiranın talep edildiğini, hatta yer yer rayicin üzerine çıktığını meslektaşlarımızdan duyuyoruz” diye konuştu.