Merkez Bankası’nın ekim ayındaki faiz indiriminin ardından bankaların konut kredisi tarifelerinde kasım tablosu netleşti. Kredi karşılaştırma platformlarının 13 Kasım 2026 itibarıyla paylaştığı verilere göre, 1 milyon TL tutarında ve 120 ay vadeli bir konut kredisinde ilan edilen aylık faiz ve kâr payı oranları yüzde 2,87 ile yüzde 3,83 arasında değişiyor. Yüzde 3’ün altında teklif sunan banka sayısı artmış olsa da kurumlar arasındaki makas, ev almayı planlayanlar için hâlâ önemli bir fark yaratıyor.
Politika faizindeki indirim tarifelere yavaş yansıyor
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Para Politikası Kurulu, 22 Ekim 2026’daki toplantısında bir hafta vadeli repo ihale faizini yüzde 37’den yüzde 36’ya düşürmüştü. Ancak politika faizi ile bankaların konut kredisi oranları birebir aynı hızla hareket etmiyor. Bankalar fiyatlama yaparken mevduat maliyetini, kredi tutarını, vadeyi ve müşterinin risk profilini birlikte değerlendiriyor. Bu nedenle indirimin etkisi tarifelere kademeli olarak yansıyor ve her bankada aynı ölçüde görülmüyor.
Kasım ayındaki tabloda dikkat çeken nokta, kamu bankaları ile katılım bankalarının listenin üst sıralarında yoğunlaşması. Özel bankaların önemli bir kısmı ise yüzde 3’ün biraz üzerinde konumlanıyor.
Bankaların ilan ettiği güncel oranlar
Birden fazla karşılaştırma kaynağında aynı şekilde yer alan ve 1 milyon TL ile 120 ay vade için ilan edilen aylık oranlar şöyle sıralanıyor:
- Kuveyt Türk: yüzde 2,87 (kâr payı)
- Ziraat Bankası: yüzde 2,89
- Ziraat Katılım: yüzde 2,89 (kâr payı)
- Vakıf Katılım: yüzde 2,94 (kâr payı)
- Halkbank: yüzde 2,99
- QNB: yüzde 2,99
- TEB: yüzde 3,09
- İş Bankası: yüzde 3,10
- Garanti BBVA: yüzde 3,13
- Akbank: yüzde 3,15
- Emlak Katılım: yüzde 3,39 (kâr payı)
- ING: yüzde 3,54
- ICBC Turkey: yüzde 3,83
Bu oranlar bankaların internet sitelerinde ve karşılaştırma platformlarında yer alan başlangıç ya da ilan oranlarıdır. Size uygulanacak nihai oran; gelir durumunuza, kredi notunuza, bankanın maaş müşterisi olup olmadığınıza ve ekspertiz sonucuna göre farklılaşabilir. Katılım bankalarında faiz yerine kâr payı ifadesi kullanılsa da aylık ödeme planı aynı mantıkla hesaplanıyor. Karşılaştırma platformlarının 13 Kasım verilerine göre piyasa ortalaması yüzde 3,52 seviyesinde bulunuyor.
Küçük oran farkı, büyük taksit farkı
Bankalar arasındaki birkaç onluk puanlık fark ilk bakışta önemsiz görünebilir. Oysa uzun vadeli kredilerde bu fark taksite ve toplam geri ödemeye ciddi biçimde yansıyor. Eşit taksitli standart hesaplamaya göre 1 milyon TL’lik, 120 ay vadeli bir kredide yüzde 2,87 oranla aylık taksit yaklaşık 29 bin 696 TL’ye denk geliyor. Aynı kredi yüzde 3,83 oranla kullanıldığında aylık taksit yaklaşık 38 bin 726 TL’ye çıkıyor.
Yani listenin en başı ile en sonu arasında, aynı tutar ve vade için ayda 9 bin TL’yi aşan bir fark oluşuyor. On yıllık süre boyunca bu fark bir milyon TL’nin üzerinde ek ödeme anlamına geliyor. Üstelik bu hesaplara ekspertiz, tahsis ücreti, ipotek ve sigorta gibi masraflar dahil değil.
Başvuru öncesinde nelere dikkat edilmeli?
Konut kredisi kullanmayı düşünenlerin yalnızca ilan edilen faiz oranına bakarak karar vermemesi gerekiyor. Bankadan alınacak ödeme planında yıllık maliyet oranı, tahsis ücreti, sigorta zorunlulukları ve erken kapama koşulları mutlaka incelenmeli. Bazı bankalar düşük oranı hayat sigortası ya da maaş müşterisi olma şartına bağlayabiliyor. Bu tür koşullar toplam maliyeti değiştirebildiği için teklifler aynı tutar ve vade üzerinden karşılaştırılmalı.
Kredi tutarının konutun satış fiyatına değil, bankanın yaptırdığı ekspertiz değerine göre belirlendiğini de unutmamak gerekiyor. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa aradaki fark peşinatla kapatılmak zorunda kalınabiliyor. Bu nedenle bütçe planlanırken bir miktar ek pay bırakmak akıllıca olur.
Vade seçimi taksiti nasıl etkiliyor?
Faiz oranı kadar vade tercihi de ödeme planını belirleyen temel unsurlardan biri. Vade uzadıkça aylık taksit düşüyor, ancak bankaya ödenen toplam faiz belirgin şekilde artıyor. Kısa vadede ise taksitler yükseliyor, buna karşılık toplam geri ödeme azalıyor. Bankalar genellikle aylık taksitin hane gelirinin belirli bir bölümünü aşmamasını istediği için vade seçimi, kullanılabilecek kredi tutarını da doğrudan etkiliyor. Gelirini düzenli olarak artırmayı bekleyen alıcılar için uzun vade esneklik sağlarken, erken kapama imkânı ve bu durumda uygulanacak koşullar da sözleşme imzalanmadan önce netleştirilmeli.
Özellikle sabit faizli kredilerde, kredi süresi boyunca taksitin değişmemesi bütçe planlamasında önemli bir avantaj sunuyor. Faizlerin ileride düşeceğini öngören alıcılar ise erken kapama ya da yeniden yapılandırma seçeneklerini önceden araştırarak hareket edebiliyor.
Gözler aralık ayındaki faiz kararında
Merkez Bankası’nın yılın son Para Politikası Kurulu toplantısı aralık ayında yapılacak. Bu toplantıda atılacak adım, bankaların yılbaşı öncesinde konut kredisi tarifelerini yeniden gözden geçirip geçirmeyeceğini belirleyecek. Acil bir ihtiyacı olmayan alıcıların kararı öncesinde faiz görünümünü takip etmesi, ihtiyacı olanların ise birkaç bankadan yazılı teklif alarak karşılaştırma yapması öneriliyor.