Elbette dünyadaki tüm ülkelerin problemleri de bir değil. Örneğin bizim yaşadığımız coğrafyada en büyük tehdit depremken Endonezya’da insanlar en çok tsunamiden korkabiliyor. Bu sebeple de her ülkede farklı konut sistemleri görebiliyoruz.
Geçtiğimiz yıl, mecliste kabul edilen yasayla ülkemizde kira artış sınırı yüzde 25 olarak belirlendi. Bu uygulamadan önce mecliste konuşulan bir diğer sistem de ‘Hollanda modeliydi. Yine yüzde 25’lik kira artış sınırına benzer bir uygulama olsa da Hollanda modeli pek çok açıdan farklılıklar gösteriyor. Düşük ve orta gelirliye güvence veren bu sistemin detaylarına bir bakalım.
Hollanda hükümeti, bir süre önce dengesiz ev kiralarına karşı önlem almaya karar verdi.
“Bu ev, bu fiyatı hak ediyor mu?” cümlelerini bir daha duymamak adına getirilen bu yeni sistemde evler puanlandırılarak iki ana gruba ayrıldı: sosyal ve özel konutlar.
Binanın yaşı, enerji verimliliği, oda sayısı ve kaç banyosu olduğu gibi kriterlere göre daha düşük puan alan konutlar sosyal konut; daha yüksek puan alan binalar ise özel konut olarak belirlendi.
Böylece daha düşük kalitedeki ‘sosyal konutlar’ için kira bedeline sınırlama getirildi.
Sosyal konutlar için 736 Euro’luk bir puan sınırı konuldu ve kira artışı devlet kontrolüne geçti. Bölyece düşük ve orta gelirli kişiler için güvence sağlanmış oldu. Devletin “Bu eve taş çatlasın 736 Euro kira verilir” dediği evi kimse daha yüksek miktara kiraya veremeyecekti.
Özel konutlarda ise kira bedeli için herhangi bir sınırlandırma yoktu. Bu da emlak piyasasında serbest piyasa ekonomisini canlı tutuyordu. Ancak bu sistemde de bazı eksikler ve sorunlar vardı.
Kiralık ev baktığınızı düşünün. Devlet tarafından adeta büyük harflerle “BU DAHA UCUZ” diye etiketlenmiş evlere mi öncelik verirsiniz, yoksa daha pahalı olduğunu bildiğiniz evlere mi bakarsınız?
Tabii ki hepimiz nispeten daha ucuz evlere yöneliriz. Hollanda’da da tam olarak bu yaşandı; gelir seviyesine bakmaksızın herkes sosyal konutlara yöneldi. Bu da sosyal konutların kısa süre içinde tükenmesine sebep oldu.
Yine de sosyal konutlar ev satışlarını etkiledi.
Sosyal konutlar, orta ve düşük gelirli kişiler için gerçekten de bir güvence gibiydi. Zira oturdukları eve, gerçekten hak ettikleri parayı veriyorlardı. Ancak bu durum kısa süre içinde ev satışlarını düşürdü.
Bu sebeple geçtiğimiz yıl Hollanda, sistemde yeni bir düzenleme yaptı.
Yeni düzenlemeyle birlikte kira yardımına başvuru için gerekli yaş 23’ten 21’e düşürüldü, ilk kez ev satın alacaklara yeni teşvikler sağlandı. Bununla birlikte sosyal konutlar için tavan sınır olan 736 Euro’luk kira bedeli, 203 yılında 808,06 Euro’ya çıkartıldı.
Böylelikle daha fazla ev ‘sosyal konut’ statüsüne sokulmuş oldu. Bu da sosyal konut bulamayan vatandaşların tercih edebileceği yeni evler anlamına geliyordu. Aynı zamanda kirası düşük evlerde oturan yüksek gelirli kişiler için de gelire bağlı kira artışı getirilerek daha adil bir konutlaşma sistemi sağlanmış oldu.
Biraz önce de bahsettiğimiz gibi Hollanda modelindeki eksiklerden bir diğeri de yeterince sosyal konut olmamasıydı. Bu sebeple inşa edilecek konutların yüzde 40’ının sosyal konut olmasına karar verildi. Aynı zamanda kira yardımı için gerekli yaş sınırı 21’e düşürüldü.
Ülkemizde kira bedeline uygulanan yüzde 25’lik sınır da Hollanda modelinin bir benzeri.
Ülkemizde, kira artışına sınır getirilmişken Hollanda’da direkt olarak kira bedeline sınır getirilmiş durumda. Bu sebeple ülkemizde uygulanan bu sistem Hollanda modelinde olduğu gibi bir güvence sağlayamıyor.
Peki ülkemizde tamamen bu sisteme geçilmesi mümkün mü?
Biliyorsunuz ki hayatımızı büyük ölçüde etkileyen bir pandemi yaşadık ve pandeminin hemen ardından kira artış sınırı getirildi. Birçok ev sahibi pandemi süresince kira zammı yapmamıştı ve yüzdelik artış sınırı getirilmesi büyük bir tepki topladı. Elbette kirada oturanlar için bu düzenleme fahiş fiyatlara karşı bir miktar etkili oldu.
Geldiğimiz noktada ise özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde bu uygulamanın bile yetersiz kaldığını görebiliyoruz. Zira uygulamanın açıklarından yararlanmaya çalışan ev sahipleri de oldu. Kira bedeline herhangi bir sınırlama getirilmemiş olması sebebiyle de fahiş fiyatlar görmeye devam ettik.
Maalesef ki ülkemizde ‘kentsel dönüşüm’ bile yapılamıyor.
Kentsel dönüşüm kapsamında ülkemizin dört bir yanında güvenli olmayan, yenilenmesi gereken evler yıkılıp yerine yenileri yapılıyor; fakat bu uygulamaya bile birçok insan karşı çıkıyor veya kentsel dönüşümle yıkılan evinin karşılığında daha fazla evin sahibi olmak istiyor.
Hollanda’dakine benzer bir uygulamaya geçtiğimiz takdirde şu anda 20 bin TL’ye kiraya verilen bir ev için 10 bin TL’lik bir sınır belirlense bu durum birçok ev sahibinin isyan etmesine sebep olacaktır.
Üstelik böyle bir sistemin uygulanması için insanların evlerini devlet kontrolüne bırakması gerekir. Bunu da pek çok ev sahibi istemeyebilir ve tıpkı kentsel dönüşüm de olduğu gibi tartışmalar görebiliriz.
Ülkemizde düşük ve orta gelirli kişi sayısını da düşünürsek çok fazla sosyal konuta ihtiyacımız olacaktır.
Bu da sosyal konutların düşük ve orta gelirli kişilere yetmeyebileceği anlamına geliyor. Yani siz isteseniz bile daha uygun fiyatlı olan evlerde oturamayabilirsiniz. Zira ülkemizdeki yüksek enflasyon da piyasalarda dalgalanmalara ve fiyatların yükselmesine sebep oluyor.
Böyle bir sisteme geçildiğinde kira bedelinin devlet tarafından belirlenmesi hem sorunlara sebep olabileceği gibi hem de tepkileri beraberinde getirebilir. Sonuç olarak Hollanda’da tıkır tıkır işleyen bu sistemin bile eksikleri hala var.
Peki hepimiz müstakil evlerde oturabilir miydik?