Aksi halde yüzde 15’lik götürü gider daha mantıklı. 4.400 liralık istisna, giderler ve ardından eğitim, sağlık gibi indirimler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden vergi hesaplanıp ödenecek.
2018 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamelerinin 25 Mart akşamına kadar verilmesi gerekiyor. Beyanname verilmesi sonucu oluşan verginin birinci taksitinin damga vergisi ile birlikte 1 Nisan 2019 tarihine kadar, ikinci taksitin ise 31 Temmuz 2019 tarihine kadar, ödenmesi gerekiyor.
EMSAL KİRA EMLAK VERGİSİNİN YÜZDE 5’İ
Kira geliri nakden veya ayni olarak yani mal karşılığı ödendiğinde vergi doğmuş oluyor. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınıyor. Buna göre; gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacak.
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin yüzde 10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
ÖNCE 4.400 LİRAYI DÜŞECEKSİNİZ
Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerin 2018 yılı için 4.400 TL’si gelir vergisinden istisna. Eğer 4.400 liranın altında gelir elde ettiyseniz beyanname vermenize gerek yok. Eğer bu tutarın üstünde kira geliriniz varsa önce 4.400 lirayı düştükten sonra vergi hesaplayıp ödeyeceksiniz. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanacak. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacak.
120 BİN LİRADAN FAZLA KAZANAN YARARLANAMAZ
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 4.400 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2018 yılı için 120.000 TL’yi aşanlar, 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.
PEKİ NELERİ İNDİRECEĞİZ?
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin Gerçek Gider Yöntemi veya Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç) ile giderler düşüldükten sonra ödeniyor. Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır.
Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Eğer giderleriniz toplamı 1.8 aylık kira gelirinizi geçiyorsa mutlaka gerçek gideri seçin. Aksi halde Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesinde vergi ödemeye girdiğinizde bilgisayar otomatik olarak zaten yüzde 15 götürü gider indirimini seçiyor. Sizin zahmet etmenize gerek yok. Kısaca 1.8 aylık kira gelirinden az gideriniz varsa vergi öderken işleme devam butonuna basın yeter. Eskiden götürü gider yöntemi ile indirilecek hasılar yüzde 25 olduğu için götürü gider daha avantajlıydı.
Örneğin aylık 1000 lira kira getirisi olan birisi yıllık 12 bin lira gelir sağlıyor. Bu vatandaşın 4.400 liralık istisnası düşüldüğünde kalan 7.600 liradan götürü gider düşülürse 1.140 lira indirilecek ve geriye vergiye tabi gelir 6.460 lira kalacak. Aynı vatandaş eğer gerçek gider yöntemini seçerse bu durumda şu formül uygulanıyor: İndirilecek gider=(toplam giderxVergiye tabi hasılat)/Toplam hasılat. Vergiye tabi hasılat ise toplam hasılattan 4.400 liralık istisnanın düşmüş halini ifade ediyor. Bu durumda indirilecek gider (1.800×7.600)/12.000=1.140 lira olarak çıkıyor. Yani götürü gider yöntemiyle aynı rakam.
SON OLARAK GİDERLER DÜŞÜLÜYOR
Giderler düşüldükten sonra eğitim ve sağlık harcamaları, hayat ve şahıs sigorta primleri, bağış ve yardımlar, sponsorluk harcamaları düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden vergi hesaplanıp ödeniyor. Vergi oranı ise yüzde 15’ten başlayıp 35’e kadar kazanca göre kademeli olarak çıkıyor.
GERÇEK GİDERİ SEÇENLER NELERİ İNDİREBİLİR?
• Ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2014 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),İktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır. Ayrıca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.
• Ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2018 takvim yılı için 1.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
• Onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)
NELER KİRA GELİRİ SAYILIYOR?
1- Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
2-Voli mahalleri ve dalyanlar,
3- Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
4-Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
5-Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar, Telif hakları,
6-Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları, • Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
GELİR VERGİSİ TARİFESİ
14.800 TL’ye kadar % 15
34.000 TL’nin 14.800 TL’si için 2.220 TL, fazlası % 20
80.000 TL’nin 34.000 TL’si için 6.060 TL, fazlası % 27
80.000 TL’den fazlasının 80.000 TL’si için 18.480 TL, fazlası % 35