Pandemi sürecinde kapanan ve faaliyeti düştüğü için ödeme güçlüğü çeken iş yerlerinde, 30 Haziran’a kadar kiradan dolayı sözleşme feshi ve tahliye yapılmayacak. Bu tarihten sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda da kiracının pek çok hakkı bulunuyor. Konunun hızlı çözümü için ise arabulucu devreye sokulacak.
MAHKEME KARARI ŞART
Kiracının, bu durumda kira bedelini ödememiş veya ihtirazı kayıtla ödemişse, hakimden sözleşmenin yeni koşullara sözleşmesinin uyarlanmasını isteme veya sözleşmeyi fesih hakkının bulunduğunu vurgulayan Filiz Metin, şunları kaydetti:
“Aşırı ifa güçlüğü sürece, kira sözleşmesinden doğan kira sebebiyle kiracının, kiralayandan herhangi bedelini ödemekle yükümlüdür.”
FESİH VE TAHLİYE
Hükümet, koronavirüs salgını ile mücadele kapsamında ‘Ekonomik İstikrar Kalkanı’ önlemlerini yürürlüğe aldı. Tedbirler, vergi ötelemeleri, ticari hayatın aksamaması amacıyla alınan önlemler, Kısa Çalışma Ödeneği, asgari ücret katkısı, bireysel ihtiyaç desteği ve esnaf destek paketi gibi iş dünyasını rahatlatacak başlıkları içerirken, ayrıca kiralar konusunda da iş yerlerine önemli bir koruma getirildi.
Buna göre; 1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi, sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi sayılmayacak. Fakat bu borçların silinmesi mümkün değil.
SALGIN ETKİSİ
Koronavirüsün kira sözleşmelerini çekilmez hale getirebildiğini dile getiren Avukat Arabulucu Filiz Metin, “Bu durumda salgın nedeniyle çalışamayan ve kira borcunu ödeyemeyen kişilerin kanuni düzenlemeler çerçevesinde bazı haklardan yararlanması söz konusu olabilir. Salgın hastalık durumu sözleşme içeriğine yazılmamış olsa dahi, mücbir sebep olarak değerlendirilir.
Ancak salgın nedeniyle genelgeyle kapatılan işletmelerin (kuaför kafe, düğün salonu vb) sözleşmesinde taşınmazın hangi iş kolu ile faaliyet yürüteceği yazmıyorsa, mücbir sebepten faydalanamaz” şeklinde konuştu.
MÜCBİR SEBEP
Bu tür işletmelerin, başlangıçta öngöremedikleri durum nedeniyle (mücbir) Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü düzenlemesinden faydalanarak, kira bedelinin mevcut duruma uyarlanmasını da talep edebileceklerine dikkat çeken Filiz Metin, “Genelge kapsamında olmayan, kendi tercihiyle faaliyetini geçici olarak durduran işletmeler ise mücbir sebep hükümlerinden faydalanamaz.
Ancak kiraladığı taşınmazı kullanamayacak ve çalışanlarının zorunlu izne çıkarılması sonucunu doğuracak kadar iş kaybı yaşaması halinde, aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden faydalanır” şeklinde konuştu.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYARLAMA DAVASI
Filiz Metin, kiracının uyarlama davası ile mahkemeden talep edebileceklerini şu şekilde açıkladı:
— Geçici süre ile sözleşme hükümlerinin tamamen askıya alınması.
— İş yerinin kapalı tutulması veya ciro kaydı sebebiyle kira bedeli ve ortak giderin ödenmemesi.
— Bu hususun kabul edilmemesi halinde iş yerinin kapalı tutulması veya ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılması.
— İş yerinin kapalı tutulmamsı veya kira bedelinin ödenmemesi halinde, aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi.
KİRALAYANIN HAKKI
Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi ihtirazı kayıtla yapılan kira ödemelerinin geri alınmasının da mümkün olabileceğini belirten Filiz Metin, kiraya verenin de haklarınaı açıkladı. Metin, “Örneğin açık alışveriş merkezinde (AVM) bulunan işyerini, kiracının belirsiz süre için kapalı tutması ya da kıraathane olarak yapılan taşınmazı markete çevirmesi gibi sebeplerle, kiralayanın ‘olağanüstü fesih’ hakkı doğar. Ancak, bu hakkını kullanması 1 Temmuz’dan sonra mümkün” diye konuştu.
KİRALARDA ANLAŞMAZLIĞI ARABULUCU ÇÖZECEK
Avukat Arabulucu Saygın Yazıcıoğlu da ‘işletmelerin kira ödeyememesinden kaynaklı uyuşmazlıkların arabuluculukla sonuçlandırılması önerisinde bulundui yaptı.
Yazıcıoğlu, “İşletme, kira ödemekte zorluk yaşayacak. Bu nedenle oluşacak uyuşmazlıkların çözümünde ise her iki taraf için mahkeme yerine, öncelikle etkili yol arabuluculuktur” değerlendirmesinde bulundu.