Müteahhitler tarafından sıklıkla yapılan bir uygulama olarak kat karşılığı arsa yöntemi, boşta bulunan arsaya ya da halihazırda bir konutun yer aldığı arsaya yeni bir konut dikmek üzere arsa sahibine birkaç konutu söz vermek üzere yapılan çalışma oluyor. Burada arsa sahiplerinin, inşaat yapmaya gücünün yetmediği durumlarda ya da inşaat yapmak üzere yeterli bilgiye sahip olmadığı veya bununla uğraşmak istemediği zamanlarda böyle bir yola başvurması söz konusu oluyor. Arsa sahiplerinin hiçbir ücret ödemeden alacakları konutlarla arsalarını vermesi buradaki kilit noktayı oluşturuyor. Böylece hem arsa sahibi olan kişi, arsası üzerinde bir eve sahip olmuş oluyor hem de müteahhit yaptığı çalışma sonrasında yeni bir yatırımı ortaya çıkarmış oluyor.
Arsa sahipleri ve müteahhitler için oldukça avantajlı sonuçlar doğuran bu kat karşılığı arsa çalışmalarında, zaman zaman kişilerin çıkarına doğmayacak sonuçlarla da hareket edildiği görülüyor. Genellikle müteahhitlerin kötü niyetli bir şekilde sadece daha fazla kâr elde etmek üzere yaptığı projeler sonrasında yaşanan olumsuzluklarla karşılaşmamak için arsa sahiplerinin mutlaka güvendikleri, tecrübeli ve işini iyi yaptığından emin oldukları bir müteahhitle çalışması gerekiyor. Özellikle müteahhitle yapılan anlaşmalar sırasında her iki tarafın da haklarını koruyacak anlaşmalar yapıldığı takdirde, bu tür olumsuzluklarla karşılaşmadan işlemlerin tamamlanması mümkün oluyor. Boş duran arsalarından hiçbir kazanç elde edemeyen kişiler için bu tür işlemler, yatırım yapmak ya da yeni bir daire sahibi olmak anlamını da taşıyor.
Kat karşılığı arsa anlaşmalarında dikkat edilmesi gerekenler
Arsa sahiplerinin kat karşılığı arsa vermeleri yönünde bir düşünceleri varsa bunu gerçekleştirmeden önce mutlaka bununla ilgili yapılan anlaşmalar hakkında bilgi sahibi olması gerekiyor. Müteahhitlerin son derece esnek bir şekilde pazarlık yapmaları söz konusu olduğu için müteahhit tarafından yapılan tekliflere hemen cevap vermeden kişilerin kendi tekliflerini öne sürmesi gerekiyor. Bu sebeple anlaşma sürecini uzatacak tekliflerle karşılaşmadan doğrudan üzerinde anlaşılabilecek teklifleri sunabilecek, tecrübeli müteahhitlik firmalarının seçilmesi belirleyici oluyor.
İnşaatı yapacak olan firmanın daha önceki çalışmaları ve referanslarının belirlenmesi ile ortaya koyulan kat karşılığı arsa çalışmasında, kesin kararı verme aşamasında tamamen emin olmak isteyen kişilerin, müteahhidin çalıştığı bankalardan ve ilgili kurumlardan detaylı bilgi alması da iyi bir yöntem olabiliyor. Kişiler ve firma hakkındaki en kesin bilgilere ulaşılabilecek bu yöntemler ile sorunsuz bir anlaşma süreci geride bırakılabiliyor. Bir başka husus da müteahhitlerin daireleri teslim etmesi ile ilgili oluyor. Genellikle anlaşılan sürelerden çok sonra daireleri teslim eden müteahhitler söz konusu olduğu için bu noktada sözleşmeye sürelerin eklenmesini sağlamak gerekiyor. Müteahhidin proje sırasında hangi malzemeleri kullanacağı ve nasıl bir proje yapacağı konusunda da bilgi almak gerekiyor. Ancak bu sayede kat karşılığı olarak elde edilen arsadaki dairenin istenilen şartlarda olması mümkün oluyor.
Kat karşılığı arsa anlaşması nasıl yapılır?
Tarafların arsa sahipleri ve müteahhit olduğu kat karşılığı arsa anlaşmalarının yapılması için bu iki tarafın da ortak bir şekilde üzerinde uzlaştığı konuları belirten bir belgenin ortaya koyulması gerekiyor. Her iki tarafın da onayının bulunması halinde çok kısa sürede tamamlanabilecek olan anlaşma süresi, tarafların kimi konularda pazarlık yapması ve bununla ilgili sonuç elde etmesinde zorluk yaşaması sebebiyle çeşitli olumsuzlukları da beraberinde getirebiliyor. Bu nedenle anlaşma yapmada zorluk çıkarmayacak olan müteahhitlerin de seçilmesi bu aşamada kolaylık getirebiliyor. Kısa sürede tamamlanan anlaşmalarla birlikte müteahhitler, en kısa sürede belirlenen arsalar üzerinde çalışmaya başlayabilirler.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bulunabilecek maddeler
Sözleşmelerde tarafların karşılıklı olarak yükümlülükleri ve yapmaları gereken maddeler bulunuyor. Özellikle inşaat şirketleri ve müteahhit firmalar için daha fazla yükümlülük getiren sözleşmedeki maddeler buna göre düzenleniyor. Arsa üzerine yapılacak binanın özellikleri ve nasıl bir bina yapılacağı ile ilgili maddelerin sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Yapılacak olan binanın inşaat özellikleri bu sözleşmelerin önemli maddelerinden biri oluyor. Metrekareden başlayarak kullanılacak malzeme kalitesine göre değişen talepler sözleşmeye eklenebiliyor. Daha sonradan hukuki olarak sorun yaşanmaması için talep edilecek hususlara yer verilmesi önem arz ediyor. Müteahhit işletme ve kişiler açısından inşa süresi önemli maddeler arasında yer alıyor. Özellikle kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilecek olan yapılarda, eski binanın yıkılıp yerine yenisi inşa edileceği için bu yapılarda oturan kişilerin başka yerde kirada oturması gerekebiliyor. Bunun içinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat süresinin belirlenmesi gerekiyor. Önemli bir diğer madde ise inşaat bitiminde kat irtifakının ne zaman ve nasıl yapılacağı ile ilgili hükümler bulunması gerekiyor. Bu hükümlerde ortaya çıkabilecek maliyetlerin kime yükleneceği önem arz ediyor.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilecek hususlar
Müteahhitler ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bazı hususlara dikkat edilmesi gerekiyor. Öncelikle, sözleşmenin hukuki olarak sorunsuz olması için noter tarafından tasdik edilmesi gerekiyor. Noter onaylı sözleşmeler, ilerde yaşanması muhtemel sorunlarda geçerli bir belge olarak kullanılabiliyor. Özellikle maddi yükümlülükler sözleşmelerin en önemli maddeleri olurken bu maddeler ile ilgili içeriklerin hazırlanmasına da dikkat edilmesi gerekiyor. Binanın yapımı ve sonrasında sorun yaşamamak için sözleşmenin geçiştirilmemesi ve arsa üzerinde hissedar bulunuyor ise bunların tamamının bu sözleşmeye katılması gerekiyor. Eksik kişi bulunması, hukuki olarak sorun teşkil ederken kentsel dönüşüm kapsamında bu durumun istisnası olabiliyor. Yine kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen yapılarda, kiraya çıkacak olan ev sahipleri için ödenecek tutarlar önem arz ettiğinden kira sürelerinin ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekiyor.