Gayrimenkul sahibi ve kiracının haklarını korumak üzere kira sözleşmesi imzalanır. Kira kontratında kiranın başlayacağı tarih, kira bedeli ve sözleşmenin müddeti gibi her iki tarafı da bağlayıcı bilgiler bulunur. Bu bilgiler aynı zamanda kira sözleşmesinin feshedilme şartlarını da belirler. Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre kira feshi farklı şekillerde gerçekleştirilir. Kira sözleşmesi feshi bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilebilir.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
6098 numaralı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirim yolu ile kira sözleşmesini feshedebilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde kira kontratı 1 yıl süre ile yenilenmiş kabul edilir. Gayrimenkul sahibi ise sözleşmenin sona ermesine dayanarak fesih gerçekleştiremez.
Gayrimenkul sahibinin kira sözleşmesini feshedebilmesi için kira sözleşmesinin 10 yılı doldurmuş olması gerekmektedir. Uzama süresi de denilen 10 yılı takip eden her 1 yılda, sözleşme bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak kiracının evden çıkmasını talep edebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman kira sözleşmesini feshedebilirken gayrimenkul sahibinin, kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmesini beklemesi gerekir.
Kira Sözleşmesinin Dava Yolu ile Feshedilmesi
Evin mevcut sahibi, gayrimenkulü satın alan yeni kişi ya da kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava açılarak kira sözleşmesi feshedilebilir. 6098 numaralı Türk Borçlar Kanununun 350. maddesine göre gayrimenkul sahibinin konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacı olduğu ya da gayrimenkulün yeniden imarı ve tamiri durumlarında dava açılarak kira sözleşmesi feshedilebilmektedir.
Gayrimenkulü başka bir kişi satın aldığı zaman evi kullanma ihtiyacı doğarsa da kira sözleşmesini feshedebilir. Gayrimenkulün yeni sahibi, evi satın alma tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunmalı ve 6 ay sonra açacağı dava ile fesih işlemini talep etmelidir. İçerisinde kiracı bulunan evi satın alma ile ilgili daha detaylı bilgi sahibi olmak için “Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Süreç Nasıl İşler?” başlıklı içeriğimizi okuyabilirsiniz.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması
Kiracı, evi belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği halde boşaltmazsa gayrimenkul sahibi, kira sözleşmesini feshetmek için icraya başvurabilir. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda da gayrimenkul sahibi, dava yolu ile kira sözleşmesinin feshini talep edebilir.
Kira bedelini ödemediği için iki kez ihtarda bulunulan kiracıya dava açılarak kira sözleşmesi sonlandırılabilir. Gayrimenkul sahibi, kira süresinin ya da bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan itibaren 1 ay içerisinde dava açabilir.