Kira sözleşmesinde geçersiz sayılan 7 madde: İmzadan önce okuyun

Kiralık ev bulmak çoğu zaman sözleşmeyi imzalamaktan daha zor görünür; bu yüzden ev bulunduğunda masaya konan metin hızla okunup imzalanır. Oysa matbu sözleşmelerin “özel şartlar” bölümüne eklenen bazı maddeler, kanun karşısında hiçbir hüküm doğurmaz. Bunları önceden tanımak, hem kiracının haksız taleplerle karşılaşmasını önler hem de ev sahibinin ileride geçersiz bir maddeye güvenerek hak kaybına uğramasının önüne geçer. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) konut kiralarına ilişkin hükümleri üzerinden, imzadan önce dikkat edilmesi gereken maddeleri derledik.

Önce temel kural: Kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz

TBK’nın 343. maddesi açık bir sınır çizer: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kanun ayrıca pek çok maddede, ilgili hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini tek tek belirtir. Bu nedenle sözleşmede yazıyor olması, bir maddenin geçerli olduğu anlamına gelmez. Aşağıdaki başlıklar, uygulamada en sık karşılaşılan sorunlu düzenlemelerdir.

1. Üç aylık kirayı aşan depozito

Kanundaki adıyla güvence bedeli, sözleşmeyle kararlaştırılabilir; ancak TBK md. 342’ye göre üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, kanunun öngördüğü yöntem bu paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasıdır. Kıymetli evrak verilmişse bankaya depo edilir. Sözleşmede depozitonun tutarını, hangi hesapta tutulacağını ve iade koşullarını açıkça yazdırmak, taşınma gününde çıkabilecek tartışmaları baştan azaltır.

2. Geç ödemede ceza ve “kalan kiraların hepsi muaccel olur” maddesi

Bazı sözleşmelerde kiranın birkaç gün gecikmesi hâlinde yüklü bir ceza ödeneceği ya da tek bir kiranın ödenmemesiyle sözleşme sonuna kadarki tüm kiraların hemen ödenmesi gerekeceği yazar. TBK md. 346 bu iki düzenlemeyi de açıkça geçersiz sayar. Aynı maddeye göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü de getirilemez. Bu, ödeme yükümlülüğünün ortadan kalktığı anlamına gelmez; kiranın zamanında ödenmemesinin kanunda ayrıca düzenlenmiş sonuçları vardır.

3. Kanuni sınırı aşan kira artışı

Yenilenen kira dönemleri için yapılan artış anlaşmaları, TBK md. 344’e göre bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Dolayısıyla “her yıl yüzde şu kadar artış yapılır” şeklinde bu sınırı aşan bir madde, aşan kısmıyla kiracıyı bağlamaz. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise bedel, kanunda belirtilen ölçütlere göre hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Artış maddesinde oranın “TÜFE on iki aylık ortalama” esas alınarak hesaplanacağının yazılması en sağlıklı yoldur.

4. “Süre bitince ev boşaltılır” ifadesi

Belirli süreli konut kiralarında sürenin bitmesi, ev sahibi için tek başına tahliye sebebi değildir. TBK md. 347’ye göre kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dava yoluyla sona erdirme sebeplerine ilişkin hükümler de md. 354 uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tahliye taahhüdü konusunda da dikkatli olmak gerekir: Kanun (md. 352), boşaltma taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesini arar.

5. “Ev nasıl teslim alındıysa her türlü hasar kiracıya aittir” maddesi

Kiracı evi ne durumda teslim aldıysa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak TBK md. 334’e göre sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Aynı madde, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında önceden tazminat ödemeyi taahhüt ettiği anlaşmaları geçersiz sayar. Burada en önemli belge teslim tutanağıdır: Evin boyası, zemini, kapı ve pencereleri, beyaz eşya ve kombi gibi demirbaşlar tarih atılmış fotoğraflarla kayda geçirilmeli, liste iki tarafça imzalanmalıdır.

6. Ev sahibinin kullanıma elverişli teslim borcunu kaldıran maddeler

Kiraya veren, evi kararlaştırılan tarihte amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda tutmakla yükümlüdür. TBK md. 301, bu kuralın konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir. “Ev olduğu gibi kiralanmıştır, hiçbir arızadan ev sahibi sorumlu değildir” gibi genel ifadeler bu nedenle sınırlı bir etkiye sahiptir. Yine de mevcut eksikliklerin tutanağa yazılması ve kimin gidereceğinin netleştirilmesi pratikte en iyi korumadır.

7. Kirayla ilgisi olmayan ek yükümlülükler

Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmadan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi bulunmayan bir borca bağlanmışsa, TBK md. 340’a göre bu bağlantılı sözleşme geçersizdir. Ev sahibinin belirlediği bir firmadan hizmet almayı ya da kirayla ilgisiz bir ödemeyi şart koşan maddeler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Yazılı sözleşme ve ödeme dekontu neden önemli?

TBK md. 12 uyarınca sözleşmeler, kanunda aksi öngörülmedikçe şekle bağlı değildir; yani sözlü kira ilişkisi de kurulabilir. Ancak bir uyuşmazlıkta kira bedelinin, başlangıç tarihinin ve depozitonun ispatı yazılı belgeyle çok daha kolaydır. Sözleşmenin en az iki nüsha düzenlenip her sayfasının imzalanması önerilir. Ödemelerin elden değil banka üzerinden yapılması ve açıklama kısmına hangi aya ait kira olduğunun yazılması, ileride “ödenmedi” iddiasına karşı en güçlü kanıttır. Bu belgeleri sözleşme süresince saklamak gerekir.

İmzadan önce son kontrol

• Kiraya verenin malik ya da yetkili olduğunu tapu kaydı veya vekaletnameyle teyit edin.
• Depozito tutarının üç aylık kirayı aşmadığına bakın.
• Artış maddesinin TÜFE on iki aylık ortalamasına dayandığından emin olun.
• Ceza koşulu, muacceliyet ve önceden tazminat taahhüdü içeren maddeleri sorgulayın.
• Demirbaş listesi ve teslim tutanağını fotoğraflarla birlikte imzalayın.

Geçersiz bir madde, sözleşmenin tamamını ortadan kaldırmaz; ancak tarafların beklentilerini boşa çıkarır ve gereksiz uyuşmazlıklara kapı aralar. Tereddüt edilen durumlarda imzadan önce bir hukukçuya danışmak, uzun sürecek bir kira ilişkisinin en ucuz sigortasıdır.