Konut piyasasında düşen arz ve enflasyonun üstünde yükselen kira fiyatları, mahkemelerde kiracı – ev sahipleri davalarında patlamalara sebep oldu. Milliyet Gazetesi’nden Fazilet Şenol’un haberine göre; sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir senede yüzde 10’lardan yüzde 20’lere yükseldiğine dikkat çekilirken, genel davalar arasında da ilk sıralara ulaştığı belirtiliyor. Bu şekilde sürmesi durumunda bu tür davaların gelecek 1-2 sene daha mahkemelerin ana konularından olacağına vurgu yapılıyor. Peki, kiracılar ve konut sahipleri en çok hangi problemlerle karşı karşıya kalıyor? Taraflar haklarını nasıl koruyabilirler?
‘BU KİŞİLERDEN BİRİ OLMAK ZORUNDA’
Sık sık karşı karşıya kalınan tahliye gerekçelerinden biri de konut sahibinin evinde kendisinin, oğlunun ya da kızının oturacağını belirmesi. İlerleyen zamanlarda da fark ediliyor ki evde oturan kişi konut sahibinin oğlu, kızı veya kendisi değil. Bu gibi durumlarda tahliye edilen kiracının dava açma hakkı bulunuyor mu? Ev sahibi kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri ihityacı bulunması ve kiralanan yeri kullanma zorunluluğu doğması durumunda kiracıya tahliye davası açılabilir. Fakat Oğuz Kara konut ihtiyacı olan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış bu kişilerden biri olması gerektiğini belirtti.
‘GERÇEK VE SAMİMİ OLMALI’
Diğer bir şartın ise zorunlu konut gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerektiğine vurgu yapan Avukat Kara, şartların bulunması durumunda fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sürecin sonlandırılabileceğinin altını çizdi. “Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ev sahibi, söz konusu evi herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz” ifadelerini kullanan Kara, konut sahibinin evini yeniden kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirim yaparak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sormasının gerekli olduğunu da dile getirdi. Aksi durumda kiracı, kiraya verene karşı bir senelik kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat davası açabilir.
1 AYLIK SÜREYE DİKKAT
Yaşanılan problemler arasında kirada oturulan konutun başka birine satılması da vbulunuyor. Hatta yeni konut sahibiniz evde kendisinin oturacağını bildirerek sizi tahliye bile ettirebilir. Peki kira kontratınızı yeni imzaladıysanız ya da konuta yeni taşındıysanız ne olacak? Avukat Oğuz Kara, yeni konut sahibine kanunun 1 aylık süre verdiğini belirtti. Konutun yeni sahibi konutu kullanmak ve kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu sürenin çok önemli olduğunun altını çizen Kara, “Yeni ev sahibinin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ve tahliye etmesini istediğini yazılı olarak bildirmesi gerekiyor” diye konuştu. Oğuz Kara, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca mülkün yeni sahibinin ihtiyacı nedeniyle yazılı bildirim koşulunu da yerine getirerek kira sözleşmesini dava yoluyla bitirmesinin mümkün olduğunu da ifade etti.
‘6 AY İÇİNDE EV BOŞALTILMALI’
Avukat Oğuz Kara, “1 ay içerisinde yazılı bildirim yapıldıktan sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyse kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalı. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa 6 aylık sürenin bitmesi beklenmeden dava yoluyla tahliye edilebilir” açıklamasında bulundu. Sonuç olarak konut tahliye edildi ve yeni mülk sahibi evi kendisi kullanmıyor. Peki bu durumda ne yapılabilir? Oğuz Kara, yine kiraya verenin söz konusu konutu herhangi bir haklı ve yerinde nedene dayanmaksızın 3 sene boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamayacağına, bu hükme uyulmaması durumunda son kira senede ödenmiş olan bir senelik kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemekle yükümlü sayılacağını vurguladı.
TAHLİYE SEBEPLERİ
Peki ortada hiçbir neden bulunmuyorken; kiracı kirasını günü gününe ödüyorsa ve konutu hiçbir zarar vermiyorsa konut sahibi kiracıyı tahliye ettirme hakkını bulunduruyord mu? Oğuz Kara kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri olduğunun altını çizdi.
Kiraya verenden kaynaklı tahliye nedenleri arasında kiraya verenin konut gereksinimi, iş yeri gereksinimi, yeni malikin konut ya da iş yeri gereksinimi, kiralanan taşınmazın inşa ve imarı bulunuyor. Kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri de tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı, kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme, kiracının kiralanan yere kasten ağır bir zarar vermesi, kiracının iflası, temerrüt olarak belirtiliyor.
‘ANCAK BELİRTİLEN NEDENLERE DAYANILARAK DAVA AÇILABİLİR’
Avukat Oğuz Kara, “Sonuç olarak ifade edilmelidir ki konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda ifade edilenlerle sınırlıdır. Yasa koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin meydana gelmemesi için hangi nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabilecek halleri kanunda tek tek saydığından, tahliye davası ancak kanunda belirtilen bu nedenlere dayanılarak açılabilir. Bu durumlar dışında ancak bildirim yoluyla fesih gündeme gelebilir” diye konuştu.
‘BİLGİLERİN GİZLENMEMESİ GEREKLİ’
Tahliye süreçleri esnasında emlakçılar da problemler yaşıyor. Bunlardan biri de evi yeni kiralamış bir kiracının kısa bir süre sonra tahliye edildiğinde ödediği emlakçı bedelini geri istemesi. Peki kiracı böyle bir hakka sahip mi?
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, “Sonuçta emlakçı mal sahibinin evi satıp satmayacağına karar veremiyor. Bilerek yapılıyorsa meslek etiğine uygun davranılmamış olur. Ev satılıkta ve emlakçı da bunu biliyorsa söylemesi lazım. Eğer emlakçı da bilmiyorsa o zaman emlakçının bir şey geri ödemesi etik değil” açıklamasını yaptı.
Akdoğan, emlakçının edindiği bütün bilgileri, belgeleri hizmet esnasında kullanması gerektiğine ve bütün bilgilerde objektif olunması gerektiğine vurgu yaptı. “İnsanların kararlarını etkileyecek nitelikte bilgileri gizlememesi gerekir” diye konuşan Hakan Akdoğan, eğer emlakçı bunu gizliyorsa meslek etiğine ve çalışma kurallarına uygun davranmadığını, bilgilerin gizlenmesinin çalışma kurallarına aykırı olduğunu ifade etti.
‘ARTIK SORUN TEŞKİL ETMİYOR’
Konutu tahliye ederken neredeyse pek çok kiracı depozitosunu iade alamıyor. Avukat Oğuz Kara yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durumun artık kiracılar açısından problem olmadığını dile getirdi. Kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı ya da kiracının rızası bulunmuyorsa kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibinin olması gerektiğine dikkat çeken Kara, “Depozitonun iade edilmemesine ya da kesinti yapılmasına kiracının rıza göstermemesi halinde, kiraya veren zararının bulunduğunu iddiasıyla dava açması ve bu davayla zararının olduğunun kesinleşmesi halinde zararı oranında depozitodan kesinti yapabilir” diye konuştu.
‘ESKİME VE BOZULMALARDAN KİRACI SORUMLU DEĞİL’
Kara, ayrıca kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için konutta olağan kullanım sonucunda yaşanan yıpranmanın haricinde bir zararın varlığının gerekli olduğunun altını çizdi. Kara, “Zira kiracının sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle kiralanan evde meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu yok. Bu nedenle kiralanan evdeki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılması mevzuata aykırı” dedi.