Türkiye’de son dönemde yeni yapılan markalı konut projelerinin, büyük çaplı olmalarından ötürü inşaat şirketlerine büyük bir mali yük getirdiğini vurgulayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Mehmet Aslan, “Projenin büyük çaplı olması, şirketler için nakit ihtiyacını artırmaktadır. Bu durumda inşaat şirketleri, projenin devamını sağlayabilmek adına satışlardan gelebilecek nakit tutarını da hesaba katarak bir bütçe çıkarmaktadır. Ancak beklenen satışlar yapılamadığı zaman, proje sekteye uğramaktadır. Bu nedenle 0 konut alırken inşaat şirketinin mali gücüne dikkat edilmesi en elzem konulardan biridir!” diye uyarıyor!
Arsayla gelen güçlü mali yapı
Yeni yapılan projelerde arsanın inşaat şirketinin olup olmadığının da araştırılması gerektiğine işaret eden Mehmet Aslan, ”Arsanın inşaat şirketine ait olması, inşaat şirketin mali olarak daha güçlü olduğunu göstermektedir.” diyor.
Mehmet Aslan 0 konut alırken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle özetliyor:
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan’dan 5 adımda 0 konut alma rehberi
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca; satış vaadi sözleşmesinde kat planı, daire planı, İmar Yönetmeliği’ne göre hesap edilmesi, brüt ve net metrekare bilgisi ile teknik şartnamenin yer alması gerekmektedir. Ancak inşaat şirketleri kimi zaman bu hususları satış vaadi sözleşmesine ya hiç eklememekte, ya da eksik eklemektedir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile Bina Tamamlama Sigortası yapılmadan konut satışı yasaklanmıştır. Konut alırken bu sigortanın var olup olmadığı, yoksa nasıl bir teminat sağlandığının bilinmesi ve buna göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu ve benzeri bir teminatın olmasıyla; konut satın alınan inşaat şirketine herhangi bir şey olması durumunda, ödenen bedel geri alınabilmektedir.
Konut satın alım kararı verilmeden, yani satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce satın alınan konutun tapu kaydının Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kontrol edilmesi gerekmektedir. Çünkü satılan konutun tapu kaydında ipotek, haciz, vergi borcu veya herhangi bir borç doğuran kaydı bulunabilir!
Taahhüt edilen otopark, bahçe gibi ortak kullanım alanlarının yönetim planında veya tapuda görünüp görünmediğini kontrolü sağlanmalıdır. Ayrıca bu alanların satış vaadi sözleşmesinde yer alması da talep edilmelidir.
0 konutlarda son dönemde yaşanan sorunlardan birisi de bir konutun birden fazla kişiye noterde imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile satılmasıdır. Bu durumun önüne geçmek için satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesi gerekmektedir.
2’nci el konutta iskan belgesine dikkat!
2’nci el konutlarda iskan belgesinin, binanın projesine uygun olarak yapıldığının bir kanıtı niteliğinde olduğunu kaydeden Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Mehmet Aslan, “İskan belgesi olmayan binalar, yasal değildir ve haklarında yıkım kararı verilebilir. Binanın iskanının geçerli olup olmadığı kontrol edilmelidir. Binanın iskanlı olmaması durumunda binada olan elektrik ve su faturaları tek bir fatura olarak bina adına kesilir ve iskan olmadığı için daha pahalı olan şantiye fiyatı üzerinden faturalandırılır.” diye uyarıyor.
Mehmet Aslan 2’nci el konut alırken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle özetliyor:
Tabu kaydını inceleyerek işe başlayın!
Satın alınacak konutun Tapu Sicil Müdürlüğü’nde tapu kaydının detaylıca incelenmesi gerekmektedir. Tapu kaydında ipotek, haciz, vergi borcu veya herhangi bir borç doğuran kaydın olup olmadığına bakılmalıdır. Böyle bir kaydın varlığı halinde bu kayıtların ortadan kaldırılması akabinde, tapu devri gerçekleştirilmeli ve ödeme yapılmalıdır.
Son zamanlarda yaşanan dolandırıcılık olayları göz önüne alındığında konut satış bedelinin tapuyu devreden kişiye ödenmesi, ödemelerin mutlaka banka kanalıyla gerçekleştirilmesi ve para transferi açıklama bölümüne taşınmaz bilgilerinin yazılması hukuken en doğru ve en güvenilir yoldur.
Konutun satın alındığı tarihten öncesine dair aidat borcu yeni alıcıya ait değildir. Ancak bu konuda bir dava ile karşı karşıya kalmamak adına site yönetiminden bir borç yoktur yazısı almakta fayda bulunmaktadır.
Deprem gerçeği, 2’nci el konutlarda depreme dayanıklılık belgesinin aranmasını gündeme getirmiştir. Dolayısıyla 2’nci el konut satışında depreme dayanıklı olmayan evlerin satışının engellenmesi gündemdedir. Böyle bir zorunlulukta ikinci el konutunu satamayan kişiler kentsel dönüşüme daha ılımlı bakacak ve uzlaşmak için ekstra çaba sarf edebilecektir.